选址 【干货】史上最详细开店选址分析！

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介绍:选址是开店的开始。大家都愿意选择生意兴隆的繁华之地。但是，人迷失在事物中，事与愿违的情况并不少见。即使是有经验的商人通常也会犯这样的错误。有时候牵扯的不是人，可能是事情的变化和综合因素起了作用。

01

店铺选址的基本因素

选址是开店的开始。大家都愿意选择生意兴隆的繁华之地。

提示:但人们感到困惑和事与愿违的情况并不少见。即使是有经验的商人通常也会犯这样的错误。有时候牵扯的不是人，可能是事情的变化和综合因素起了作用。

现已得出结论，在选址时必须考虑以下因素:

1、人流。

2.房租。

3.繁荣。

4.交通。

5.居民结构。

6.前院。

7.车站码头。

8.公立学校。

9.专业市场。

10.商业性质。

11、经营品种。

12.住房结构。

13.能见度。

14.邻店。

15.地形。

16.方向。

17.地板。

18.规划

19.相关政策。

20.楼主。

提示:以上因素不全面，可以租房。至少要充分考虑与出租屋相关的因素，综合分析，权衡利弊，结合自己对生意的感受，再做决定。

02

选址调查

人口和购买力分析；

关于人口和家庭人口构成，请参考当地街道办事处和派出所提交的家庭人口和普查数据。

1.调查的项目包括:

1)永久居民人数

2)家庭及其构成

3)人口密度

4)教育水平

5)从事工业

6)自然增长率

7)社会增长率

8)人均家庭收入

9)白天流动人口数量

10)年龄构成

11)年度家庭支出和支出结构

2.一些主要项目描述如下:

1)家庭规模和收入水平；

提出家庭地位是影响消费需求的基本因素。家庭特征包括:人口、家庭成员年龄、收入状况等。

比如每个家庭的平均收入，家庭收入的分配，都会明显影响未来店铺的销售。如果当地家庭平均收入增加，会增加家庭对所购商品的数量、质量和档次的需求。

家庭的大小也会对以后的店面销售产生很大的影响。比如一个两口之家的年轻人组成的家庭，追求时尚、个性、少量购物；而一家三口(独生子女)，其消费需求几乎都是以孩子为核心进行的。

家庭成员的年龄也会对商品有不同的需求。例如，老龄化家庭倾向于购买保健品、健身产品、营养食品等。；有孩子的家庭专注于投资儿童食品和玩具。

2)人口密度；

提示；一个地区的人口密度可以由每平方公里的人口或家庭数量来决定。一个地区的人口密度越高，所选商店的规模就越大。

需要计算一个地区的日间人口，即不包括儿童的家庭数加上该地区工作上学的人数，减去其他地方工作上学的人数。部分随机流入的客流不计入调查人数。

白天人口密度高的区域多为办公区、学校文化区等场所。对于白天人口多的地区，要分析他们的消费需求特点进行管理。例如，延长下班时间和增加便利项目以满足需求。

在人口密度高的地区，商业设施之间的距离很近，可以增加购物频率。然而，人口密度低的地区吸引力较小，顾客来访频率也较低。

3)客流；

提示；一般在评价地理条件时，要仔细衡量经过该处的行人流量，这就是未来的商铺流量。人流和地上地下人数有很大关系。

u上车和下车的客人数量调查侧重于:

历年来每个车站上下客人数的变化。

上下车的乘客越多越好。

如果上下车的乘客数量减少，没有新的交通工具替代，商业区的人口也会减少。

根据进出站客户的年龄结构，可以了解不同年龄客户的需求。

★一般来说，调查人口密集区是企业选址的重点。例如:

居住人口集中区。如新建住宅区、住宅集中区等。

日常工作场所，学校，医院等。是人们白天聚集的地方，即火车站、汽车站、地铁站等。是人们使用交通工具的聚集地，也是人们聚集的地方。

体育场、旅游景点和沿途的路线也是人们聚集活动的地方。

4)购买力；

建议商业区家庭和人口的消费水平由其收入水平决定，所以商业区人口的收入水平

对地理条件有决定性影响。人均家庭收入可以通过家庭抽样调查获得。比如，在选址之初，北京西郊某商厦按照整群随机抽样的方法，从周边商业区半径一到两公里的居民中抽取了2000个家庭样本。

