14年房贷为什么比现在高专题之中国多城房贷利率走高，专家：“杠杆炒楼时代”一去不返

今年第二季度以来，中国大多数城市的房贷利率持续上升。数据显示，6月份，研究所监测的72个城市主流第一套房贷利率为5.52％，第二套房贷利率为5.77％，分别比5月份上升5个和4个基点；重点城市第一套和第二套房的利率水平离2019年11月的高点不远。

随着利率的提高，许多银行也排队二手房贷业务，延长贷款周期。据统计，6月72个重点城市的平均贷款周期延长至50天。

这与整体市场流动性充裕、利率低不一致。截至6月，中国贷款市场的报价利率（LPR）已连续14个月调整。房贷与其他类型的贷款市场隔离。

房贷利率上升，额度紧张不是国家现象。前期楼市热度较高的地区如长三角、珠三角等表现明显，而北京等楼市热度较低或相对稳定的地区房贷相对稳定。据统计，6月份，苏州首套、二套房贷利率分别比上个月提高了65个、50个基点，在所有监测城市中排名第一。另外，绍兴、杭州首套、二套房贷利率均提高30个基点。

延长贷款周期，提高利率，会影响交易节奏，尤其是卖一买一的交易。一些上海中介机构已经曝光了二手房开单量大幅下降的情况。六月份某机构50城二手房成交量环比下降约20％。

关于年中房贷紧张的原因，很多业内人士分析，这是金融机构在今年实施的房地产贷款集中管理制度下主动调控的结果。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，每当楼市调控收紧，就会出现房贷短缺。今年这种情况尤为明显，主要是因为在房地产贷款集中管理制度下，金融机构需要控制新的房地产贷款额度，避免踩监管红线。因此，银行也有意识地放缓了房贷投放的步伐。

由于第一季度使用了大量的信贷资源，在半年的考核中，一些银行积极调整信贷交付速度，导致第二季度一些城市出现了额度紧张。上半年合肥、杭州、成都等城市信贷额度投入较多，近期部分银行分阶段减少或暂停发放个人抵押贷款。

业内专家预测，这种情况不会长期持续。到2020年，中国居民部门将增加约6万亿元的中长期贷款（人民币，下同）。如果考虑信贷规模与名义经济增长率相匹配，预计今年居民部门将增加约6.4万亿元至6.5万亿元的中长期贷款。去掉上半年约3万亿元的使用额度，下半年可用额度仍超过3万亿元。因此，下半年银行信贷额度和贷款周期将逐步恢复正常。

部分城市房贷紧张不是楼市缺钱的唯一表现。据多家媒体报道，近日，央行将三条红线（重点房地产企业融资管理新规）试点房地产企业监控范围。过去，相对灰色的融资链浮出水面，与之密切相关的供应链融资也受到严格控制。此前，基金行业协会停止了基金子公司对房地产供应链产品的备案。

此外，今年以来，房企融资的重要来源之一，房地产信托规模不断下降，房企融资环境明显收紧。据某研究中心不完全统计，2021年上半年100家典型房地产企业融资额为6090亿元，同比下降34％，环比下降29％，是2018年以来的最低水平。

事实上，无论是需求方的房贷短缺，还是供给方的开发商融资紧箍咒，都反映了同样的政策方向：从房地产领域挤出投机、违规和多余的资金。背后的大逻辑是房住不炒。

房地产行业一直扮演着一个巨大的货币蓄水池。各种资金不断涌入楼市，推动房地产黄金20年的形成。但问题也随之而来：高房价对行业和消费产生挤出效应；包括商业贷款在内的信贷资源过度流入房地产，占用了支持实体经济的信贷资源，阻碍了发展和创新。这种失衡需要纠正。这也是决策者强调促进金融、房地产和实体经济均衡发展的重要原因。

对于房地产行业来说，资金大规模涌入楼市的时代已经结束，靠杠杆炒作楼市的时代也一去不复返。