景洲大厦业主自治名远扬景洲物业今如何？

经过近40年的改革和探索，物业管理行业发展迅速，在改善居住环境、解决城市就业、增强居民更好的生活体验方面发挥了重要作用。据悉，目前深圳共有物业服务企业1473家，企业服务总收入达907亿元，物业管理服务业增加值约占全市GDP的1.6%。

新修订的《深圳经济特区物业管理条例》将于明年3月1日正式实施。新法规在业主大会主体地位的确定、社区共享收入的财务披露、住宅车位所有权的确定等方面进行了创新性的修订，并做出了明确的规定。深圳物业管理即将进入社区治理新时代。日前，记者来到以业主自治改革创新著称的荆州大厦，发现在业主自治社区的和谐氛围下，物业服务与产权关系出现了一些新的可喜变化。

深圳荆州大厦:业主自治创新的先锋闻名全国

荆州大厦位于深圳市福田区上保东路，小区环境优雅舒适。「社区由两幢31层高的独立大厦和商业裙楼组成，共有442户居民。」据小区业主大会负责人邹家健介绍，荆州大厦是1999年入住的，是第一批入住的业主。自从他的职业以来，他已经在这里住了20年了。

深圳荆州大厦

面积虽然不大，但是因为业主自治，在全国范围内都是有口皆碑的。2001年，小区业主以“电梯货不对”为由，联合将开发商送上法庭。同时，他们通过业主大会的联合投票，决定成功更换开发商带来的物业公司。作为这种规模的业主集体诉讼，业主投机倒把的物业公司，全国首例；2003年，小区再次通过业主大会投票自主选择新的物业服务企业，开创了全国业主自治创新的先河；2005年，荆州大厦荣获全国首个业主委员会组织机构代码证；2017年获全国首家业主委员会税务登记证；2018年6月，荆州大厦成为深圳市第一个由住房和城乡建设部组织的试点小区，获得统一社会信用代码证书；2018年8月，荆州市楼宇业主大会获得全国首个停车场经营许可证；2018年11月，荆州大厦业主大会选定碧桂园物业服务，荆州大厦翻开新的一页。

业主大会:改革试点中再就业财产的价值认同

2018年，住房和城乡建设部在深圳启动“业主大会代码转换试点工作”，荆州大厦入选深圳市首个试点小区。同年6月，正式授予“业主大会统一社会信用代码证书”，获得全国首家以业主大会名义注册的“停车场许可证”。当年，原物业公司因战略发展因素有意退出项目，小区再次启动招标流程，重新选择物业管理企业。

作为业内知名的荆州大厦，新物业公司的选择也面临着一些艰难的选择:过去深圳本地知名物业公司都是服务的，业主已经习惯了优质的服务，而物业服务的定价比周边项目低。一些地方大型物业公司不完全同意业主自治模式，即公共利益完全归属于业主大会。行业委员会成员把目光转向了国家规模发展的有实力的企业，以产权的认可和服务质量为首要条件，最终由小区业主代表评选。

碧桂园服务深圳区域总经理肖志华表示，碧桂园服务作为国内最大的实现全球覆盖的物业企业，已经建立了一套基于多点布局经验的分级、标准化服务体系，能够灵活适应不同城市、不同档次的新老物业需求，具有非常高的性价比优势。早在2017年，公司就对荆州大厦项目进行了市场调研，并对项目平价的运营模式进行了专题研究。在了解了项目选择的信息后，针对荆州大厦项目的特殊性，产品R&D和服务策划部门的同事被专门派往现场参与业主的需求调研和项目评估，最终确定该项目的服务定位以“服务美、睦邻、新礼”为主题。此外，在公共收入的阳光使用、物业服务的监督和审计、行业委员会与物业的互动机制、物业服务的质量标准等方面，取得了业主代表的高度认可和共识，最终成功落户社区提供服务。

「在招聘初期，我们曾实地探访多个社区，对碧桂园服务的管理大致反映良好。经过多次比较，他们最终选择了他们。”邹主任说:“现在看来，这个选择是正确的，服务周到，相当热情。”