经过汇总分析，这2000户中，人均月收入1000元左右，500-1000元20%，1000-1500元20%，500元10%。其中10%左右月入2000元以上。这说明这个地区的居民大部分属于工薪阶层，属于中等收入水平。

企业在选址时，应优先考虑社会经济地位较高、可支配收入较多的中青年客户居住区。

03

购物中心选址的原则和程序

一、商场选址的原则

1、方便顾客购物；

满足顾客需求是商场的宗旨。因此，确定商场的位置，首先要考虑顾客购买商品的便利性。为此，商场必须具备以下条件:

1)交通便利；

提示:车站附近，是过往旅客的集中区域，流动性强，人流量大。如果是几个站的交叉口，地段的商业价值会更高。如果在这样的地区开设商场，可以为顾客提供便利的购物条件。

2)靠近人群聚集的地方，方便顾客随意购物，如影剧院、商业街、公园、名胜古迹、娱乐场所、旅游区等。这些地方可以让顾客享受购物、休闲、娱乐、旅游等服务的便利，是商场开业的最佳选择。

提示:不过这种地段是做生意的黄金地段，地价高，成本高，竞争力强。所以虽然商业效益不错，但并不适合所有商场，一般只适合开发大型综合性商场或者个性鲜明的专业店铺。

(三)人口密集地区或者政府机构集中的地区；

提示:由于人口密度大，距离短，方便客户购物省时省力。如果在这样的地段选择店址，会对顾客有吸引力，也容易培养忠诚的消费者。

4)符合客流规律和流向的人群集散中心路段；

提示:这种位置适应顾客的生活习惯，自然形成“市场”，所以有大量的顾客可以进入商场，客流量大。

2.有利于商场的发展；

购物中心选址的最终目的是实现运营的成功，因此我们应该重点从以下几个方面考虑如何方便运营:

1)提高市场份额和覆盖率，以利于企业的长远发展；

温馨提示:选择商场时，不仅要分析目前的市场情况；而且要从长远角度考虑是否有利于扩大规模，比如提高市场占有率和覆盖面，在不断增强自身实力的基础上开拓市场。

2)有利于综合服务功能的形成和特色的发展；

提示:不同行业的商业网点设置，对地区的要求不同。在选择购物中心的位置时，需要综合考虑行业特点、消费者心理和消费者行为等因素，仔细确定网点的位置。

特别是大型百货商场要综合考虑区域的功能和各种商业服务，以获得多功能的综合匹配，从而创造企业的特色和优势，树立企业的形象。

3)有利于货物运输的合理组织；

建议商场选址既要注重规模，又要追求规模效益。现代商业的发展要求集中采购、集中供应、统一运输，有利于降低采购成本和运输成本，合理规划运输路线。因此，购物中心的位置应尽可能靠近运输线路，既能节约成本，又能及时组织货物的采购和供应，保证商业活动的正常进行。

3.有利于获得最大的经济效益；

衡量商场选址优劣最重要的标准是企业能否取得良好的经济效益。所以网点的地理位置一定要有利于运营，才能保证最佳的经济效益。

二、商场选址程序；

1、选择商场的位置，一般按以下步骤依次进行:

1)选择区域和方向；

提示:选择店铺地址，首先要搞清楚目标市场和服务对象，然后根据目标市场和服务对象选择店铺地址设置的区域。另一方面，根据企业的经营规模和等级，计算企业的投资回收率，并在此基础上，精心选择，确定岗位。

2)绘图——找出最佳位置；

提示:店铺地址确定后，绘制区域草图，区域内现有商业网点，包括竞争对手和配套商场，也要标注现有商业结构、客流集中区域、客流及客流流向、交通路线等。，从而保证存储地址决策的正确性。

3)市场调研；

提示:店铺选址基本区域定位确定后，必须进行细致的市场调查，以论证选址决策的准确性。在市场调查过程中，应注意调查对象的分类和统计，并对调查时间和内容进行必要的抽样调查，以保证调查数据的可靠性。

4)具体实施方案的制定和实施；

提示:确定店铺具体位置后，要抓住机会投资建设商场。如何启动，需要拟定切实可行的实施方案并实施。

04

商业圈调查和店铺选择

一、商圈调查的目的

做店铺首先要找店铺，了解和调查店铺周边情况。调查商圈可以了解店铺预设经营范围内的地理区域，从而辅助选择合适的未来店铺位置。

1.商圈调查的目的包括:

