12月为什么不能办理房贷看这里!2021年，你可能从银行申请不到房贷了

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进入2021年不到一个月，中国房地产行业，接连迎来重磅的调控措施。

热点城市的房产交易，被国家级调控措施，按在地上摩擦。

1月27日早上八点，杭州市加码的限购政策，终于出炉了：

1、落户杭州5年内，限购一套房；

2、赠与房屋的，赠与者3年内不得买房，被赠予者也需拥有购房资格；

3、中签率在10%以下的房源，拿到房产证日起限售5年；

4、增值税免征年限，从2年增长到5年。

5、无房人才认定追溯到三年。

和北京在2017年、深圳在2020年的限购、限贷政策的初衷一样，杭州也走上了一条既不伤害有户口有社保的无房户，但又能掐断信贷、增加交易成本、锁死流通、精准打击炒作、投机的调控手段。

但是，杭州毕竟不是一线城市，哪怕要求落户杭州者5年内限购一套，但是也没有要求社保缴纳达到一定的年限。也就是说，只要具有杭州户口，就能买1套。这位年轻人继续投奔杭州，留下了一丝缝隙。

北京自从2017年调控之后，房价就一直在稳中有跌；上海、深圳的调控措施，虽然严格，但是离长沙、北京的，稍逊一筹，为假离婚、法拍房，留下了漏洞。

1月21日和25日，上海，堵住假离婚买房路、增值税2年调5年、法拍房纳入限购……至此，一线城市全都对法拍房限购。

1月23日晚，深圳住建局发布「关于进一步加强商品住房购房资格审查和管理的通知」。上线新的审核系统，严查购房人的收入证明、征信报告、购房款来源、银行流水单等，打击购房材料作假、代持炒房、假离婚等投机行为。

至此，北京、深圳、上海、杭州，在购房准入门槛上，步调基本一致。

热点城市的年轻人，应该为这种调控措施叫好，毕竟无论怎么对不同主体资格限购，都没有伤害已经落户、购买社保的年轻人的购房需求。

但是，国家贯彻「房子是用来住的、不是用来炒的」意志的决心，岂是限购措施所能体现完整的呢？

2021年，将会有越来越多的购房者，在银行申请不到住房贷款了。

首先来看广州。

广州市各大银行获知的房贷额度目标是：个人住房贷款占所有贷款的比例不能超过2020年的全市平均水平，每个月个人房贷放款不能超过2020年10月、11月、12月的三个月平均放款额度。

本来，每年的阳历年末尾是额度最紧张的时间段，新一年的开始，是放贷额度最宽松的时刻。

然而，2021年刚到，广州很多依据往年惯性思维的银行，开门红，多批放了个人住房贷款，结果聪明反被聪明误，要在剩下的11个月里，寅吃卯粮了。

即使有了额度，购房人申请到了房贷，房贷利率中的「基点加成」利率部分，也比往常高出了不少。

之前明哥反复讲过，从2021年开始，房贷利率模式更改为「5年期LPR利率+基点加成」的模式。

前者由央行通过银行间市场方式来确定，逐年下行，发挥市场化的作用；但是后者，由各地方的调控政策、信贷供求关系，来灵活决定，发挥行政调控的作用。

工、农、中、建，四大银行集体上调了广州地区的住房按揭贷款利率，其中，首套房贷款利率从原来的LPR+40BP，上调为LPR+55BP；二套房贷款利率从原来的LPR+60BP上调为LPR+75BP。

根据最新的「5年期LPR利率」值4.65%来推算，首套房的贷款利率变更为了5.2%，第二套房的贷款利率变更为了5.4%。

再来看上海市。

在上海最新发布的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》中要求严格执行差别化住房信贷政策、加强个人住房贷款审慎管理、严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度，严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

根据《每日经济新闻》记者的调查，多家银行额度收紧。

例如，招商银行上海地区一支行工作人员表示，其所在的银行在房贷额度上划得非常紧，放款很慢，基本没办法确保时效，只能给购房者答复：无限期。

兴业银行上海某支行信贷人员表示：个人首套房没有贷款额度，现在放不了款，起码要到6月份才能放款；如果是二套房可能会快一点，但是现在额度也很紧张，无法承诺到款时间点。

那为什么二套房比首套房的待遇，要宽松点呢？

因为首套房首付只有三成，贷款七成；二套房则反了过来，占据银行的贷款额度更小，银行的考核压力更小。

银行为了将房贷额度用在刀刃上，所有银行还叫停了所谓的：购房税费分期贷。

所谓的「购房税费分期贷款」，最早为工商银行上海分行所创，为满足该行客户缴付房屋交易税费、家居、家装、家电、摇号选房等大额消费需求，最高授信额度达到了房价的10%。

如果不是被叫停的新闻公布出来，我们真不知道，居然会有这种贷款的存在。在2017年之前房价上涨的历史阶段，为了抓紧时间上车，连购房税费都要分期贷款，卯足了劲上杠杆。

