【关于对物业费进行调整的建议】专题加强和改进物业管理工作的建议

房地产矛盾在全国普遍存在，原因复杂。以《物业管理条例》为中心的法令很完善，但实际实施效果不好。根本原因是小区管理完全市场化的商品化，政府监督不足。

一是国家取消了物业公司的资质要求，从业门槛太低，物业公司专业能力下降导致这个行业口碑严重下降。二是前期物业招投标起不到应有的作用，多是开发商或行业协会控制，无法发挥市场决定作用。三是业主委员会成立程序繁琐成立困难，成立太少，成立后缺乏政府监督指导处于无序状态，有的业委会起不到好的作用。四是缺乏业主行使监督权的有效途径，业主意愿不能集中，无法更换物业公司，物业公司能进不能出，导致一些物业公司只收费不服务。五是政府性摊派增加了物业公司负担，同时也给了物业公司行政管理权力，导致物业公司可以凭借强势地位捆绑收费。这些原因都导致业主与物业公司矛盾越来越大。

目前最大的矛盾是业主以不交费抵抗物业公司，小区管理进入了恶性循环。十年以上的小区，由于公共设备损坏较多，维修频繁，到了矛盾爆发期，出现了物业公司主动退出的现象，极少数不良物业会卷款逃跑。全国各地都在探索解决小区物业问题，方法有三种：一是成立国有物业公司接管，二是政府指导业主直管，三是监管物业费实行酬金制。

解决业主不交费是核心问题。在现有物业服务包干制的模式下，政府无法要求业主交物业费，应该通过司法诉讼解决，但是实践证明，法院无法解决物业矛盾。只有改变包干制的模式，在政府介入监管物业费专款专用的情况下，实行酬金制，才能解决业主不交物业费的问题。

可以由社区、房管、业委会（业主代表）成立物业管理委员会，负责收物业费，选择物业服务者，根据服务质量向物业服务者支付费用。业主大会全权授权物业管理委员会决定小区管理事务，物管会征求业主意见后制定小区物业管理方案，可以聘用物业公司，也可以直接聘用各种专业服务公司或专业人员，还可以聘用一个物业经理管理。每季度组织业主对物业服务者评价，投诉较多或评价差的，物管会直接有权更换服务者并打折支付费用。形成物业管理委员会对业主负责，物业服务者对物管会负责的业主--物管会--物业服务者模式。

在这种模式下，可以采取以上三种方式：一是支持业主自管，老旧小区和简单小区可以自管，推选楼长，由物管会按实际开支拨付物业服务人员的工资。二是聘用物业公司，公开招标物业服务企业，选聘方案合理且酬金要求低的物业企业，按照实际开支拨付物业企业；每季度组织业主评议，连续满意度低或投诉多的，更换物业公司，并相应打折支付物业费。三是政府统一管理，成立国有物业公司，在原有小区物业费的标准上，提高小区服务质量，加大投入，公示小区明细，让业主满意。

政府成立公益性国有物业公司统一管理是最理想的方式。小区管理应该具有公益性，不应该成为暴利工具。国有公司统一管理，可以从老旧小区和矛盾多的小区入手，合并小区经营，产生规模效益降低成本，让利于民。国有物业统一管理还是解决消防安全的有效途径，大多数小区的物业公司不聘用消防维保专业公司，以业主安全赚取利润，严重侵害了业主利益，政府介入可以合并几个小区共同建立消防监控室和微型消防站，这些是私人物业公司管理小区不容易实现的。