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不限购,不限贷,不摇号,还便宜……公寓,是蜜糖还是毒药?

最近有不少群友咨询公寓能不能买,其实听到这个问题了,我第一反应就是不能买。

——壹——

那么为什么会有群友咨询这个问题呢?细细问来,主要是三个原因:

01

多个没摇中,烦不了了,要不试试公寓

非南京工作或居住,拿着钱在南京摇号摇了好几个都没有摇中,太烦了,正好旁边有推销公寓,一看便宜还不要摇号,感觉性价比蛮高;

02

曾经吃过糖,有点甜

以前或在外地有投资公寓成功的经历,比如说曾经买过一个挑高公寓,投入很少,但目前租金可达到5000-6000元/月,投资回报率算的过来;

03

我不懂,看起来很美好很便宜的样子

不了解公寓产品,看价格是区域内住宅的一半,觉得可以买套住住。

——贰——

如果处于上面三种原因,我是坚决劝阻投资或者自住买公寓的,因为,基本上买了一动不动,主要原因4点:

01

绕不开的商业性质,后续乏力

40年产权,无法享受住宅背后赋予的学区、民用水电等一系列的基础配套,几乎买了后一动不动。

02

首付及贷款政策限制

公寓首付需50%,且只能贷款十年,贷款利率比住宅还要上浮10%左右,无论是投资杠杆还是还款压力均较高,不符合低杠杆撬动的投资逻辑。

03

二手交易契税过高

主要是以下三个税,也是公寓价格迟迟无法上涨的重要原因之一:

增值税:可提供发票,按房屋增值部分的5.3%缴纳,即(计税价-上手发票价)*5.3%;不提供发票的话,按计税价的5.3%缴纳。

个人所得税:可提供发票,按照两次交易差价的20%缴纳,即(计税价-上手发票价)*20%;不提供发票的话,按计税价的1.5%缴纳。

土地增值税:可提供发票,按土地增值额的高低,对增值部分征收30%-60%的增值税;不可提供发票(只限个人出售),按计税价的5%缴纳。

04

商业结构,居住体验差

公寓的结构往往是两种形式,一种是中间连廊,南北对开,一层20余户,一种是电梯在中间,围绕着电梯建一圈。无论是那种形式,南北通透是不要想的,暗卫暗房等是不可避免的。做工作室尚可,自住较难忍受。

——叁——

那什么人能买公寓呢?

01

土豪随意

很多老板直接拿1~2层做精品酒店或者长租公寓,图长期收益以及固定资产;

02

我用我开心

比如自己开了一个工作室,每年租办公室给房东打工,算算公寓价格也不贵,干脆自己盘一套,房贷抵房租,办公居住都解决了;

03

我实在没钱

竭尽全力,真心只能凑个10几万,贷款承受能力又弱,又想在南京有个不用搬家的地方,无可奈何,买一套暂时自住也无可厚非。这种就是要挑那种总价低的,就当每月月供当房租了。

即使在这种能买的情况下,我们还是要识别它到底是商业性质还是商办的性质。

2017年南京市规划局出台的《关于加强商业办公等住宅类建筑项目管理的通知》新规,明确表示:

1、商业办公类非住宅类建筑(不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑)不得按单元式或住宅套型设计,一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局,除食堂外不得设置厨房,开水间或者饮水供应点、卫生间应当集中设置。

2、办公、工业、科技研发等建筑如确需设置带独立卫生间的套间,其每一分隔单元的套内建筑面积应不小于150平方米,此类套间面积不得超过本层建筑面积的20%,且不得分割销售;不得利用层高进行潜伏设计。

3、住宅建筑、公寓(包括酒店式公寓)的层高超过3.6米,办公建筑和研发建筑层高超过4.2米,普通商业(门面房)建筑层高超过4.8米的,计算地上建筑面积时,每超出2.2米,则该层建筑面积按该层实际建筑面积增加1倍计算,不足2.2米的,该层建筑面积按该层实际建筑面积增加0.5倍计算。也就是说,17年以后,遇到4.8m挑高的做成类住宅的,大概率是偷换概念的商办性质产品,前期火热销售的项目也纷纷出现了维权退房的,这种更需谨慎,结合自己的需求考虑要不要入手。

最后,再次强调,作为普通的购房者或者投资客,如果不是高的离谱的回报率和打算长期持有,远离公寓。

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