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买了3套房才知道,二手房收房验房竟然有这些坑!看完能省好几万

为了学位或地段,朋友们现在第一个刚需的房间往往是二手房。(威廉莎士比亚,哈姆雷特,学位,学位,学位,位置,位置,位置,位置)

之前讲了毛坯房和精装房的验收(关注我看往期~),今天就来讲讲二手房。

(图片来源于网络,侵删)

二手房怎么验收?细细讲来,相比其他种类,二手房更重要,也更繁琐的是收房(交房)。所以今天咱们重点讲讲二手房里除房款外各项钱款的问题,以及收房注意事项。

(图片来源于网络,侵删)

▲ 期房的烂尾楼会上社会新闻,二手房的社会新闻更是五花八门……

文末依旧有总结,滑到底查看~

满五唯一都不知道

你买啥二手房?

二手房和新房最大的差别是什么?一是税费,二是手续。税费,是从挑房就开始省的。

(图片来源于网络,侵删)

▲ 偷税漏税不可能,但合理避税咱还是可以的。

关于二手房挑房,地段配套学位的我不必多说,大家按着自己需求排个优先级,按需购买。这里我只说一个最重要的,那就是“满五唯一”。

cr:筋斗云-李均宇

“满五唯一”指的是房子的两个条件。“满五”是该房在房主手里已经被连续持有5年或以上,“唯一”是指该房是本人在本省登记的唯一一套产权房。

(图片来源于网络,侵删)

▲ 这样就不唯一了。

满五唯一的房,是所有类型里税费最低的,只用收1%的契税(90㎡以下)就可以了,而其他情况就高了很多。

cr:筋斗云-喻后杰

对于一般的交易者来说,二手房要关注的税有这三种:契税、个税和增值税。

契税:家庭首套房90平米及以下收1%,90平米以上1.5%;家庭二套房90平米及以下收1%,90平米以上收2%;家庭三套房及以上收3%。

▲ 契税并不固定,各地略有不同,有些地方第二套就直接收到3%或以上的契税。但总体思路还是首套且不足90㎡的更加优惠,一般都是1%。

个税:个人所得税,按成交价的1%计算,或者按买入及卖出差额的20%计算。满五唯一的,不用收个税。

增值税:增值税有点复杂,这里不详述,可以简单理解为5.3%-5.6%。房子满两年就免征。

所以总体来看,关于这三大税种是这样收的:

▲ “满五唯一”房冠绝全场,税率总值只有1%。

不要小看这个数值,以一套90㎡100万售价的房子来看。不满两年的话,且是第三套房的话(税全收满),此房过户需要交契税:100*1%=1(万元),个税:100*1%=1(万元),增值税(比较复杂,要还原之类的,我就简单按照5.3%计算):100*5.3%=5.3(万元)。总计7.3万元。

如果是满五唯一呢?只用交契税:100*1%=1(万元)。总计1万元。

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如果售价是200万呢?那么税费全收为14.6万,满五唯一是2万。可以省12.6万。

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如果售价是500万呢?那么税费全收为36.5万,满五唯一是5万。可以省31.5万——又是一套新一线城市公寓首付了。

(图片来源于网络,侵删)

可能有朋友这时候会说了:你说这些有什么用?虽然是卖家交的税,但最终都会转嫁到买家头上,还不是会加到房子总价里?或者合同里写买家出?

cr:筋斗云-陈健阳

这个问题问到点子上了。现在确实有这种情况,以及满五唯一的房子加价出售的情况,最后的总体价是在市场价左右。

cr:筋斗云-劳智颖

但是!你得考虑其中的区别,满五唯一的购房成本低,价高但是有砍价的空间,房主急售让点利也不至于亏本。买家还价,卖家有得赚,双方都高兴。

(图片来源于网络,侵删)

不满五年甚至不满两年的房子,房主自身就有杂七杂八很多费用,装修和利息之类哪个都不便宜,最后再加上税费,挂出来的价格砍价空间不多。本来就敏感的价格这下更不好谈了。

谈崩了就算了,谈成了估计心里也膈应。

(图片来源于网络,侵删)

万一可以税费对半或者买家不付税费呢(也是存在这种情况的)?那满五唯一就真的赚了——这种情况少,但不是没有嘛。

cr:筋斗云-劳智颖

总之满五唯一的房子还是有很多优势的,所以建议买家在这方面省钱。

其他可以省或者不可以省的费用

用满五唯一这个说完了税费,咱们来看看二手房的其他费用。

1.现金流问题

相比买新楼,二手房除了税高风险大,其中最明显的一个特征就是需要买家现金流充足。100万的房,二手房得多备个20万用于税费之类。所以得备好充足的钱。

2.贷款(按揭)服务费

银行是不会收贷款服务费的,中介才会收,而这笔钱是不用交的,你可以自己办。自己办费时费力但不需要多花钱,风险就是可能会被拒贷。

但这个确实可以自己跑,相关办理方法可以自己找找攻略,有很多。

▲ 之前看到有朋友的中介收3%的贷款服务费,换了家之后可以给到1%,足以证明想通过中介办贷款的话也可以找更便宜的。

3.赎楼费

赎楼,就是给卖家的房产做解押。房本在自己手里的不存在这个问题,这个是还要还贷的房子,赎楼办的就是提前还款,把房本拿回来。

这事本来是买家应该干的——你卖房子不拿房产证,还要买家掏钱赎房产证,这不好笑吗?然而,现在很多买二手房的操作,都是从买家的首付里,出这笔钱。

(图片来源于网络,侵删)

