公寓为什么不限购专题之便宜不限购还是多功能！商住楼是“大坑”还是“馅饼”？

最近朋友问

“商场和写字楼有什么不同？”

“它和住宅楼有什么不同？不值得投资吗？”

那么，今天我们来谈谈这个话题。

居住建筑都知道是怎么回事，所以我们先从概念上区分商场和写字楼。

商住楼，这里指的是可以用来居住的办公楼。与有底层商铺的住宅楼或综合楼不同，商住楼的设计偏向住宅，可做商居两用；

写字楼，是指专门用于办公的场所，不能用于居住。写字楼虽然有很多分类，5A甲级写字、普通商务、共享办公等，但它们都有一个共同的特点：功能单一，只提供办公服务。

除了概念上的差别，我们还可以从下面几个更具体的方面来区分它们：

01土地使用年限

一般商住楼的年限为40-50年；写字楼是固定的40年；而住宅楼的年限是70年；且商住楼、写字楼的产权属于“非住宅建设用地土地使用权”，到期之后是不能像住宅楼一样自动续期的。

02楼内配套设施

不论是高档还是普通写字楼，一般都会有空调通风系统、通信系统、商务办公等内部设施；商住楼的配套设施会更接近于住宅楼，一般没有这些设施。

03水电物业收费

商住楼的商业部分按商用标准收取水电费，住宅部分按民用标准计算水电费；而写字楼的水电就是以商用标准来计算的。（但据小商了解有些商住楼的住宅部分也会按商用计算水电费哦~）

04相关贷款政策

商住楼的首付一般在50%左右，最长只能贷10年，而且跟写字楼一样，不能申请公积金贷款，只能申请商业贷款。

01
优点

——一房两用定位独特。商住楼可商可居，户型大小也更灵活多样，入手后做投资用的话会比单一功能的地产有优势，实在不行还能自己住。

——地理位置相对优越。这类地产为了照顾其商业性质，一般临街或处于闹市商业区，公共交通、周边设施都会方便一些。

——不算首套房不限购。商住楼因属商业性质，目前在大部分地区还不受限购政策的影响，不用担心占用购房名额。

02
缺点

——入手成本不太低。虽然商住楼总价一般低于住宅楼，但它的首付比例在50%左右，贷款最长是10年，且大多不能申请公积金贷款。

——升值空间很有限。目前多数地区房价都是上涨趋势，涨幅还不低，但商住楼的涨幅小且速度慢，升值空间不大，投资收益的话主要还是靠租金。

——转手税费较繁多。“商住两用”项目目前还无法按住宅的标准缴纳契税，若后续想转手，要缴纳的相关税费比普通住宅收费标准高不少。

这样看下来，商住楼虽有一定优势，但并不是投资上的首选，尤其商住楼一直以来对不少投资者的吸引之处都是“不限购”。但这里小商要补充说明的是，2020年北京、深圳已经陆续出台了关于商住、商务公寓的限购政策，未来会不会扩大范围推出更多针对商住楼的限购、限售、限贷政策，还不好确定。所以如果是以投资为目的入手，还是要慎重考虑再决定。

但如果是创业初期、单身上班族或者做个体商业的朋友，租来住或者暂时办公倒也算一个不错的过渡期选择~