【上海二手房过户】上海二手房捡漏的机会真的来了？

上海的二手房市场经过过去一次连续的“指导”，市长/市场成交量迅速减少。

就目前上海二手房市场的真实态势而言，捡漏的机会真的出现了一些媒体所说的越来越明显了吗？

要想真正搞清楚目前“迷”一样的上海二手房市场真相，且听柯南今天文章的分析。

问题一：“涉税评估价”为什么会那么低？

上海本轮政策调整中杀伤力最大的就是银行贷款要“三价就低”。三价中最低的，毫无悬念的就是“涉税评估价”。

在政策出台尚未全面执行前，许多业内人士，包括柯南本人，都预见过这样的情况。但是真正开始执行时，对于涉税核验价整体性如此之低，依然是出乎了许多人的意料，包括绝大部分的业内专业人员。

涉税核验价为何会跟网签价或者说是市场真实均价差距如此大呢？原因是此“涉税评估价”非彼“交易税务评估价”！

二手房交易前要完成税收缴纳，而交税时，税务部门有一个房屋应纳税税基的底线价格。如果网签价高于这个底线价，则按网签价为税基交税；反之，则按照税务局的底线价为税基交税。目前，税务系统中的这个底线价通常相当于市场真实水平的八折到八点五折左右。

原本以为这个就是三价就低中的“涉税评估价”，可实际落地操作时，才发现“非也”！银行申请查询到的涉税评估价不是出自税务系统的这个评估价，而是房地局（南泉北路）下属一个专门部门出具的房屋评估价。

从现有的实际情况反馈看，这个部门系统中的房屋评估价远不如税务系统的评估价来得“与时俱进”。很多房子的评估价还停留在四五年前的水准上，这不就造成了绝大部分的房子的银行贷款额“骨折”的局面了嘛！

也正因为如此，所以如今的二手房交易时不时就会出现这样的怪现象：银行按照三价中最低的“涉税评估价”给到贷款，但真到了交易过户时交税评估价却不是银行贷款时的那个标准，而多会高于那个标准。

说实话，这样的现象真的不太合理。而这种不合理会不会被修正呢？或许是有可能的事，但时间上就只能是“天知道了”！

以过往政策的经验看，新政一定是要“飞”一段时间的，至少要显效后才可能会对其中的一些“BUG”打补丁。所以，对于贷款依赖度较高的买房者来讲，大概率还需要“郁闷”很长一段时间。

问题二：“置换正当时，捡漏好机会”，这样的论调对吗？

现在市面上有不少房地产自媒体，尤其是一些号称大号的自媒体都在这样“教育”普通民众。

这样的说法对吗？客观地讲，柯南认为不能算完全不靠谱，但一定属于不全面，话说半吊子的状况。

现在的上海二手房市场，远没到市场态势明显反转的关键时间节点，充其量不过是“小荷才露尖尖角”的状态。卖方整体仍然“倔强”得很，买卖双方从整体性上看，都还没有“向前一步”的决心和意愿。

所以“漏”不是一定没有，但此时出现的“漏”只专属于极少部分市场经验丰富，对各类房屋“尿性”认知全面的老手，但即使是这样的老手，此时捡漏还需要相当大的运气加持。非此等老手，现在基本只有“洗洗睡”的份。

不过，市场基调已经明显摆在那了，未来捡漏好机会出现的概率增大，频率变快，当是大概率事件。

说到这，大家可能会问：何时会出现？由于我们房地产市场的诡异特性，这个准确时间节点，大罗神仙也算不准，但我们依然可以从一些市场态势的细微变化中看出或是预感到一些端倪。

端倪一：大中介公司，尤其是绿皮公司，外网中的房源数量持续稳定的逐月增多，同时时不时出现一些之前未见到过的品相好的房源，且此类房源还没在短时间内被消化掉。

端倪二：无论是中介的外网还是内网，房源整体挂牌价格下探幅度接近甚至超过10%，特别是一些优质房源的挂牌价格也出现类似的波动幅度。

端倪三：“涉税评估价”整体性有所调整，和税务系统的评估价的整体水平开始接近。

端倪四：部分银行放贷开始略微爽快点，不再像现在这样磨磨叽叽了。

只有上述这些变化在实际市场中开始冒头出现，或才能说明市场态势有了真正意义上的反转。那个时候才是属于普通经验不算丰富的购房者的捡漏好时机。

这样的时机说起来容易，真要把握也非易事。许多人是不可能第一时间看出上述端倪的，等明显了才发现，好机会也错过了，即便仍存在机会，争抢的人也必定增多，抢到的概率大减。

