买的人防车位专题之8万一个！这个小区的人防车位，竟然能长期转让使用权？

小区人防停车位是人防工程的重要组成部分。为了缓解停车困难，提高闲置期间的利用率，《江苏省物业管理条例》规定，人民防空工程可以用作停车位，租赁期限不得超过3年。

8 万一个 人防车位使用权"长期转让"

扬州华润橡树湾小区的业主却反映，小区里的人防车位已经卖了好几年了。"最早看到电梯里广告，车多位少，下手趁早。"一位业主告诉江苏广电总台融媒体新闻中心记者，自己刚搬过来的时候就看见电梯里张贴着人防车位的广告。

在业主提供的 2018 年签订的购买合同上可以看见，"该车位系人防规划部分车位，不能办理产权。本合同为长期使用权转让合同，自车位交付日期起生效，直至本小区土地使用权期限届满之日。"

而根据 2013 年 5 月起施行的《江苏省物业管理条例》规定，" 物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。"

很明显，橡树湾小区的人防车位的转让期限超过了三年。

4 月 15 日，记者以购买者的身份来到华润橡树湾小区物业管理处。置业顾问告诉记者，小区里一共有 1200 多个地下停车位，其中人防车位占 800 个左右。目前，尚有 70 多个人防车位待售，价格是 8.3 万元。虽然人防车位只有使用权，没有产权证，但是置业顾问向记者推销说，"它跟产权车位一样，跟房子走，都是 70 年，"而且好处是不用交税，不用交公共维修基金，很是划算。

当地人防办：老项目老办法

记者到扬州市邗江区人防办进行了咨询。工作人员告诉记者，橡树湾小区的长期转让人防车位使用权的行为，他们是知情并允许的。根据扬州市的一个关于人防工程使用管理的文件，在 2012 年 8 月 28 号以后审批立项的人防车位只能采用租赁，而在 2012 年 8 月 28 号之前立项的，可以采用长期转让使用权的方式，也可以租赁。

当记者提出要查阅这份文件时，工作人员却表示，这是内部文件。在电话联系扬州市人防办的工作人员之后，记者也得到了相同的答案。

通过网络查询，记者在扬州市人民政府官网上一份 2013 年 7 月的《关于市区住宅小区人防工程平时用作停车位问题的协调会议纪要》中发现，扬州市房管局和民防局一致认为，" 2012 年 8 月 28 日前，已经按规定办理规划审批、市发改委立项审批和人防工程立项审批的开发项目，按人防工程使用权转让制度执行。"

△截图自扬州市人民政府官网

人防办的工作人员称，这是为了更好执行 2013 年 5 月 1 日起施行的《江苏省物业管理条例》，而制定的具体实施办法。按照这一办法，2012 年 8 月 28 日是一个立项时间的界限，老项目采用老办法，新项目才适用"出租且租期不得超过三年"的新办法。

省人防办：2013 年 5 月之后租期禁止超 3 年

2016 年省政府办公厅出台了《省政府办公厅关于加强人防工程维护管理工作的意见》，进一步明确了对人防工程维护管理的规定。其中明确："结建工程停车位自 2013 年 5 月 1 日起仍然出售或变相出售、租期超过 3 年的，所在地人民防空主管部门应责令违法责任人限期纠正。"

"从 2013 年 5 月之后不能再签长期转让人防车位使用权这样的合同，"江苏省人防办工程管理处副处长朱菊燕说，"租期超过三年，这就是涉及违规使用，如果我们发现一起肯定要查处一起。" 2013 年 5 月 1 日是禁止人防车位出租期超过三年的一个界限。

扬州市的这一"内部文件"的效力如何呢？南京工业大学法学教授刘小冰告诉记者，《江苏省物业管理条例》是省人大常委会通过的地方性法规，而扬州市的"内部文件"属于规范性文件，不能和地方性法规相抵触。"如果规范性文件违反地方性法规，毫无疑问它是无效的。"

注意到《会议纪要》的发布时间在《省物业管理条例》施行之后，刘小冰表示，"如果发布时间在后，实际上发布机关是有意识的来规避地方性法规，这样的恶性程度应该是比较大的，也是无效的。"

来源：江苏新闻