短短一年，荆州大厦的新楼盘就赢得了业主的心。发生了哪些变化？

新物业新变化:环境美容设施更新宜居服务温暖人心

据荆州大厦现任物业经理吴京介绍，碧桂园服务对于老小区的服务有一套完整规范的流程。如进场30天内，对公共服务设施进行全面体检，更换节能灯，修复社区永久性生命线设施功能，完成公告设施更新，水系清淤，绿化造型等。，并在60天内完成小区智能设备的技术改造。

荆州大厦增加了安全警告和服务标志

“刚进荆州大厦的时候，小区里的垃圾才实现了楼撤。垃圾场在入口的角落，很不雅观，特别是天气热，味道很重的时候，苍蝇蚊子到处飞。考虑到小区的卫生环境，我们决定将垃圾疏散到小区外的指定地点。”根据吴经理的说法。

垃圾分类在荆州大厦垃圾位置调整小区外进行

吴经理告诉记者，为了动员业主积极应对小区垃圾回收，物业服务人员在宣传栏张贴告示，在小区内拉横幅，甚至安排专人引导出入口通道，防止乱扔垃圾。“经过一系列的宣传引导，垃圾基本被疏散到小区外的一个地方。现在垃圾房里安排了两个保洁人员，在清理垃圾的同时会指导业主对垃圾进行分类。”吴经理讲述了这个故事。

此外，鉴于小区空间有限，碧桂园服务部经业委会批准积极规划，将四楼平台闲置位置指定为晾晒区，为业主提供冬被和厚衣晾晒服务，这也是业主在之前的采访中提到的需求之一。

荆州大厦4楼空区域布置为公共干燥区

同时，为了加强社区的文化氛围，碧桂园服务部积极与社区工作站沟通，在社区内补植花草，同时开辟小空区域作为休闲活动区，并安装健身器材。

荆州大厦休闲活动区

邹主任认为，好的物业不是简单的宣传和美化，真正好的服务取决于口碑。据他回忆，去年刚入冬，物业人员在小区门口贴了绒布罩，定期更换消毒保洁；还有小区里的草坪绿化灯，又亮又耗能。物业人员主动更换为LED节能灯。同时，他们还设置了发光模式，既保证了道路照明的安全通行，又避免了过于明亮的灯光的眩光。像这样的很多细节都成为了业主真正的好心情去看到和体验，新楼盘在新项目中生根发芽，赢得信任。

新社区和新治理:行业委员会的性质是高度互动的，相互接近，与社区和谐

记者在住宅物业办公室看到，墙上挂满了横幅，台面上摆放着许多荣誉证书。据物业吴经理介绍，虽然京洲大厦应用了很多科技产品，但物业服务人员特别注重与业主的相处。虽然项目规模不大，但物业人员并不固定地坐在办公室里，而是在社区周围进行全面巡视。基本上物业人员和业主的相互认同度和舒适度都很高。物业人员见到业主，会热情问候，主动帮助；节假日，业委会还向全体物业人员发放了省油的米料和红包。整个小区社区氛围浓厚，业主满意度高达98%。小区的黄冠佳也表示:“有了业主的认可，我们的工作更踏实、更有信心。”

荆州大厦物业办公室的墙上贴满了业主发来的横幅

邹家健:有希望破基础，打造一个和谐的物业主角

作为业内知名的传奇人物，邹家坚导演不仅全程经历了荆州大厦的创新，还参与了深圳经济特区新《物业管理条例》的修订。新法规第六章《业主共享资金管理》充分吸收了荆州大厦项目物业服务合同的优秀实践经验。

邹主任接受了深圳新闻网记者的采访

在谈到未来住宅物业管理的趋势时，邹主任告诉记者，“专业的人做专业的事。我认为专业的物业公司管理社区在未来仍然会成为主流。职业经理人管理和业主自我管理相对作为补充。”邹主任说:“业主委员会的职能是协调业主与物业之间的关系，督促物业有效履行物业管理合同，为业主提供优质服务。物业企业通过资源整合提供专业服务，将在未来很长一段时间内成为社区治理的主角。以荆州大厦为例。碧桂园服务本身无疑是全国三大企业的服务水平。它可以积极配合行业委员会的工作，与我们形成一套紧密高效的互动机制。同时，其企业运营通过稳定的服务受益于阳光输出，从而实现多方满意。社区在实现业主自治的基础上，保证了产权的公平和信息的透明，提高了社区治理管理的整体水平。目前很多行业委员会都积极联系他们。"