北京一直是一个人口净流入的城市，但自2010年以来，常住人口增长率大幅下降。受政策规划影响，未来北京总人口增速将继续放缓。随着经济总量的不断增长，北京预计将进入一个相对稳定和繁荣的“人口稳定和经济持续增长”阶段。
总人口相对稳定
资料来源:北京统计年鉴
北京城市总体规划
第十四条严格控制人口规模，优化人口分布
确定到2020年北京常住人口控制在2300万以内，2020年后将长期稳定在这个水平。
通过解除非资本职能，人们可以追随职能和产业。缩小该市六个区的人口规模。全市六区常住人口将在2014年基础上每年减少2-3个百分点，力争到2020年减少15个百分点左右，控制在1085万人左右，到2035年控制在1085万人以内。城市六区之外的平原地区人口规模是与减少、增加和减少联系在一起的。
北京社会商品零售总额在国内城市中处于领先地位。消费支出在人均可支配收入中的绝对值与上海相当，但收入支出比略低于国内其他主要城市。从消费结构来看，北京居民的“教育、文化、娱乐”消费仅次于广州，领先于其他城市。
积极消费——升级消费——高消费
城市生活消费水平:
1.奢侈品和快时尚品牌在一线城市的下沉速度居全国领先水平，北京潮牌的关注度超过上海。
2.北京的餐饮消费订单比较高，餐饮口味丰富度高
3.北京的拥堵指数很高，居民对新的出行方式接受度很高
4.北京电影市场票房和观影规模全国第二，平均票价全国最高，电影消费活跃
城市生活消费活力:总体而言，北京城市生活消费水平居全国前列，尤其是休闲娱乐和餐饮消费活跃
2017年北京商业市场特征
1.知名开发商的加持:密云华润万象汇、西铁营万达广场、朝阳和胜汇等知名开发商项目开盘，华润、万达等知名开发商进一步拓展北京市场。
2.传统商业区新生力量更新:北京广场、王宓中心、前门M CUBE、王府井、崇文门传统商业区新项目开盘。新项目具有明显的文化属性，为旧商业区带来新的活力。
3.文化消费爆发:北京文化消费市场总量突破900亿元，书店、影院、影剧院、美术馆、主题艺术展消费火爆，购物中心文化创业品牌数量同比增长11%左右。
4.运营意向与90后的沟通:购物中心90后消费者比例已经超过50%。2017年，反鸡汤和丧葬文化营销大行其道，年轻消费者追捧的网络名人品牌积极拓展购物中心渠道。
北京商业市场现状
北京消费的四个典型特征:“中产自驾车购物”、“年轻客户更喜欢轨道交通指数高的商业项目”、“亲子家庭消费多在区域/社区购物中心”、“女性消费对购物中心发展贡献很大”
1.中产及以上家庭更喜欢开车购物，停车便利性高的购物中心更受青睐。
2.家庭亲子消费偏好在居住地附近消费，区域/社区购物中心亲子消费较高。
3.“她的经济”和“面值魅力”的消费。从美容美食到高端家电厨具，女性不仅是消费的中坚力量，也是时尚生活方式的创造者和领导者。
4.轨道交通加速了人流，轨道交通指数高的项目获得了更多18-30岁的年轻客户。
北京商业市场发展趋势:购物中心模式重构、新零售、知识产权植入
北京商业发展的特点:
1.由于城市是自我更新的，商圈可以逐渐扁平化——城市扩张、城市结构和居民居住空，新增人口具有与主城区居民相似的审美能力和消费能力，商圈将从垂直分布向扁平化转变。
2.消费社区，购物中心的容器开发——购物中心不再以消费力来划分，而是以社区审美标签来组合，就像组装主题容器一样。
3.运营重心从商品消费转向时间消费——未来的商业竞争实际上是消费者时间的战斗，商业实体需要打造个性化、有吸引力的空房间，以增加消费者的停留时间，从而形成更多的随机消费。
零售业发展的新特点:
线上线下融合/社区业务快速发展/多格式跨境/社交场景
城市比较
1.北京商业市场的活力在全国各大城市中排名第二，仅次于上海。北京和上海一样，是国内商业市场发展的主要先导城市。也是国外品牌进入内地的首选，是新业务门类和新品牌孵化的重要城市。
2.北京和上海也处于“多中心发展”阶段，但北京的商业总规模和人均优质商业地产面积略低于上海
3.从零售商品牌来看，北京在时尚引领方面略逊于上海，上海的弹窗店/买家店/明星店/文创店数量高于北京
4.在消费结构上，上海的“白领消费”消费指数高于北京，而北京的“文化消费”领先上海
5.目前上海商场体验业态比例高于北京，主要是因为上海顾客比北京年轻，消费意愿更强，追求生活品质和情调
外国启蒙
1.从人均GDP和人口结构来看，北京的经济和人口更具活力。从消费和商业市场发展的角度来看，北京正处于“注重品质消费，追求个人消费，繁荣商业”的阶段，离市场的“稳定和成熟”还有一段时间。
2.与美国相比，北京购物中心的发展还有很大的发展空。美国是购物中心的发源地。从美国的发展历史来看，购物中心在不同的阶段有不同的特点。人口迁移、产业升级和交通运输是推动购物中心发展的关键因素。
美国商业地产发展史；
数据来源:《美国统计年鉴》、《北京统计年鉴》
对北京市场的启示；
私家车和地铁的双重带动，会扩大居民的出行距离，带动北京商业郊区化的进一步发展；
随着居民消费的升级，购物中心的产品不断升级，购物中心的类型不断扩大。
3.与日本相比，日本“清晰的商业空布局和发达的线下网络商业生态”是北京可以借鉴的。依托城市公共交通系统和城市板块的功能，日本的商业空房间布局更加合理。在产品形态上，日本线下商业的网络生态更加成熟。
日本商业地产发展史；
日本发达的线下网络商业生态系统:商业街/车站商业生态系统/便利店/购物中心/超市/…
对北京市场的启示；
依托流量打造清晰的商业空格局；
丰富多样互补的多类型商业形态形成了完善的线下商业生态。
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