1)了解当地居民的人口特征、社会经济变量、生活方式和购买习惯。

2)确定店铺未来的消费档次，以及要销售的产品组合和推广重点。

3)分析是否与现有店铺商圈重叠。

4)计算某一地理区域内拟开设的店铺数量。

5)找出商圈的障碍，包括:

道路设施不方便。

人口拥挤。

交通过度拥挤。

6)法律法规；税务、牌照、运营、最低工资、市区划分都要考虑。有些城市规划IT街，如果在初期出了问题，在以后的发展空中会被限制甚至禁止。

7)其他因素:了解一个地区内同类性质的竞争对手数量(竞争是否激烈)、未来变化趋势、供应商的位置、交通是否便利(交通条件)、未来开连锁时是否可以利用物流中心一次性将所需物品全部填满、停车场是否宽阔。

二.商圈调查范围

确定店铺意向后，进行商圈调查评估，评估是否适合开店。

三.商圈调查部的职责

找店，确定商圈，是一门科学。应该有专业的团队合作。一开始，可能是一个特殊的人形成了一个标准化的过程:

1.主动收集商业情报；及时了解所在城市和地区的商业发展，预测未来该地区或城市商圈的重点。

2.商圈数据的建立；不断修改。

3.商业区规划、评估和分析报告。

4.公司未来整体发展的分配策略。

5.商业区选址、开店技能体系的建立与教学。

6.店铺租赁和店铺选择业务的实施。

7.租赁价格的分析、理解和报告。

8.收集竞争对手/门店开店信息，制定对策。

9.策划和推进经营门店的评估工作。

10.与房东的租赁店协商。

11.和法务部签订店铺租赁合同。

12.实施开店管理和制度。

13.搬迁和淘汰不良商店。

14.其他开店相关事宜。

四.商圈的定义

商业区:指零售店的顾客来自的地理区域。

1.商圈根据店铺获得客户的百分比分为三个部分:

1)主要业务区:该区域客户数量约占客户总数的55-70%。

2)二级商圈:该区域客户数量约占客户总数的15-25%。

3)边缘商圈:前两个商圈被排除在商圈之外后剩余客户形成的区域。

小贴士:商业区基本没有形状。但为了便于规划，一般可以在前期规划中以圆形或场所的形式计算商圈。

V.商圈调查的重点和方法

1.确定商圈范围；

提示:商圈的实际位置会受到以下情况的限制，会设置不同商圈的划分点:

1)商圈范围；

集中商务区:主商务区半径小于2000米，次商务区半径在2000米到5000米之间，周边商务区5000米以外。

分散商圈:主要商圈半径在500m以内，次要商圈半径在500m到1000m之间，周边商圈在1000m以外。

2)道路的边界；

提示:40米以上宽的道路四车道上方或中间有栏杆、安全岛护栏、主干道。

3)铁路与平交道口之间的障碍是由于铁路与平交道口之间的障碍；

提示:由于交通拥挤，人们被分成两个不同的商业区。

4)高架桥和地下通道堵塞，因为高架桥和地下通道堵塞；

提示:人很难流动，很难划分到不同的商业区。

5)安全岛屏障，由于安全岛屏障；

提示:人很难流动，很难划分到不同的商业区。

6)大沟被大沟堵塞；

提示:人很难流动，很难划分到不同的商业区。

7)单行道，被单行道挡住；

提示:人很难流动，很难划分到不同的商业区。

8)人群的走向，由于人群的购物习惯和人群的走向；

提示:把这个区打造成独立的商业区。

2.商圈的定义方法；

提示:规则是一种从竞争店铺的规模上把握吸引力差异，设定领域境界的方式，其计算公式如下。距离可以简单的用汽车的里程表来测量，这样大家就可以打车到处跑了。

下面是一个例子:我们要开的店叫策划店。规划店附近已经有两家户外用品店了。A店距离策划店1000米。店铺面积60平米；B店距离规划店600米，面积20平米。

1)这里不得不解释法律的局限性:

只考虑距离，不考虑路口、小路口等道路和交通条件。

顾客的认知距离会受到购物体验的影响。如果服务好，店铺设施优越，顾客的认知距离会比真实距离短。

提示:根据计算出来的数字无法完全验证结果，到时候老钱也买不起。

2)画图表；该开始工作了。

集中式商业区是一个5000米左右的小品，分散式商业区是一个1000米左右的小品

标记重要建筑和建筑物(金融楼、办公楼)

