07年房贷利率为什么那么高，干货看这篇!2021年在昆明该不该买房？100万预算能买到啥水平的房子？

大家好，欢迎关注土爷说房，今天和你聊聊在昆明买房的那些事，文末有昆明购房最新政策解读。

2020年即将过去，回想年初，疫情阴霾笼罩全国，经济形势十分不明朗。但仔细想想，你会发现，下半年来中国不但率先走出了经济低谷，临近年末还在很多领域取得了突破。

比如嫦娥五号的任务即将圆满成功，在可控核聚变和量子计算机等领域的研究都取得了突破，一些国产品牌也在2020年崛起。

再看房地产，一方面，深圳、成都、西安等多个出现万人摇的城市因过热纷纷出手调控；另一方面，哈尔滨、平潭、湛江等三四线城市楼市萎靡，争先出台降价、调整公积金等“救市”措施。

所有这些对昆明楼市的影响如何呢，下面我就和大家做一个小结。

01、现在是昆明买房最佳时机吗？

如果你是刚需，现在就是最佳时机，如果要等的话，可以关注房贷利率这个风向标。

利率低，也就意味着你的买房低成也低。

目前昆明房贷利率还处于高位，商业贷款房贷利率5.2%（4.65%+0.55%=5.2%）左右。房贷利率=LPR+BP，目前下降的是LPR市场利率，要想房贷利率下降，还得看BP的下降。

如果昆明楼市恶化，房贷利率预计会进一步下降，特别是银行有自主决定权的BP会下降，少加点，昆明房贷利率才会进一步下降。

如果你说利率我看不懂，也没时间，那也没问题。如果有首付能力，月供没压力，该出手时就出手。可以先上车，买定心安。

国家调控房价，调控的是增长速率，让年轻人有上车的机会。

2008年昆明房价4千，有人喊要崩盘，两年就涨到8千；2015年-2016年，全国都在讨论房地产硬着陆，2017年-2018年，两年时间昆明房价从8千暴涨到1万3，2020年很多2万的房子出来就没了。

所以，买房最好的时机是十年前，其次是现在。

02、目前昆明房产还值得投资吗？

昆明买房的人分为几类，一类是本地刚需，这部分人上面已经说过了，该出手时就出手。

还有一类是外地人来昆明购房给老人养老，昆明住宿便宜，吃饭也不贵，周边游玩的地方比较多，重要的是气候太舒服了。

对这类人来说，能够变现的房子才是资产，否则就只是房子，还会占用家庭的流动资金。因此楼盘的地段，三甲医院的距离，地铁公交的配套都是需要重点关注的。同时，考虑到资金变现，教育配套也是相当重要的，有优质学区的房产，在任何时候都是不愁转手的。关于学区房的选择可以参考这篇文章《搞懂如何购买、投资昆明学区房，看这一篇就够了 》。

学区房

早在2017年，昆明外地人购房比例已超过本地购房者。该趋势，一直持续至今。昆明成为外来资本的投资市场。

另外一方面，昆明经济对房地产的依赖度极高，2018年房地产开发投资占GDP比重排名前三位的城市依次是三亚、海口和昆明，占比分别为67.7%、40.3%和35.3%。

这一点，从去年昆明疯狂的地价，也可窥见一斑。2020年属于回调期，从楼市整体行情推断，2021年昆明房价不会大起大落，以“稳”为主，继续保持小幅微涨状态。

所以找准自己的需求点，以需求为主，理性购房。

03、昆明各区房价梳理

买哪个区首先得看自己包里的银子，下图是昆明房价分布图。

2万+以上的预算可以看看昆明富人区草海片区，会展中心，靠滇池，环境一流、适合居住。

1.6+可以看看北市区、西市区、呈贡新区核心区（主要市政府小区），北市区是昆明发展最早的老城区，五大区目前最方便的区域，西市区，离城近。

1.3万+，西北新城、山水新城片区，方旺片区。西北新城近些年发展较好，各大知名开发商入驻，商业新城开业，之后奥特莱斯、宜家、爱琴海也会陆续开业，地铁4号线也将年底运营，交通、学校、商业、医院配套齐全。

山水新城片区，北市区的尾部，生态配套瀑布公园，商业，交通待完善，离市区较远。方旺片区，目前市区入手门槛最低，12000-14000，商业聚集在大华、保利城周边。规划利好，区域发展中。

1万+，呈贡大学城。靠滇池，土豪看草海片区、会展中心，经济型看晋宁、滇池南岸。8000+，经开区，经开区离市区20公里，呈贡10公里。

04、昆明买房限购、限售，贷款政策

昆明限购政策

2018年7月1日起至今，外省成年人，在昆明(主城5区、3个开发区)无房，以个人为单位，限购1套新房。

也就是说，外省人在昆明购买新房（一手房），想落在未成年小孩名下，不可以。二手房不限购，无论外省人，还是未成年。

昆明限售政策

2018年3月1日起至今，购买昆明市二环内、呈贡新区以及船房河、广福路、彩云路、鲜花大道至滇池合围区域的新房（一手房），实施3年限售政策。也就是说，必须不动产权证取得时间满3年，才可出售。

住房商业贷款政策

目前由于受疫情影响，央行放水降息，如今（2020年3月07日）昆明房贷利率：首套5.25%左右LPR4.75%+0.5%（50BP)=5.25%

二套房贷利率5.6%，LPR4.75%+0.85%(85BP)。贷款利率，相比春节之前（2020年2月20日之前）已下降，首套由5.6%降至5.25%

首付比例

首套：各大银行基本上22%起，受个人资质（征信记录、工作单位、收入流水）影响。

二套：45%。昆明购房贷款，套数：住房商业贷款：只认贷，不认房。如果有1套在贷，且未结清，算二套；第三套住房贷款，停贷。

如果名下有2套全国住房贷款记录，且没结清（征信报告上会有记录），再购一套，要贷款，就办不了，停贷。

特别提醒，珍爱征信记录，远离逾期。各种消费贷款、助学贷款、信用卡、微粒贷、网贷、花呗借呗等借款，一定要注意记得还款，不要逾期。一旦逾期“连三累六”（连续3次逾期，累积6次逾期）就可能办不了房贷，只能一次性付款，或者想其他办法。

商贷所需资料

身份证，户口本，结婚证，收入证明，银行流水，征信报告。

贷款的硬性条件

收入必须是月供的2倍；征信记录良好，逾期不超过连三累六；年满18周岁；有稳定工作，收入；一定要有收入的银行流水，银行看收入流水，很严，很严，很严！

公积金贷款

条件：

1、公积金连续足额缴存满12个月，缴存金额要足够；

2、在昆明有公积金或昆明户口，在云南地州有公积金；

3、贷款年限：男方不超过60周岁，女方不超过55周岁。

首套首付比例20%，二套首付50%；

首套利率：3.25%，二套利率：3.575%；

贷款额度：单人：30万，夫妻双方：50万；

公积金首套认定条件：认房又认贷。不能有房记录，也不能有贷款记录。

第二次使用公积金贷款，有轮候期2年，必须之前公积金贷款结清后2年才可以办理。

所需资料：身份证，户口本，结婚证，收入证明，银行流水，征信报告，公积金缴存证明。

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