14年房贷利率为什么这么高专题之LPR再次公布，楼市正在暗流涌动

你好，我是官官。

在金融圈混了16年，我却独爱买房，还首创了一套科学买房体系，已经帮助众多朋友买到好房子。

以下是今天的正文。

昨天央行公布了10月的LPR的最新报价，1年期LPR的价格为3.85%，5年期及以上LPR的价格为4.65%，这已经是LPR价格连续第18个月保持不变了！

很多朋友可能要问，LPR价格都已经1年半没有变过了，如此平平无奇的市场有什么好分析的！

但是如果你是长期关注我们的朋友就会知道，看似平静的水面下，实则暗流涌动！

从去年年底我预测今年全年房贷利率将处于紧绷的状态，到两个月前我认为年底将迎来信贷政策的放松，无一例外都一一兑现。

并不是我真的有什么神奇的能力，无非是进行了大量的政策研究，做了充分的市场调研，所以今天我还想花点时间谈谈我对近期房贷市场的一些看法。

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我为什么说现在的房贷利率市场虽然看似平静但实则暗流涌动，其实不难发现，基础利率价格，就是央行每个月公布的LPR价格从去年4月份以来就一直保持不变。

但是大家都能明显的感觉到今年年初以来大部分城市的贷款越来越贵，放款速度越来越慢，有些地方甚至直接停贷。

这种感受和统计数据是一致的，据融360统计，从今年年初以来，全国房贷利率就一路走高，截止到9月份首套房和二套房利率已基本上涨了10%。

目前全国首套房利率破6的城市已经达到了9个，还有3个城市的利率也已超过了5.9%。

我们有很多粉丝在今年一季度都买了房，他们来自不同的城市，但是很多人都表示，大半年都过去了，到现在银行还没有放款。

很多人都说要去银行闹了，因为银行迟迟不下款房东就不肯过户，自己付了首付却还要租房子住，想想就很气愤。

但是吧，这事也不能怪银行，因为以前我在银行工作过，我知道，房贷利率的价格和额度都受到监管机构的严格指导和监控。

比如房贷额度这事，去年的时候监管就出台了《关于建立银行也金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》要求：

“个人住房贷款占比”，大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。

大家都知道1季度一般是房产交易最活跃的时候，需要放款的业务很多，再加上去年年底积压的业务。

所以大部分银行在1季度的时候都把当年的房贷额度用的差不多了，等到了后面几个季度只能通过提高价格或者拉长时间来控制房贷的增长，不然触碰了红线，就要被监管请去喝茶了。

但是这种情况从3季度以来就一下子就变了。

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最先是在8月底的时候官媒就发文指出：满足真实住房需求离不开房贷资源的有效配置！

紧接着在9月24日的人民银行2021年第三季度例会中就首次提及“要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。”

有了政策的定调，全国多个城市的房贷市场立刻调低了利率。这种感觉有点像什么呢，打个不恰当的比方，就像你系着领带开了一天会，把脖子勒得太紧，都喘不过气了，突然领导宣布“散会！”，你第一件事就是赶紧松松领带喘口气。

率先下调利率的城市是广州，据悉广州地区的中国银行、农业银行、广州银行、招商银行、光大银行等房贷利率较过往都基本下降了10个基点。

继广州贷款利率松动之后，佛山的建设银行和农业银行就出现首套二套房利率下降了20个基点的情况。

截至目前，重点监测的90城中已有20个城市房贷利率出现下调，其中14个城市首套利率下降，14个城市二套房贷利率下降，重合的9个城市首套、二套房贷利率均下调。

同样，各地银行也开始陆续出现加速放款的利好，虽然10月90城房贷平均放款周期为74天，较上月有所延长。

但这主要是由于放款动作与利率调整存在一定时差，10月银行发放的贷款多为前几个月期签约的单子。

从单点城市来看，上海、芜湖、南宁、烟台、郑州、株洲等城市放款周期较9月有所缩短。

所以市场从冷到热只在一瞬间，能不能抓住这短暂的窗口期有所作为，不仅仅是对买房人的考验更是对我们这些房产大V水平的检验！

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为什么整个信贷市场会出现暂时的缓和呢？我们还是回归本源，我一直强调，房地产是国民经济的稳定器和压舱石。