如果真的有强烈意愿要在接下来的二手房市场中捡漏的，一要做足“功课”，二确实要寻个内行“助攻”。

问题三：拍卖房捡漏靠谱吗？

房贷三价就低让二手房交易速冻，不少依赖贷款程度高的买房者不得不瞬间“躺平”。于是就有媒体开始描绘“法拍房”的美好景象。

法拍房折扣大；法拍房贷款不用“三价就低”；调查到位的话，大部分法拍房风险可控。这样的宣传有错吗？

“没错”！但这只是事情的一个方面，事情还有其另一个方面。

法拍房折扣大，但猫腻也不少，剔除猫腻通常也要付出不菲的成本；法拍房贷款不用“三价就低”，但贷款时限或许不由拍到者做主；尽调到位，法拍房风险或许不大，但一旦有疏漏，产生的风险，可能会让拍到者扛得相当辛苦。

法拍房一直都有捡漏的好机会，并没有因为现在二手房政策的变化而变得更多，所以没必要拿出来重点“吹嘘”一下。

法拍房捡漏对于绝大部分普通购房者来讲，就好似吃“河豚鱼”，味道确实诱人，但要三思“中毒”的风险。

即使那些号称专业搞法拍的，也难免会“湿鞋”。如果其说话太过信誓旦旦，那你必须要大打折扣地听。

除了法拍房，市场中还有一类拍卖房源，那就是国资房屋拍卖。按照现行规定，属于国资委的房屋必须通过公开拍卖流程进行转让。

跟法拍房不同的是，这些拍卖房屋往往会通过线下渠道，包括中介渠道在内，先探路一下市场行情，寻找一些潜在目标客户。

此类型的拍卖房屋，从房屋本身的风险系数看要小于法拍房，价格上也未必比法拍房贵多少。这类房屋的风险主要集中在实际负责操作的操盘者靠不靠谱。

法拍房的靠谱程度决定于尽调是不是真的到位，国资房拍卖的靠谱程度取决于渠道线的长短度以及线上人员的可靠度。归根到底，想以此方式“捡皮夹子”，一要自身经验过硬，包括房地产经验以及识人处事的经验；二要有较强的“愿赌服输”的心理素质。

问题四：现阶段买房者该做些啥？

这个问题貌似有点“傻”，绝大部分买房者现阶段不都在做同一件事吗？“等”！

没错，不管是被动，还是主动，确实要等，但等也要有正确的姿势。

如果要想在将来某个时刻捡漏二手房，那么现在就不能“瞎等”，要做好捡漏前的相关准备工作。

① 正确认识“捡漏”的意义

“捡漏”绝对不是单纯指价格低，“捡漏”是价格和房屋品质综合考量的产物。“捡漏”更不能以抄底为终极目标。

在这轮政策时间段内，如果能在未来某个时刻有幸把握到一套品质不错，价格接近2019年下半年或是2020年上半年的二手房，那就可以算得上是“赢家”了。

② 做好二手房房源的功课

隔三差五地关注各大中介的外网，时不时地和中介小哥打听其公司内网房源的变化，更关键的是要找买房周边小中介公司，尤其是上海本地人开的中介了解情况，他们掌握的独有好房源开始价格松动了，那才是市场真正开始反转的强烈信号。

③ 明确贷款上限以及可能的动态变化

这点相当重要，它直接决定你未来买房需不需要降维选房或是降维捡漏，同时还关乎你将来买房会不会被动违约。

你或许会有疑问，三价就低不是说是开盲盒吗？如何搞清楚能贷多少款呢？关于这个问题，若有兴趣，可以私信我后加V，我们单聊。

④ 做好“牺牲”的心理建设

这点是专门针对置换型买房者的。对于这类买房者而言，若要全款较快到位，就必须在价格上做出重大牺牲，至少不能少于10%；若不想或完全不能在价格上牺牲太多，则必须在全款到位的时间上做出重大牺牲。

两种牺牲必选其一，两种牺牲各有利弊，但代价都不算很小，不过付出总可能会有回报，选择其一做出牺牲，未来捡漏的机会都有可能增加不少。

若是都不愿意，那就干脆暂时撤牌不卖，好处是暂时不用纠结烦恼，后遗症是错失捡漏机会的遗憾概率或会飙升。

⑤ 交一个真正能“助攻”的行业中人

这点就不再多废话了，说过不下数十次了。愿意付诸行动的，机会出现事半功倍。关键是自身是否有足够社会阅历和识人之明。

我是楼市柯南，一名资深的房地产经纪人，还原最底层的房地产现实，讲述老百姓最关心的房地产话题。我的观点和意见或许会有偏颇，但我保证本着良心讲自己的想法，用最接地气的方法讲自己的认知，希望能帮助到需要的朋友。如果觉得柯南的文章还有些看头，不妨给推荐推荐，希望我的一些经验和经历能帮助到更多需要的朋友。若有问题可以随时在评论区联系我或是私信我。感谢每一位看完文章的朋友！柯南一直在这里等待你的关注！