公寓为什么比住宅贵看这里!降价潮来袭！连住宅都扛不住了，坑多雷多的公寓又将何去何从？

最近几年公寓暴雷不断，各种新闻不说上万人也有几千人。

这个话题似乎已经是老生常谈了，但并不缺乏热点。

那小编就当一回“拆弹专家”，给大家讲讲公寓有什么“雷”？

01.公寓陷阱：上车容易下车难

自7月以来，一波轰轰烈烈的降价潮就没停过。

同时公寓也迎来大打折。

南庄合景阳光城领峰原价1.3万元/㎡，直降3000元/㎡，上车总价降至22万起！

别的不说，公寓的上车门槛是真的低。

但有时候“馅饼”背后就是陷阱。

首先，佛山公寓的供应量过于庞大，佛山人表示“消化不良”。

根据中原最新数据显示，佛山公寓库存高达338万㎡，去存周期也长达39个月。

估计开发商都想躺平了，不降价还怎么卖？

在二手市场，公寓也并非是“抢手货”。

在贝壳网上搜索，商业公寓在售房源有6189套，已成交的仅有536套。

这么算下来，公寓转手成交率不足1/10！

开发商只能降价卖，而业主面临转手艰难问题，可谓是双重暴击。

到底是什么造成如今这种尴尬的局面？

一方面，政策对商业项目不友好，无论是公寓还是商办。

●2017年，北京出台史上最严的“公寓禁令”，禁止宣扬公寓的居住功能；

●2018年，杭州和南京等强二线城市陆续跟进“公寓禁令”；

●2019年，厦门明确规定商办不得改公寓，不得出现住宅功能；

●同年大佛山也有动作，禁止商办类项目设置具有居住功能的样板房误导消费者；

●而最新消息，海南也“白纸黑字”规定：只能办公，不能住人！

这对开发商无疑是最致命的打击。

一套组合拳打下来，商改住项目还能不趴下？

另一方面，买卖公寓的成本实在太高！

如果说一手公寓税费还能接受，二手公寓税费简直不能忍。

算下来，二手税费竟然去到房款的20%左右。

而税费是买家承担的，这么高的转手成本，也难怪愿意接盘的人不多了。

不过对于买房人，公寓的槽点远不仅如此。

水电商用居住成本高。

不能明火，加上住户租户鱼龙混杂，不管是居住便利度和舒适度都无法保障。

看到这里，还觉得公寓便宜是“甜蜜的馅饼”吗？

02.购买要谨慎，但不必一杆子打死！

当然，作为理智的小编，不会一竿子打死这种产品。

其实公寓在北上广深这种超大型城市，是行得通的。

就比如深圳湾一号，价格近20万元/㎡，光是税费就150万起步！

这得益于北上广的城市CBD发展成熟，根本不缺买单的客户，相反CBD顶豪公寓还代表着身份和圈层。

关于这点小编也八卦了下，发现香港恒基兆业集团老总李家诚就入手了深圳湾一号（不是那个香港首富哦）。

还有个小道消息，2020年深圳湾一号被亚马逊卖家收割一空。

但在佛山，由于缺乏强中心，CBD聚集力不够，科技金融圈规模实力始终差点。

所以说，我们没有买单的“李嘉诚”，也没有承包鱼塘的“亚马逊人”。
但判断公寓价值的核心逻辑其实是一样的。

我认为有三大“潜规则”：城市中心CBD、地铁上盖资源、完善的商业配套。

稀缺产生价值，而投资就是投有价值的资产。

例如南海千灯湖CBD地铁上盖的保利天际、富力国际金融中心等。

例如禅城季华路CBD地铁上盖的万科悦都荟、雄盛王府广场等。

所以买公寓，一定要谨慎，但不要一杆子打死，最重要的是清楚自己的需求！

关于这个，小编也问过身边买公寓的朋友，发现他们目标都很清晰。

一种是自住的单身贵族。

“买公寓不用背房贷，而且自己住的话，能不能投资回本对我影响不大。”

第二种有钱任性的主。

“公寓不限购，拿来当投资正好，而且好地段也不怕没得涨。”

来个小调查，你们是哪种？