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190万的房贷提前还款,干货看这篇!打算2019年买房的人 要算清这笔账!别自己给自己挖坑

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提问:美丽的房姐您好,如果我购买当代国际花园或者万科红郡,等小孩上了初中,也就是10年后卖出,您看我算的对不对?1.当代80多平190万首付80,贷款110,10年后是80+78.1月供+91.6本金=249.7万,租金3000×120=36万,要花213.7万,还不算首付付出去10年的成本 2.当代40平,总价105万,首付55,贷50,10年后是55+35.5月供+41.7本金=132.2万,减去24万租金,要花102.7万 不知道我这样算是不是对的,我要是10年后卖出,您能不能麻烦帮忙预计下10年后这个小区,能够卖到多少?有赚的吗?是买40平好,还是80多的好?麻烦房姐了!

回答:1.如果不叠加杠杆,需要房价的涨幅超过资本成本,也就是房价每年10%以上涨幅上涨。如果是长周期10年左右的时间,未来10年中国二线城市的房价再翻一倍是大概率事件;但如果是精确到某个年份某个城市,那每年10%的涨幅,就是不确定的了。很多城市的上涨规律是4-5年不涨,一涨把5年涨幅全部补足,比如武汉。

2. 计算方法。计算公式就是最核心的BUG了。我们要计算自己投资的某套房产的盈亏情况,首先应该使用的是正确的公式,详见知识星球内部分享。

3. 在这个理论基础之上,买入资产的时候很少会从极微观的角度(例如某些自住需求)来衡量这套房子是否值得,更多的是根据已经成熟的估值体系就房子本身的实际情况折算估值(正向加成、反向拆骨等),综合起来明显低估的房子就是优质资产,平估和高估的一般也不进入备选。专业选手很少为了单纯的所谓品质、地段、开发商、学区、物业水准来评判和支付溢价,他们的标尺相对比较冷血理性,少了普通人尤其是本地人的很多情怀和执念因素影响,所以只要有“买”和“贷”的资格,同时财务情况平稳,下叉都是非常果断的。最后当代单价2万以上,是市场价高出一大截,都不是好的选筹,重新淘2万内的。

提问:房姐好,我妈68岁,名下一套金银湖顺弛泊林的124平的房子,我在武昌世茂林屿岸一套90平和宜昌发展大道刚买的一套77平恒大名都的房子。外地户口,离异单身,我今年44岁,大专。目前手里子弹很少,只有15万,因为刚买了宜昌的房子,问题一,我可以把户口迁武汉吗?新政策不知道执行了没有。问题二,这个情况我现在或以后怎么规划这个房子问题?辛苦房姐
回答:1.大专学历,44岁,满足武汉落户要求,尽快。
2.后期建议出手顺弛泊林,房龄老,区位发展潜力不大,涨幅小,裂变到之前推荐的几个低价区。
提问:房姐好,想在光谷买房自住偏投资,就你看来,光谷东和光谷南哪个更有潜力?容易买到吗?
回答:光谷东,现在新房都要抢
提问:请教一下房姐,之前一直在关注二手房,看到一个毛坯的房子,中介说是开发商工程抵押预留的房子,都是顶楼,现在和新房一样卖,无其他费用,这种可信么。
回答:很多开发商在建房过程中遇到资金问题,会把一部分房源抵押贷款,称为抵帐房,很多都是需要全款的,先了解清楚看不靠谱,证是否齐全,目前是否已经解除抵押。感谢付费!
提问:有没有武汉的专门弄法拍房的公司或者公众号?谢谢。就是那种可以调查清楚各种状况的
回答:没有专门的公众号,但是认识一些做法拍的公司。
武汉法拍水很深,且规则不透明,大多数中介推出来的盘,没有太大利润。如果在一线城市,没有房票可以玩一玩,但是武汉市场还属于初级阶段,坑小白的居多。
如果是新手,不建议玩了,我之前接触过的,费用都在7%左右。大部分都是复杂的药单,等以后有比较干净的法拍房资源,可以在圈子里放出来。
提问:房姐你好北京南六环中轴线中海云熙怎样有投资价值吗
回答:没有价值,属于规划炒作下的,一手远郊三无溢价盘。

追问:房姐,北京计划300万左右(包括贷款),哪些区域有潜力,比如回龙观常营宋家庄新宫西红门,这些怎么样,或者更好的建议指导。谢谢
回答:如果怕出错,可以遵循大概方向:
1.便宜的,人口密集的,比如宋家庄
2.特别便宜的,有地铁承接产业中心的,比如天通苑回龙观3万不到的
300万的,这几个基本都不匹配,除了宋家庄老破小,但不如东三环的老破小。
提问:房姐你好,我目前看中锦绣长江一期一套房子,但是卖家的房子有抵押,请问怎么操作可以规避风险,谢谢!
回答:1.房产有抵押,谁来解押?
正常情况默认房东自己解押。房东无力解押的,建议找第三方担保公司垫资解押(有解押费用),解押属于买卖双方对交易物的处理约定,中介只能进行协助,所以三方解押也是中介正常推荐流程。最末等是买家自己出资解押。建议买家不要自己出资解押,以防止未知风险。
2.房产有抵押,需要确认什么风险?房产债务关系,是否有查封风险,所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。
3.如果买家出资,如何解压?网签后,卖家可以把房子公证给中介全权处理(如不能公证则跳过)。银行解押还款当天,买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证,收银行扣款凭证,收房东借款解押收据(提前准备)。解押当天过户给买家,如果当天时间无法过户,产证最好交给中介保管。新产证出来前仍有未知风险,属于上下家责任范围,如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。
提问:买了一套二手房快一年了,原房东已经装修了。能申请装修贷款不?是不是要直接打款到装修公司,有那些银行利息低,好操作?!
回答:可以,说要重装翻新就行,5大国有银行利率偏低
提问:请问房姐,怎样可以注册公司,然后怎样可以做到没有显示来源的每月打工资呀,问了相熟的中介说没听过,武汉有搞这些事情的按揭公司吗?有没有推荐
回答:公司可以自己注册,也可以买空壳公司,最好是营业1年以上的。目前看小部分银行对流水要求不高,个人转账还有希望,但大部分要求工资。自己开公司打流水可以不上个税,账实分离。招行可以在窗口打流水时候要求隐藏交易对手信息,意味着任何人备注:工资、房租、劳务费等信息都可以认定为收入。这是流水,需要你问下对应的银行态度,能不能过重点看银行,也可以用JLS。
详见知识星球内部资料《干货!如何养出银行无法识破的流水?》
提问:房姐好,请问按揭毛坯房,可以申请装修贷吗?
回答:装修贷还是比较好申请,但只能专款专用。很多银行是需要有动工痕迹才放款的。
提问:19年3月底之前入二套,有本地户口,想尽快正现金流,淘二手,您建议哪些小区,哪些值得一看。
回答:武汉做不到正现金流,目前的租售比就是2%。我们这一行在意的是房价上涨以及笋盘,不是租金。

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很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。

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