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关于买人防车位有什么弊端我想说巨坑无比,3年内赔掉20%!普通人再也别买车位了

今天跟大家聊一个跟每个人、每个家庭都息息相关的事儿。

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前两天有位粉丝说,最近小区发生了几件颇有意思的事:

1、车库里一大半地“已售”车位,都被物业悄悄上了锁;

2、售楼部一周能打三次电话,一直通知车位大优惠,最低只要7万块;

3、业主群里,转让车位的特别多,而且每次有业主发完赔钱转让车位的消息,后面都会跟上一大串车位转让的,仿佛车位成了烫手的山芋;

其实这三件事都不奇怪。

首先,挂上“已售”牌子其实是幌子,这些车位都是没卖掉的,只是为了制造紧张感,一种促销方式而已。

其次,几乎所有交房5年内的小区,都会有大量车位闲置,这是最难消化的。

最让他出乎意料的是,交房两年半,入住率高达70%,车位却不涨反降1万元。

他所住的管南某盘,2017年初,负一层车位价格9-10万,负二层车位价格8万左右。现在负一层车位8万多就能买到,负二层电梯口优惠后才7万2左右,价格比四年前还便宜一万元。

有位业主在群里苦诉,自己负一楼位置还不错的车位,租出去一个月150元还包含90的管理费,落到手里只有60元,一顿饭钱都不够,怎么都是赔。

此外,北区花园路某盘,3年前开盘热销,负一层车位16万,负二层车位15万;

现在负一层12万就能买到,负二层10万都能买到,入手3年降价2-3万。

十几万的现金全款买车位,守了几年,就这么折价了20%!

2

当然,有降价就有涨价,并不是所有的小区车位都在降价。

诸如郑州市区、高铁片区等比较成熟的区域和社区,车位本就不多,又临近人流量大的成熟商圈或者商务中心,车位必然供不应求,价格也会缓慢爬坡上涨。

比如,高新区某盘,开盘时车位价格9万左右,交房一年后,反倒又涨价了一万;

还有北区某红盘,2017年车位价格9万,如今涨到了10万元,也是涨了一万元。

如图,这是目前郑州各个区域里代表社区的停车位价格表,仅供参考。

目前,郑州社区里停车位的价格基本在7-45万左右,按照价格高低分为三个档位:

第一档:价格30-45万左右,分布在北龙湖区域,全市车位最贵区域。

第二档:价格11-18万左右,分布在三环内;

第三档:价格7-10万左右,分布在三环外,基本是新盘或刚交房不久。

一个车位而已,为什么价格差距如此之大?

整体来说,车位的价格与以下三方面有关:

1、房价越高,车位价格越高。

2、车位比越低,车位价格越高。

3、越临近高人流商圈附近,越临近商务中心附近,车位价格越高。

房价与停车位价格成正比,这个规律放在郑州全城乃至全国来看,基本都是成立的。

比如郑州,豪宅停车位最贵,就像北龙湖,一是房贵,二是高端圈层里的业主,一般至少2辆车,车位需求多;

而且在同区域内,改善楼盘里车位较贵,刚需楼盘车位价格最便宜;刚需客群大多数资金并不充足,有的连车都没有,更不会花十几万买车位。

还有一种情况,早前建成的社区,车位配比过低,低于1.0,有的甚至低于0.6,这就造成了车位严重不足,不够用,价格自然要贵。

但整体上,和房价波动相比,社区内停车位的价格还是非常稳定的,查看近3年郑州数百个社区内停车位价格,85%的社区停车位价格并没有变化。

3

所以,要不要买车位?买车位要注意什么?

这就像很多粉丝上来就问,房子还能不能买?哪儿能买?

任何商品能不能买,都要考虑一个前提——干什么用。

如果是用来投资,买车位我是肯定不建议的,因为放在投资回报率的角度来看,车位的收益并不算优质,永远赚不了大钱。

举个例子,西三环某盘,高新万达旁,车位10万左右,月租金能达到200元,算下来十年租金不过2万,算上通货膨胀,收回本金也要至少40年。

但就怕遇到更惨的,就像文章开头那位管南粉丝朋友的案例一样,10万元全款砸进一个停车位里,刨除车位管理费,月租金只有60元。

何时能回本?遥遥无期~

如果是自己用,就又是另一种情况了。

如图,这是2019年12月,主要城市汽车保有量数据图。

从图可知,2019年底,郑州的汽车保有量在全国排名第六位。2019年12月,郑州市汽车保有量为381.8万辆。

而这一数据在2017年年底,为304万辆,涨幅并不明显。

而且,前不久,郑州开始启动夜间停车位民生工程,一共增设了10万个夜间限时停车位,这在一定程度上有效缓解了停车难的问题。

所以说,关于自用买车位,基本可以得出两个结论:

小区车位配比低的,低于1:1的,家庭里又必须自驾的,车位该买还是要买的;

小区车位配高的,高于1:1的,公共交通用得多的,买不买都行,也可以租,这种车位供应量大的,是比较充裕的,租金也会比较稳定,上涨力不会太大。

最后,如果买车位,有什么问题要注意?

社区内部停车位一般分为三种:

产权车位

人防车位

公摊车位

人防车位和公摊车位尽量不要买,人防车位没有产权,只有使用权;公摊车位是把车位的面积算在建筑面积里了,产权归业主共同所有;所以,要买尽量买产权车位。

还有一些细节的问题,比如不要选靠墙的位置,停车不太方便;尽量不要选拐角位置、进出口位置等,因为容易剐蹭。

至于投资,期待保值、增值,还是买房子吧!

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