公寓，你买的不是公寓，而是基建配套的红利

天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。

今天得来空闲，再次和大家探讨下公寓。正面开杠！欢迎杠精们指点。

公寓，从政府给规定的属性上就是商业地产，那么什么是商业地产？

商业地产，指作为商业用途的地产，以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。

我们平常说的商业地产包括公寓、写字楼、商铺三大类。无论市场再怎么出花样，其基本属性是无法更改的。公寓始终是公寓，并不会成为普通住宅，也不会拥有普通住宅的全部功能。

那么为什么要买公寓？公寓有什么好处？

公寓，你买的不是公寓，而是基建配套的红利！

比如：

1、大型商业中心（商业综合体，例如万达广场、中冶盛世广场等）

2、火车站或地铁站（例如隆基泰和财富中心、富力城市广场等）

3、名校或大学附近

以上这些大基建都是经过好几年发展起来的，没有说盖好就繁华的。像地铁站火车站、学校等这些基建配套都是很难很难复制的，尽管被称为基建狂魔的中国，基建速度全球N0.1，但也不是说复制就复制的。

买公寓就是以较低的价格享受完善的基建配套，这些基建配套为公寓带来的是附加增值，而不是公寓本身价格的增值。

什么是附加增值？

对于公寓来说最直接的体现就是租金，好地段好配套的公寓其租金和偏远的公寓相差数倍。例如咱们国际庄建华万达广场的公寓，其租金在3000元/月左右，而北二环北的恒大御景半岛的公寓，其租金在1000元/月左右，其租金相差3倍之多。当然在价格上也会相差一部分，但是买公寓只图便宜的，注定要被甩出几条街。

刚需能不能买公寓？自房价暴涨以来，相信这是很多人最关心的问题。

明确的回答，不能买！

总有些傻白甜被一些不良中介忽悠的神魂颠倒，尤其是被LOFT公寓忽悠的不知所措。

首先请明确一下自己的定位：刚需！

刚性需求（Inelastic Demand）是指在商品供求关系中受价格影响较小的需求，刚性需求就是涨不涨都需要购买。但对于购房者来说，刚性需求就是你本身没有住房，而且资金受限，可能购买一套房首付还需要向亲朋好友借助。

作为刚需者，一般情况下购买首套住房后，在很长一段时间内没有资金再去购买住房（除非你今天买彩票中了1000万）。那么在这种情况下，刚需购房你需要考虑的不仅仅是住的问题，还要考虑将来有了孩子，孩子落户上学的问题。另外就是需要考虑在几年后想置换，但是手上钱又不够，需要出售仅有的这一套房来置换。

公寓，在规定上是不能落户的，也就意味着将来孩子没办法享受片区上学的情况。有部分公寓承诺可以落户，但基本都是把户口落到集体户口上，这根本没用。

公寓在居住体验上和住宅比也是相差甚大。

公寓一般的都是塔楼建筑，呈“回”字型和“工”字型，每层的户数少则十几户，多则30来户，居住环境比较复杂。

公寓一般都是商业水电，也有部分公寓说自己是民水民电，但是截止到目前，石家庄还没有任何一个已交房的公寓是民水民电的。对此本人保留意见，也许哪天真的有政策规定公寓可以是民水民电。

还有一个现象是，很多人都在宣传作为女性的朋友，在没结婚之前买一套公寓，彰显自己的白领和小资生活。这个有宣传的噱头吗？思前想后，可能就是利用了部分女性朋友的虚荣心吧。有钱任性的刚需客，买套住宅它不香吗？

公寓、写字楼、商铺都属于商业地产，这些产品在二手市场上的流通性非常差。有人竟然说现在买套公寓等过两年涨价了也可以卖掉，那是不是我可以和你签个合同，我现在7000元/㎡买一套，等两年过去我以9000元/㎡的价格卖给你？没事儿别瞎扯犊子！

什么人可以买公寓？

1、投资，看清楚了是投资不是投机倒把。手里有住房，银行卡里有钱，钱又在不断地贬值，想买套公寓抵御通货膨胀，出租出去，每个月收租金。

2、自用。自己想开个公司、工作室、茶室、会所等，购买后有自己的经营用途。

3、虚荣。手上钱不多，买住宅嫌远，又总想着住市中心。

4、傻白甜！