因为地产业牵扯到的不仅仅是这个行业本身，向上游他联动着建筑业、商品制造、零售和物流等等，向下他联动着银行和每一个购房人，关系金融和民生的稳定。

那三季度房地产业对经济增长的影响究竟几何？

我们先来看看三季度的GDP增速，只有4.9%，二季度的时候还是7.9%，而且市场普遍认为三季度的增速应该不会低于6%，但是事实是连5%都没保住！

有趣的是，当你进一步研究究竟是什么原因造成了GDP增速的大幅下降，你一眼就能发现！因为只有建筑业和房地产业是负增长，而且建筑业的负增长也可以归因为就是房地产的负增长造成的！

9月全国商品房销售面积和销售额同比分别为-13.2%和-15.8%，房企销售和资金回笼速度持续负增长，房地产开发资金来源同比-11.2%,较8月下滑4.7个百分点。

在经营困境和资金压力下的双重影响下，很多房企都出现了整体拿地热情下降、施工进度放缓，房地产投资持续下滑。

9月房地产投资同比增长-3.5%，较8月下滑3.8个百分点；1-9月房地产投资累计同比增长8.8%，较1-8月下滑2.1个百分点。

而造成这种结果的原因，可能并不是房产端政策的收紧，而是金融端政策的趋严。

开发商融资困难，就没有意愿拿地，土拍市场遇冷，预期转变就更没有开发商愿意拿地。

买房人贷款困难，就买不起新房，自己手上的房子也卖不出去，交易环节瞬间冰封。开发商房子卖不出去，回款不好就付不出上游资金，引发上游企业的风险。

如此恶性循环，症结终究是出在了金融端，所以金融端的政策调整势在必行！

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就在刚刚闭幕的2021金融街论坛年会上，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤讲话致辞。刘鹤表示，房地产市场合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

中国人民银行副行长潘功胜也指出，对于房地产市场，“金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正”。

高层已定调，政策已在路上，所以作为买房人，我们在接下来的几个月究竟要做什么？

如果你是刚需的话，一定要抓紧时间开始看房了！

虽然从长期来看，整个放贷政策会有所放开，但是如果这种放开造成了局部市场的火热，触及“房住不炒”的底线，监管层一定会重新关闭信贷红利的通道！

所以作为刚需人群，一定要抓住这次难得的窗口期，在接下来的几个月开发商会拼命抢跑，部分热点城市的热点楼盘可能会在这种市场的冷热转换期间出现较大的优惠。

而这种优惠不仅仅是价格也可能是买到的概率上，再叠加房贷的利好，对于买房人来说绝对是千载难逢的上车机遇！

而对于刚改人群，大部分都需要卖房来置换，如果大家在上半年有卖房经历的话可能就会有切身的体会：

买家的房款迟迟不下款，你就收不到钱，就没法去付自己想买的楼盘的首付。

这段时间是最折磨人的，因为你的卖价已经锁定，但是目标房源的价格可能在上涨，这一来一去可能就是大几十万甚至上百万的损失！

所以，如果你真的是准备在最近两年置换，那就趁现在把房源挂出来。

因为你的下家选房看房也需要一个周期，可以赶上明年年初的成交旺季，那个时候可以正好踩准房贷放松的节奏，尽快拿到房款，去摇新房也好，去买性价比更高的二手房也好，总之落袋为安。

人们常常问我，买房过程中最重要的是什么？我想了很久，还是觉得最重要的应该是买房的节奏。

无论你的选筹方法有多厉害，还是融资能力有多强大，你在错误的时间买了对的房子，可能都不如在正确的时间哪怕买到了错误的房子。

在时代的洪流面前，那点技巧真的不算什么。

希望大家都能明白我这篇文章最核心的思想，在对的时间买到对的房子！

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