名店和影响生活方式的地段特征(剧院、百货商店)

人群聚集的大量商店和大型聚集场所(超市、娱乐区等)。)

可以补充其计划的户外商店的商店

政府的一个重要行政中心

车站、加油站、学校、停车场、市场、公园等特定民族聚集地

标出街道的方向(单向)，而不仅仅是车道。

在未来的推广活动中，标明DM的可行位置

3)采样点和DM发送点的选择和确定；取样点的选择

办公人口或上班族聚集的地方(未来适合开店的地方)

人群向会场走去

人口流动更密集的固定地点

4)可能形成未来商店群的地段

5)安排三到四个采样点

6)尽量使用一个采样点作为同一性质的店铺

3.DM积分的选择；

1)主要消费群体频繁流动

2)二级消费群体频繁流动的点

3)区分消费者频繁活跃的时间段

不及物动词商圈特征

1.门店特点及分布；

1)建筑类型；

主要商业街和主要道路上建筑物的建筑高度

新老建筑分布

目前的重建情况

一至三年重建是有可能的，我国城市发展已经进入高速期，必须从长计议。

2)行业类型；

主要商业街和主干道的行业类型

主要产品有哪些，销售产品的定位档次

3)分布户数；

以采样点的平行道路为主要调查对象

主要道路上商店分布的详细情况

记录不同类别的商店

并将其统计数据填入日程

主干道、主干道和同一商店的住宅数量

商店聚集区概述

在商圈图上标出商店(辅助商店和竞争商店)的正确位置。

4)位置类型；

独立商店

无计划的商业区

规划购物中心

2、住宅特色(集中商业区可不调查)

1)建筑类型；

实地了解该商圈住宅区的建筑类型

建筑高度、建筑数量

建筑类型是新的还是旧的

分布区域

目前的重建情况

一至三年内可能重建的趋势

2)分布；

实地了解该地区实际住户和建筑物的分布情况

将商业圈划分为

存储区，以(A)为代码

区分公共区域(A 2)作为代码

新住宅区用(B 1)编码

旧住宅区用(B 2)编码

文化教育领域，以(C)为代码

在草图上画出区域，画出商业圈

并在图上标明建筑类型

3.见面地点；

1)位置类型

人们聚集在商业区的场所类型

商店(肯德基、麦当劳、百货商店)

剧场

政府的行政机关

展览场地

学校、文化教育机构和公园

补习班

表演、比赛和比赛场地

菜市场，超市

4.证券公司；

1)聚集在人口类型中

青少年

上班族

特定行业的人

家庭主妇

2)移线；

人们聚集和流动的路线

人们聚集和流动的主要方向

5.商业圈的未来发展潜力和结论；

1)发展状况

未来政府的行政中心，未来捷运系统和交通中心将要建设的大型休闲聚集场所

建造大型办公楼、商业中心等。

商业区的未来转型

人口年龄组的变化

消费习惯的未来变化

人群聚集的可能变化区域

2)竞争态势；

商业圈现有竞争对手的数量和规模。

商圈饱和度。

6.结论

根据以上调查数据，在得出最终结论时，最好能明确整理出以下五个要点来说明:

店铺应该设在哪里，在什么阶段适合开店

什么样的商品组合

客户类型

租金状态

会场

05

影响商场位置的因素

选择商场的位置极其重要。同时，选择合适的商场位置受多种因素影响，要综合考虑各种因素。

提示:综上，主要分析以下几点:

第一，顾客的数量和质量

温馨提示:通过对商圈的调查，分析商圈客户的消费能力和商业趋势。

1.客户消费能力调查分析主要包括以下内容:

1)关于该地区消费者的生活特点；消费习惯信息；

2)人口结构；包括现有人口的年龄；性别、职业、教育水平、人口密度、增长率等基本信息；

3)家庭数量和构成；包括家庭总数的变化和家庭人口的增减；

4)消费者的收入水平；包括个人和家庭的收入；

5)消费者的消费状况；包括消费者的消费水平，购买力，意识。

二.商场所在区域的客流

提示:主要调查分析客流，客流的状态、方向、速度、目的以及店铺的吸纳能力。

三、交通状况

提示:商场选址一定要调查交通情况，考虑离站距离、路况、车站性质、交通衔接情况、搬运情况、流动人员数量和质量。

四.竞争形势

提示:主要了解市场竞争对手的情况，包括竞争对手的类型、位置、数量、规模、业务量、经营方针、产品类别、服务对象等。

V.商场周边条件

温馨提示:重点调查商场周边是否有市场、娱乐街、商业集中区或住宅区，这些因素影响商场选址。

不及物动词商场所在区域的基础设施

小贴士:包括道路设施、水、电、煤气供应等。

总结；对于这些因素，在一个购物中心建立之前，需要进行详细的调查研究，掌握所有可能影响购物中心的有利或不利因素，从发展的角度分析购物中心布局的选择，从而正确预见未来。

06

超市相关业态的定位策略

所谓业态就是经营的形式，是指店铺的经营规模、商品结构、经营方式等形式。目前，国内外超市有四种类型:便利店、食品超市、仓储式商场和综合超市。

提示；超市的选址是超市的发展，这一点很重要。很多投资者在开店后想办法提高业绩，已经是事半功倍了。

超市相关业态的相应选址策略可供参考

1.便利店；

建议便利店是以满足顾客便利需求为主要目的的零售业态。其特征在于:

1)居住区选址；主干道及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业单位。

2)业务领域；100平米左右，营业面积利用率极高。

3)营业时间；一般超过16小时，甚至24小时。

4)商品结构:以速食食品、小包装商品、文具、杂志等为主，具有即时消费、容量小、应急等特点。

5)目标客户:居民步行购物5分钟即可到达，80%的客户是有目的的购物。

总结:便利店在时间，空和物品上弥补了其他格式。随着人们生活水平的提高和生活节奏的加快，空有了很大的发展。

2.食品超市；

建议食品超市是采用自选销售模式，以销售食品、生鲜食品、副食品、日用品为主，满足顾客日常需求的零售业态。其特征在于:

1)居住区选址；交通要道，商业区。

2)业务领域；500到1000平米之间。

3)商品结构:以购买频率高的商品为主。

4)营业时间；不少于16小时。

5)以居民为消费者；10分钟左右就能到达。

总结；非新鲜食品在价格上无法与大公司竞争。生鲜食品作为一种必不可少的商品，是商业区消费者基本生活的一个组成部分。新鲜食品已经成为这类商店的主要商品。店主需要通过提高生鲜食品的新鲜度和加工工艺来吸引家庭主妇的光顾，并积极参与或组织各种社区活动，让消费者觉得自己是去邻居家而不是商店购物。

3.仓库商场；

温馨提示:仓储式商场主要经营商业和生活用品，集仓储销售于一体，低价出售，服务有限(部分采用会员制，只为会员提供服务)。其特征在于:

1)场地位于城乡结合部；交通便利，有大型停车场。

2)业务领域；一般10000平米以上。

3)库架一体化；装修简单，节约成本。判断全店70%以上的成交量是否用于储存商品的第一标准是现购自运的销售模式。

4)商品结构:以食品(部分生鲜食品)、家居用品、服装面料、文具、家电、汽车用品、室内用品为主，重点商品种类繁多。

5)目标客户:主要是中小型零售商、餐厅、团购者和有交通工具的消费者。这些店铺大多大批量销售，大批量下单，以实现廉价销售。

4.综合超市；

提示；综合超市是以销售流行实用产品为主，满足顾客一次性购买需求的零售业态。其特点是:

1)居住区选址；城乡结合部或商业密集区。

2)业务领域；2500多平米。

3)商品结构:生鲜、衣物、食品齐全。注重商品的深度(指同一商品的规格、等级、品种)。

4)目标客户:满足消费者比例最大的中低收入群体的消费需求。

5)设施装修优于仓储式门店；综合超市市场比仓储式商场能提供良好舒适的购物环境和多种商品选择机会。

总结:每种零售业态都有自己的特点、优势和对环境的特殊要求。而且各种格式之间有一定的竞争关系，互相可以弥补对方的不足。合理布局可以优势互补，繁荣市场。

只有认真了解各种零售业态的优缺点，进行广泛的调研，认真分析各种消费者的消费心态和需求，合理安排，才能充分发挥各种业态的优势，以最小的投入实现最大的效益。

目标

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