西安楼市"万人摇号"背后的深思

西安房地产市场连续57个月在燃烧。

平均房价从2014年的7124韩元/坪数上升到13521韩元/坪数(2020年的平均房价)。

2014-2020西安商品房均价走势图

进入2021年后，土拍“地王”接连被刷新：

1月30日西咸新区能源金贸区，在27家房企的激烈角逐下，诞生了今年第一个土地拍卖出让的“地王”，楼面价16044元/平米。

2月19日曲江新区刷新土拍记录，新的“地王”横空出世，楼面价23552元/平米。仅仅相隔20天，“地王”记录就被刷新了。

一边是开发商的拿地热潮，另一边则是刚需群众摇号买房热情不减，出现了“万人摇”和“两万人摇”的火爆场面。

2月25日城南航天板块山水美树楼盘，424套房源，最低房价15368元/平米，登记摇号人数达23791人，可谓一房难求啊。

上次出现“万人摇号”是2020年7月，紫薇东进楼盘，登记人数首次破万人。

进入2021年，西安楼市不断收紧，限价、限售、限购、限贷措施进一步加强，反而促生了“地王”和“万人摇号”的热闹场面。西安楼市的2021年注定是不会平凡的一年。透过现象看本质，能发现哪些深层次的变化？！

一、分化

1、房企开发商的分化

27家房企的激烈竞争，中铁建和曲江置业联合携手成为新地王。这背后是拿地成本被拔高，凸显了房企开发商的实力。中小开发商逐步被淘汰出局，央企国企的实力进一步显现，基金加速流向楼市。土地出让量的减少、拿地成本被大幅增加，对房企来说压力剧增。今后将是资金实力雄厚的开发商的天下：规则已经更新，中小开发商不再具有话语权，逐步被边缘化甚至退出，留下的市场空白，很快会被现有品牌巨头开发商和携海量资金跨行进入房地产的企业填平。2021年一定是品牌开发商的天下。

2021年，开发商一定是品牌大企业，要不绿城怎么能拍得地王。

2、购房人众的分化

房市收紧、房源减少，拿地价格上溢、开发成本加高，直接的结果就是商品房单价上涨，总价居高不下。1130新政出台后，限购、限贷、二套房首付提升，从资金上残酷分割了买房人众：刚需人群上车更难，投资房产者下沉直接与刚需者拼杀，这场面想想都觉得残酷，不是一个难字能表述。

一部分刚需者将无缘买房，即使努力能达到上车的刚需者，面对实力投资者则压力倍增。刚需还未成长就面临实力对手的竞争，前景不容乐观，刚需更要努力。

二：升级

1、房产品质的升级

随着社会经济的向好发展，物质文化水平逐步提高。房子也是一种商品，满足最基本的居住功能后，就朝向高品质前进。以前是能住，现在要住好。市场需求提高了，房子的品质也跟着提升了。大户型、大平层、花园洋房逐步进入普及时代，已经被大众青睐。

2021年，各开发商楼盘品质将会拉大差距，精品楼盘将会不断面世。房子的品质将会是购房者选房的重要因素：高品质的好房子，才有市场；配套设施完善的小区，才有人抢购；交通便利，学区保障的楼盘，才会热卖；位于好地段的户型，才会被青睐。不是未来，现在已经开始了，要不某商某观府怎么会“流摇”：房源244套，登记人数220人。

品质决定楼盘的话语权。

只买对的，哪怕是贵的！消费已经理性，品质才是重点。

需求的排序：板块——地段——小区——户型。

2、购房人群心态的转变

以前是担心买不到房子，一窝蜂地挤上去，样板间也不看了，直接下单抢房。现在，有些人摇号摇中了，最终也放弃了，不买了。从2019年6月21日（入户满一年才能购房）以来，购房人群逐渐从浮躁走向了理性，学会了自己冷静思考，不再盲从了，毕竟，房子总价越来越高了。买房，不光考虑居住，更在乎资产投资保值、将来置换的难易程度等诸多因素。

经历了由 浮躁——理性 的转变，购房人群开始独立思考、研究对比，一旦决定后果断出手。购房进入2.0时代，对开发商也是一种挑战。只有群众认可的板块+地段+楼盘+户型，才是市场热销的房子。

购房人群心态的转变，造成了西安楼市中各开发商楼盘的“冷热不均”，被热捧追买的楼盘更有话语权，将来上涨空间巨大，前景良好。

总结：2021年的西安楼市，

综合实力雄厚的开发商处于主导地位，

更具实力的开发商将推出更优质的房产，

好板块好地段优质的楼盘价格高，但更具竞争力，

留给刚需人群的时间不多了，刚需上车难度更大了，

投资者买房投资的压力增大，但仍有较大的操作空间。

山雨欲来

前途空旷

希望仍在