这里就有个巨大的风险了。房子的归属,要看房产证上的名字,此时还未过户,买房钱就已经给出去了。主要有三种对买家极其不利的风险:

1.没有监管账户(不太可能)的话,卖家可能直接拿钱跑路。

2.房产证取出来在卖家手里,卖家可能一房二卖拿钱跑路。

3.交易因为种种原因中断,卖家不返还定金。

(图片来源于网络,侵删)

面对这种风险,不少人会选择走担保公司,让担保公司带着卖家向银行借钱赎楼,完成交易后再扣赎楼款,放款给房东。

(图片来源于网络,侵删)

担保的麻烦之处在于贵,担保费是一方面,让人没底的是借款利息(短贷利息)。

因为担保公司是给卖家(此时是买家的钱赎楼,所以实际是买家出)向银行借款赎楼,借款就会有利息,利息一般按月算,一月1%左右(各地不大相同且有浮动)。迟一个月还款多一个月利息。

银行及担保公司办事所需的时间大家都懂,所以这里要花的钱也不少。

(图片来源于网络,侵删)

有不走担保降低风险的办法吗?有,尽量减少流程所需时间,掐点给钱。

——赎楼所在的那个银行账户,当日打款,当日扣款。

——赎楼后的房产证交由中介保管。

——尽快完成过户,把房子变成你的。

(图片来源于网络,侵删)

最好的解决方式,是让卖家出赎楼的钱,卖家自己去赎楼(然而市场风气如此,你着急买房人家不愁卖,所以很多时候还是你掏钱……)。

4.维修基金

维修基金一般是房款的2-3%,分期缴纳,首期按房屋面积算钱。二手房的维修基金一般是买家入户后接着交。维修基金未使用完的话不会因为卖房就退给卖家。

cr:筋斗云-王迅

这里建议按比例算。比例公式为(房屋产权年限-原业主所购房屋与出售房屋的时间差)/房屋产权年限。(注:一般房屋产权年限为70年)。

这样相当于按住的时间承担维修费,相对公平。

cr:筋斗云-李均宇

4.中介费

中介费是可以谈的,报价的一口价一般是3%,但都能打折,小型中介甚至能还到1%。中介费和首付一样可以分批给,不用一次性给完。

cr:筋斗云-林盛

5.罚息及违约赔偿

这个对买家来说尤为重要,虽说用于约束买卖双方,但主要还是用来保证买家不会钱房两空。

拿刚刚说的赎楼做例子,违约条款里可以写明赎楼之后多少天内要完成过户,否则就算违约。按违约天数付违约金,超过多少天自动终止合同,房东赔付房款的百分之多少并返还赎楼款项。

收楼注意

除了钱,我们还得唠叨唠叨房屋的其他问题。

1.户口问题

要确保卖家户口已迁出,双方可一起到辖区派出所查询。若未迁出,按合同约定支付违约款并办理迁出。

2.费用结清及更名

包括但不限于水费电费、燃气、有线电视、数字电视、宽带、物业等等的费用结清及过户。

3.维修基金更名

刚刚说了按比例给维修基金,别忘了这个也要更名的。

cr:筋斗云-喻后杰

4.家私清单

不要口头承诺哪些家具留在房子里,要和卖家形成文字(合同附件),哪些东西是包含在房子里的一定要写清楚,避免日后争议。

4.质量问题排查

这里就不细说了,和精装房一个道理,详情可以关注阿爽,看往期精装房验房的细节~

最后来总结一下:

1.满五唯一的二手房相对好一些,税费低至1%,买不到也最好买满了2年的!

2.贷款可以自己去银行跑,不用向中介交贷款(按揭)服务费,就算交也可以还价。

3.中介费可以谈,定金比例可以谈,首付比例也可以谈。

4.赎楼费卖家出最好,买家出的话要么找担保公司,要么压缩时间以及掐点给钱。

5.买二手房现金流备足,很多杂七杂八的费用。

6.确认原业主已经把户口迁出,水电燃气宽带维修基金要办过户。

小总结:收房的问题大概和大家讲完了,质量问题需要大家自己仔细。二手房的质量其实很容易遮掩,对房子最了解的是房东,稍微刷一刷弄一弄问题也就遮盖过去了。买家千万要仔细验房啊~

关于二手房收房验房大家还有啥不明白的吗,咱们评论区见吧~

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