如今，已经成为瘾君子的信贷通道，被一朝切断。

再来看深圳市。

根据《财联社》、《21世纪经济报道》、《第一财经》等多路媒体的专业采访，深圳市的招商银行、光大银行、广发银行，处于暂停放款状态，工、农、建、中四大银行的节奏，则和广州基本一致，即：业务没停，处于排队放款阶段，暂无额度。

在接受采访时，一位广发银行的工作人员证实称：不是停贷，是所有银行没有贷款额度了；要买房，要么全款，贷款的话只有排队等。

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我们不禁想问，为何所有热点城市的所有银行，节奏如此划一地收紧信贷？

之前明哥曾经撰文《央行针对银行划定房贷新政，赶在2020年最后一天》，解读过央行，是如何在房产的供给侧、需求侧，双管齐下，掐紧信贷通道、锁死流动性的。

2020年8月20日，央行牵头，联合住房城乡建设部，为所有的开发商企业，制定了收紧融资的「三条红线」：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1.0倍。

开发商，如果「三条红线」全部命中，有息负债就不能再增加；踩中两条，有息负债规模年增速不得超过 5%；踩中一条，增速不得超过 10%；一条未中，不得超过 15%。

2020年12月31日的雷霆行动，针对房产的需求侧行动，为所有的不同档次的银行，各自划定了「二条红线」：房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限，压缩调整居民买房时候的房贷申请额度。

无论是已经购房者，还是尚未购房者，都在这则房贷集中度管理制度所辐射、命中范围之内。

央妈将所有银行，划分为五档，针对每档次的多家银行，制定了2个指标作为红线：个人住房贷款占比、房地产贷款占比。

虽然从2021年1月1日开始实施，但是，针对房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，只超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。

我们能够很明显地窥见时代变化的趋势，作为执行者的各家银行，紧箍咒都戴到头顶了，能不马上落地执行吗？

申请银行放贷的难度将越来越大，银行对审核者的要求将越来越高，凭借虚假的收入证明、银行流水证明就妄想批下贷款的操作难度，将指数级上升。

新规背后的底层逻辑就是：

未来你想买房，别指望着自己实力不够时，因为赌一把房子会升值，就超出财产、收入能力去找银行贷款；

要想买房，杠杆越低越好，最好不要找、少找银行，自己首付大部分资金去搞定。

负责发放房贷的银行，在指标红线压顶时，只能通过以旧换新的模式，催促以前的贷款者提前还款，腾出额度，发放给新来的买房者。

别人不还，新人就申请不到。

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在房贷申请越来越窒息的大环境下，所有的购房者，都要对交易过程中的极端情况，作为最坏的打算。

签订购房合同时，一定要备注清楚，假如因为银行放款政策导致贷款批不下来，买房者不必承担中介费、必须收到定金的返还、没有任何违约责任；

千万不要为走垫资过桥，务必防止由于银行不放款，导致垫资手续费失控。

做好延迟收楼的心理准备。

但是，更重要的是要认识到，从2017年以来，国家坚决遏制房价上涨、打击地产行业、将已经被绑架在房子上的居民和经济彻底解放出来的决心。

从2017年开始，我们再也没有听到房地产行业，任何一条利多的消息了，调控是全方位的、立体式、严防死守的政治态势。

也许有人会说，在严格的调控措施下，并没有听到杭州、深圳、上海三地房价明显下跌的消息。

这是对金融资产的交易，一无所知的表现。

即使不能促使房价明显下跌，只要捆死了购房者的资格要求、遏制住了地产开发商的融资渠道、严格约束了杠杆买房的信贷之口，每个城市的房子交易量，都会断崖式下跌。

哪怕房子的纸上价格，并没有通过足够交易量的成交所反映出来，失去了便捷流通、快速换手的金融属性，高价的房产的持有成本，将更加显著地凸显出来。

即使房贷没有基点加成利率，按照5年期LPR利率+40BP=5.05%的年化利率来计算，扣除掉一线城市低于1%的租售比，可知每年的持有成本至少是4.05%。

假如房价总额是700万，丧失了短期交易出去后的金融属性后，每年持有的成本就高达28.35万元。

所以，投机客、开发商、吃地产这口饭的自媒体、高位上车一线城市房产的利益相关者，已经利益熏心，彻底无视从2017年开始就转向的历史拐点，抓住任何风吹草动，就在鼓吹房价的上涨预期。

他们能把一小部分学区房的异动，渲染成为燃爆全城的现象；

他们选择性无视锁死的流动性，高昂的持有成本、长周期的交易周期，眼睛只盯着小区业主群里，抱团鼓噪的口号；

他们为了取得比对效应，无视周边楼盘已经开盘多次去化率极低的结果，打鸡血式地高喊日光、售罄、抢购。

你一定要睁大双眼，看清历史的大势，不和时代洪流逆行。

螳臂当车，用后半生作为代价。

但是，历史的长河淌过，没有人会可怜被碾压过的螳螂。