桃园公寓为什么便宜看这里!交房在即，房子突然成违建？十几万房款或将“打水漂”只因开发商少了这个证！｜幸福小课堂

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8月13日，张天（化名）终于拿到了法院的判决书。法院判决显示，张天和家人在海南万宁购买的房子因至今“五证不全”，与开发商签订的《房屋买卖合同》无效，开发商应返还张天及家人全部购房本金11.134万元。

张天家购买的是一个名叫桃源望海公寓的项目，位于海南万宁市东澳镇岛光村，在著名景点神州半岛附近。海南被众多东北家庭视为“第二故乡”，纷纷来海南置业安居成为“候鸟家庭”，张天也是吉林人。2018年1月，张天的家人购买了桃源望海公寓2期一套38平方米的房屋，总价约在11.84万元，装修款约为2.29万元，合计约14.13万元。张天的家人与桃源望海公寓开发商海南鑫福源神州实业有限公司（以下简称“神州实业公司”）签订的《房屋买卖合同》约定，交房日期应该在2018年12月30日前。

但在2018年12月9日，桃源望海公寓门口突然树立上了那块蓝底白字的告示牌，公寓被认定为“五证”全无的违建项目，这让众多业主不知所措。（以上文字来源：每日经济新闻）

买房遇上“五证”全无违建项目怎么办？房子因违建被强制拆除，房款还能退回来吗？今天，阿福就带你一起了解一下，签订《房屋买卖合同》之前，应该注意哪些事项。

一、什么是“五证”

房地产五证是指房地产商在预售商品房时应具备《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。

除了“五证”之外，还有“二书”，指的是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。很多购房者都会忽视对于“五证二书”的审查，或者也不了解什么是“五证二书”，这样在买房、收房的过程中就难免遇到类似上述事件般上当受骗的情况。

二、“五证二书”有什么作用

1.《国有土地使用证》：

是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。

2.《建设用地规划许可证》：

是经城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。

3.《建设工程规划许可证》：

是经城乡规划主管部门依法审核，建设工程符合城乡规划要求的法律凭证。

4.《建筑工程施工许可证》：

是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的建设工程施工许可证，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。

5.《商品房预售许可证》：

是市、县、人民政府房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书，用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人。

6.《住宅质量保证书》：

是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力，开发商应依据《住宅质量保证书》上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任。

7.《住宅使用说明书》：

是指对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项的文件。如在房屋使用中出现问题，说明书将成解决开发商与业主之间纠纷的重要依据。

三、什么时候应该查验“五证二书”

“五证”是在经历了看房选房之后，签订房屋买卖合同前需要检查的，而“二书”则是在收房前需要核实的。买房不是一时的事情，甚至可能搭上几代人的储蓄，因此该查验的资料，一份都不能少。

四、如何查验“五证二书”

（一）“五证二书”怎么辨别真伪

方法一——网上查询真伪

点击省市链接进入各地房产管理局网站进行查询-->需要输入产权人姓名、产权证号(目前只有部分地区提供房屋产权信息查询);

方法二——房产局查询真伪

若要查询的准确的个人房产证信息(包括：房屋所有人名称、产权证号、登记核准日期、建筑面积、房屋设计用途、权利来源、房屋是否抵押、是否被查封等等)，则必须携带个人身份证件及房产证到当地的房管局(房地产交易中心、房屋管理局、房管处)档案馆或窗口查询。

（二）“五证二书”核验时重点注意哪些内容

“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房预售许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。

与此同时，也要留意房屋产权年限。房屋产权年限是指房屋建筑产权的归属年限，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。从开发商拿到这块地，再到开发、出售，所有的时间都包括在房屋产权年限当中，因此很多人买到住宅时，年限也不满足70年了，因此在买房的过程中要了解清楚。

五、没有“五证二书”的房子能买吗？

当然不能！

让我们重新把视线转移到文初讲述的这个事件，虽然法院判决张天及其家人，与开发商签订的《房屋买卖合同》因“五证不全”而无效，开发商应返还张天及家人全部购房本金11.134万元。但是由于在购房初期，开发商无法提供涉案涉案房屋项目相关建设审批手续及商品房预售许可证，但张天一家仍与其签订无效的《房屋买卖合同》，对导致合同的无效同样存在过错，也应承担相应责任，购房款利息就由张天及其家人自行承担。

张天一家由于忽视了“五证”，不仅面临房屋违规被拆，房款一度讨要无果的情形，还要自己担负购房款利息，真是赔了夫人又折兵。看到这种情况，你还敢不认真查验“五证二书”吗？