600748股吧 房企转型生意经 房企进军多元产业已是“不得不为”

【截至2019年9月1日，a股市场涉及养老金概念的上市公司有37家，主要集中在房地产行业和金融行业。]

10月27日，孙宏斌为融创中国新平台(01918。HK)。他说以前有钱不老，老不富。现在有钱人都老了，医疗市场会很大。

孙宏斌将这笔投资逻辑定位为消费升级。现在的房地产市场已经不能给房企提供躺着赚钱的环境了。随着行业销量高峰和“房无投机”的政策，仅靠土地、人口、城市红利实现资本增长的时代一去不复返了。

很多开发商选择“泛地产”，立足房地产行业切入文化旅游、医疗、养老等细分市场。目前行业前30的房企，找不到一个纯房地产开发导向的企业。

开发环节难以舍弃的利润

房地产行业经历了“黄金十年”暴利期，房地产企业的正利润逐渐被土地和资金成本所降低。中小房企面临巨大的生存压力，破产事件频发；大型住宅企业也调整了战略，增加了新产业的布局。

10月27日，融创中国分别与清华大学、青岛(房地产)市人民政府、西海岸新区管委会签订协议，在青岛西海岸新区建立清华大学附属融创青岛医学中心联合建设。

“这不是公益，这是投资。”关于涉足大健康，孙宏斌回应称，此举遵循融创的逻辑，即投资消费升级，生活更美好。

不仅融创，泰和集团(000732，入股)(000732。SZ)，阳光城(000671，分享一下)(000671。SZ)，中国恒大(03333。香港)，万科A A(000002。深圳)、中国绿城(03900.HK)等房企均表示进入医疗行业

随着我国人口的老龄化，医疗行业的需求日益旺盛。

根据《健康中国2030纲要》，到2030年，中国健康产业规模预计将超过16万亿元。丰富的市场蛋糕吸引了大量的试水者。

对于需要快速展示转型成果的房地产企业来说，如果直接购买成熟的医院，不仅可以规避投资新建的风险，还可以快速展示成果。但从实际情况来看，房企在新建设上的投入大于收购，这与上市医药公司在医院投资上采取的收购方式明显不同。

开发商没有药企不算有钱，那他们在谋划什么？

“房企不想放弃开发过程中利润丰厚的利润，核心在于低成本的医疗卫生用地。”据业内人士介绍，房屋企业通常承担前期开发任务，而专业医学院和医院管理小组则负责医院的后期运营管理。开发商最多只是入股或者联合成立管理公司。

而且相对于房地产空不断萎缩的利润，医药行业的利润空更高，成长性更好，吸引力更高。同时，房企要想培育出合理的养老地产模式，医疗将是整个链条中不可或缺的一环。

截至2019年9月1日，a股市场涉及养老概念的上市公司有37家，主要集中在房地产行业和金融行业。其中房地产企业9家，包括万科A、SIIC发展(600748，入股)、世界银行(002285，入股)、云南城头(600239，入股)、HNA投资(000616，入股)、凤凰股份(600716，入股)、等

孙宏斌还表示，融创下半年将投资文化、旅游、医疗、教育、医疗、养老。

但是，从养老产业的运行来看，该产业尚未形成完善的发展体系。在目前资产重、投资高、回报期长的情况下，房企正处于抢占市场、经营品牌的阶段。虽然大多数房企进入这个领域都是采取“养老+地产”的模式，但还是以“地产”为主。

成功转型是罕见的

融创大健康是房企在行业洗牌期寻求新出路的缩影。10月23日，中国海外发展(00688.HK)有限公司宣布，因公司发展需要，公司名称由“中海地产集团有限公司”变更为“中海企业发展集团有限公司”。

中海没有提及更名的原因。据业内人士透露，这与中海这两年的调整策略有关。从单纯的住宅开发商转变为国际地产开发运营集团，低调进入教育、长租公寓、养老等创新行业。中海的“住宅地产理想”已经渐渐淡去。

巧合的是，阳光100(02608.HK)今年表示，将坚定不移地离开主流住宅房地产市场，将全部精力投入到创新产品线上。9月20日，阳光100入股环京文化旅游项目热河谷，与皮卡迪达幸福集团合作升级文化旅游产品线。

同目标的房企转型，与房地产环境的变化息息相关。曾经，在周期力的作用下，拿地赚钱成了铁律。有业内明星职业经理人曾经说过:“房地产行业的大量库存，即使放置也很难增值。面包股几天都不行，别说增值。”

但招商局证券(600999，Guba)指出，随着中国城市化进程的逐步成熟，行业销售增长陷入负增长的概率越来越高，库存下降的风险被放大，拿地赚钱的时代早已一去不复返。2014-2016年这个时间段很难复制，上一个周期给出的库存升值空会被压缩。

在这种背景下，房企进入多元化行业是“必要”的。

然而，那些早年经历过转型的人仍在利润边缘挣扎。自2015年向“文化+旅游+城市化”模式转型以来，OCT A(000069。SZ)远离了传统地产“高成交量”的逻辑，但也陷入了转型的神话。

10月28日，OCT发布第三季度财报。报告期内，公司营业收入122.1亿元，同比增长24.15%；上市公司股东应占净利润31.88亿元，同比增长3.62%。

但剔除非经常性损益，华侨城第三季度归属于上市公司股东的净利润为23.06亿元，同比下降23.65%。

而且，10月22日，华侨城公开上市转让上海何华房地产开发有限公司50%股权和上海华岩房地产开发有限公司50%股权，总底价47.12亿元。这是今年OCT上市出售的第13家项目公司。

同时，华侨城的经营现金流进一步承压。报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额为-36.99亿元，高于第二季度的-20.69亿元；投资活动净现金流量-71.55亿元；筹资活动现金流量净额为265.43亿元。

房企转型多年，行业内成功案例很少。数据显示，全国文化旅游地产处于721的尴尬境地，即70%亏损，20%结余，10%盈利。

阳光城执行副总裁吴建斌给出的数据更直观。他曾说，去年公司工业发展中心动员31个地区找项目132个，其中项目96个，投资意向41个，计划42个，内部会议6个，但确认的权利只有3个。

房企投资项目，要考虑资金来源，融资成本水平，股东的年化资本收益率，项目投资团队是否愿意跟随投资。“如果项目投资开发周期长，还款周期也很长，没有长期的廉价资金可以使用。即使公司财力雄厚，也做不了两三个这样的项目。”他说。

然而，在激烈的市场竞争下，房地产企业即使摸着石头过河，也必须“过街求生”。来源:中国商业新闻