南京富力城业主论坛 业主怒告胜诉后 富力恼羞成怒欲“逼宫”

3月25日，李良终于拿到了18万元的赔偿金。

此时，R&F十号花园洋房业主起诉R&F南京房地产开发有限公司(以下简称“R&F南京”)已逾四年。期间，李良还花了10万元翻新了原来的精装房。

随着精装修改为“突击装修”，南京R&F十号花园数十名业主一举起诉开发商。在一审和二审判决败诉后，李良和几十名邻居最终胜诉:南京市中级人民法院改变了R&F南京市赔偿业主装修差价的判决。

李良打赢了这场官司，这场官司引起的冲击波才刚刚开始。在他收到赔偿的当天，网上流传着九家江苏房地产企业向江苏高院发出的联合举报。

据网上报道，自2018年以来，南京市中级人民法院对R&F南京与数十名购房者在商品房预售合同中发生纠纷的一系列案件进行了再审判决，导致南京市许多精装房业主效仿此案，拒绝接受该房，并要求检查装修价格，退还差价。有的楼盘甚至出现上午开盘，下午维权的情况。

为此，上述九家房地产企业共同恳请法院慎重考虑此类案件中购房者的装修核价和差价退款请求，恳请法院关注此类群体诉讼案件，慎重处理。

为什么房地产开发商集体恐慌？南京中院的判决会不会在各地引发连锁反应？

1精装修?“惊装修”!

2014年5月，李良购买了一套由R&F南京开发的R&F十号花园洋房，总价约290万平方米。当房子在年底关闭时，李良感到震惊。

根据当时R&F南京公布的商品房预售方案，精装修报价标准为4500元/㎡。这样的高价成品房存在门框变形、墙砖空鼓、家具损坏、露线等一系列问题。因此，李良拒绝接受这所房子。

照片由李良提供

照片由李良提供

不仅仅是李良，在R&F 10号送来的366套精装修房中，只有10户业主正常入住。随后，R&F十号业主与R&F南京多次协商，开发商承诺对房屋进行整改，但整改效果未能令业主满意。

包括李良在内的数十名业主认为，R&F南京可能连每平方米4500元精装修费的一半都没有。当时R&F南京表示，根据合同，房屋交付条件是取得竣工验收备案，这是交付的唯一标准。业主反映的装修质量问题没有包含在合同中，所以房子符合交付标准。

双方各持己见，不上法庭不互相让步。

在一审和二审中，业主败诉。法院认为，开发商作为卖方有独立的定价权，买方也有选择权，双方签订的相关协议不违法。

两次败诉后，部分业主放弃继续上诉，更多业主选择了抗争到底。2017年12月28日，南京市中级人民法院作出再审判决，撤销一审和二审判决，转而责令南京R&F置业赔偿业主装修差价。

2一本“精装账”

本案再审时，南京市中级人民法院委托江苏大成工程咨询有限公司(以下简称“江苏大成”)对业主佟克亚购买的同类型R&F 10号精装修房屋进行了鉴定。

2017年10月9日和2017年10月16日，江苏大成分别出具了《工程造价评估报告》和《司法鉴定报告补充说明》。根据评估报告，佟克亚所购房屋的内部装修评估金额为273，136.50元，其中费用4，553.27元，税金6，300.06元，利润5，468.34元。套内建筑面积108.13平方米，每平方米造价鉴定金额2526元。

评估结果与R&F南京的投标价格相差近2000元/平方米。

R&F公司质证每平方米4500元不是合同双方约定的装修交付标准，4500元是指销售单价，不是装修标准，因此不认可从每平方米4500元成本中推导出的结论。

R&F南京《商品房预售方案》中4500元/平方米的装修单价是否可以作为双方的合同内容，成为本案最大的争议。

根据《江苏省城市房地产交易管理条例》第十三条第二款规定，《商品房预售方案》是房地产开发企业向房地产管理部门申报商品房预售许可证的必备材料。双方签订的补充协议第十三条规定“所涉及的资料、图表、数据以政府主管部门批准的文件为准”，申请商品房预售许可证的材料以批准文件为准。而且《商品房预售方案》中载明的4500元/平米装修单价信息已经在“南京在线房产”网站上向全社会公示。根据补充协议的约定，《商品房预售方案》中表述的装修单价信息应当作为双方合同权利义务的内容。

R&F南京市商品房预售计划截图，来源:南京市住房和城乡建设委员会

上述《管理条例》第十五条第一款规定:“房地产开发企业销售商品房时，应当向购买者明示定价方法和定价依据”。《商品房预售方案》中载明的4500元/平方米的信息，应视为R&F公司向购房人表述的精装修定价方式。R&F公司主张单价仅为销售单价，不属于装修标准，不符合上述行政法规的规定，南京市中级人民法院不予受理再审。

法院最终认定，《商品房预售方案》中载明的装修单价信息对被申请人具有法律约束力。因此，南京市中级人民法院撤销了一审和二审判决。

3改判业主胜诉不寻常

房地产律师徐斌告诉该市社区，“该案的一审和二审(业主败诉)实际上是全国非常常见的判决，但再审不常见。”

钟彦成律师也认为，再审改判的概率不大，“但诉讼案件本身不能一概而论，每个案件都有其特殊性。R&F案的修改更多的是基于案件本身。比如装修的价格、装修的强度、实际价值、装修与样板的区别、精装修的房子是否与宣传一致等等。”

吉林市主孙春珍面临着和R&F 10号主同样的遭遇

2019年2月23日，吉林市中级人民法院对孙春珍诉吉林大永胜房地产开发公司(以下简称恒大永胜)一案进行二审判决，孙春珍败诉。

孙春珍起诉孙春珍认为该房产性价比高，因为他辩称该房屋装修价值为每平方米2000元，且大量广告材料中的描述和承诺具体明确，因此签订了商品房买卖合同。

孙春珍请求法院责令恒大永生支付孙春珍装修差价165308元，并承担不符合约定部分的维修费用45419元。

吉林市中级人民法院审理认为，孙春珍主张恒大永胜在互联网和宣传单上声明给予2000元/㎡精装修应视为无合同依据的要约，不予支持。

一审时，孙春珍还申请对精装修的市场价值进行评估，以证明装修价值是否为2000元/㎡。一审法院否认证据的目的对双方当事人的合同具有约束力，认为没有必要也没有必要进行鉴定。

4“猫腻”在哪里

近年来，由于报价与实际成本不符等精装修问题，武汉、成都、长沙、上海、青岛、北京、太仓、江苏等城市发生了集体维权案件，涉及的一线知名房企很多，如万科、碧桂园、融创、绿地等。

2018年7月25日，成都房管局50多栋楼、上千名业主齐聚一堂，要求有关部门责令开发商出具精装修细则。当月在武汉，70多个楼盘业主向湖北省住建厅提出诉求，就分摊部分计入装修费用问题维权。根据业主反馈，买一套公寓要多花5-6万，有些楼盘还会收精装修费。

碧桂园内部一位不愿透露姓名的员工告诉市里，“精装修本来是开发商用来溢价的，所以实际精装修价格会低于一般报道，可以说是行业潜规则。”

这名员工还告诉城市社区，武汉有开发商甚至有以精装修价格出售毛坯房的案例。“后来武汉有关部门出台政策，要求精装修价格与总价相匹配，自己无法报价，比如总价100万的房子精装高达2000元/m 2，150万的价格是3000元/m 2。”

随着房价的持续上涨和缓慢下跌，各地出台了限价、限购等一系列政策。江苏永恒赵辉律师事务所律师钟燕成分析了城市边界，“有很多地方只限制毛坯房的价格，对精装修房的价格没有相应的限制。开发商为了获得更高的收益，规避相应的政策，可能会以虚假的高装修价格的手段将房价转嫁给购房者，从而实现规避毛坯房的限价政策。”

根据目前的情况，开发商赚取“差价”的方式是实际装修材料与承诺不符，按建筑面积收费。

5“逼宫”悬疑背后

徐斌表示，R&F十号业主的“逆转和胜利”主要是由于政府近年来坚决执行限价，所以开发商通过提高精装修溢价来弥补利润的缺失。

江苏9家房地产企业之所以恐慌，是因为发现类似维权案件频发，担心“R&F案”会影响法院判决。

9家房地产企业联合报告显示，2016年至2018年，南京各区县上市的精装房数量约为11.4万套。目前，集团客户投诉纠纷的项目比诉讼的项目多，不排除这些客户未来提起诉讼的可能性。

“如果法院支持对精装修商品房装修部分的工程造价进行鉴定，并以此为依据判决开发商赔偿装修部分的销售价格与装修工程造价的差额，必然会导致完全否定《商品房预售合同》及双方补充协议等当事人意思自治的后果。如果是这样，必然会导致连锁反应，大量买家会因此提起诉讼，造成更大的社会矛盾，严重破坏市场经济秩序和交易稳定。”

江苏高院回应“经初步核实，我院目前未收到书面函。”

江苏省高级人民法院信息办公室主任张志平告诉《人民日报》，建议他们(开发商)依法维权并采取在网上传播公开信的方式是“不可取的”。如果他们对法院的某些判决不满意，可以通过法律渠道，提出申诉或要求检察机关提出抗议。

9房地产企业能否达到“逼宫”的目的？

钟彦成律师分析，第一，从司法实践的角度来看，这是开发商的诉讼策略，希望以“交易稳定”的口号向法院表达诉求；第二，这不属于某一案件中的辩护文书或陈述文书，也不属于一般意义上的法律文书。在一个案件中，作为法院本身，在司法审判过程中可能不受影响；第三，开发商可能害怕司法管辖，一些开发商可能集体向法院提出要求，以防止R&F蔓延。

“从开发商的角度来说，这也是为了他们的利益；但从司法裁判的角度来看，这种以维护稳定为口号，希望影响法院案件裁判的做法是值得商榷的。”钟燕成说。

李良认为，住房企业的联合报告正在给法院施加压力。“开发商应该把更多的时间花在提高房屋质量上，而不是花在报告上。”(文中业主姓名均为假名)

声明:稿件来自网络，略作删改，仅供参考。不构成投资建议，也不代表青岛楼市侦探认同其观点。