李思源 富力集团商管董事长李思源：富力商业的“速度与激情”

刚过3点，李思远拿着一个信封走进会议室。

他看上去有点匆忙。旁边的工作人员说，李思源先生从北京飞到广州，没时间吃午饭；就在两天前，我们刚刚在上海举行的年度商业会议上见过面。

这位R&F商界领袖的正常工作是一周内去很多地方旅行。

从2008年R&F首次进入商业地产，到2018年，R&F集团进一步整合资源成立商业运营管理公司。作为R&F集团商业管理主席，李思源见证并实现了R&F商业从“0”到现在的发展。

尽管旅途劳累，李思源还是保持着平时的风度。一根银白色的头发梳理得整整齐齐，一套黑色的西装穿着得体。喝了几杯咖啡后，他坐在沙发上和我们聊天。

对于现在的行业环境，这个商业地产人用的是“培养孩子”的比喻。

“我一直觉得做商业地产就像养孩子一样。你需要培养他，但他要真正赚钱，回报家庭，还需要一段时间。他也会有情绪和面临的问题。”李思远表示，要给商家更多的耐心。

商业复苏

毫无疑问，“疫情”一词真正深刻地改变了经济和民生。

商业地产影响深远。数据显示，2020年第二季度，全球商业房地产投资同比下降57%，至1090亿美元，创下2010年以来的最低季度值。

至于R&F商社，疫情初期制定了商场应急预案，开展了加强消毒工程设备、多点增加体温测量、确保民生超市供应不涨价等工作；与此同时，像其他商业房地产开发商一样，免租金支持迅速推出。

据悉，在1月底至2月初的严峻时期，R&F商业免除了北京R&F广场、广州R&F海珠城等8个项目的所有商户租金。

“疫情的影响肯定是有的，但是现在整个中国市场已经基本稳定了。生意逐渐恢复，现在无论是项目还是商家都逐渐恢复了活力。”李思远说得很慢。

它提到了国家购买力。“我国在全球的消费比重很高，现在很多消费需求都留在了中国。”以各大商场进驻的奢侈品牌为例。“例如，自今年疫情爆发以来，中国一些奢侈品商店的月零售额已超过1亿英镑。”

因此，李思源认为，国内高端消费市场潜力巨大。

“以前每个城市只有一个奢侈品，所以很多都退休了，现在可能又回来了。”这和海外疫情的情况有关。“疫情还在继续，大家去国外购物也没那么容易。”

李思源提到，R&F商社对中高端消费市场也很感兴趣空。将于2021年推出的高端生活方式购物中心哈尔滨R&F广场就是典型的例子之一。项目将重点引进众多精品国际品牌，努力打造哈尔滨滨江购物、休闲、奢华的新体验，迎合当地及周边地区中高端消费的发展。

与零售业态相比，一些商业行业在疫情中损失惨重，如旅游业和酒店业。如果由一家上市酒店公司披露，2020年第一季度3000多间经营性酒店客房的累计入住率仅为25.1%，而去年同期为75.6%。

直到今年的中秋节和8天国庆假期，这些与旅游密切相关的行业才如释重负。“假期期间国内旅游业的复苏仍然相当明显，这也推动了酒店的业绩。”

说到酒店，李思远的话里更多的是骄傲。据悉，除了负责R&F商务及其购物中心、写字楼和物流园区外，还负责R&F集团酒店的开发和扩建。

“我们集团旗下的酒店现在恢复得很好，业绩可能会比去年有所提高。”

据公开数据显示，今年“十一五”期间，R&F集团旗下酒店实现营业总收入约2.15亿元。其中，国际品牌酒店收入约1.03亿元，同比增长26.9%；万达品牌酒店收入约1.12亿元，同比增长21%；酒店平均入住率远高于去年同期，高峰入住率接近90%。

产品线背后的商业情绪

"购物中心的开放速度会受到影响吗？"

回到R&F业务的扩张，李思源承认，由于疫情，其商业项目的开放被推迟。但令人欣慰的是，到目前为止，一些商家今年已经在《R&F商报》旗下的南京R&F星光小区、通州R&F星光巷等社区商业项目中开业。

业务项目开扩的速度更多是因为公司的“基础”。李思源表示，在公司项目规划的整体发展节奏下，其商业项目的准备时间会比普通商业项目长。

原因是R&F的商业项目，尤其是以社区为基础的商业项目，大部分都是在征地时与住宅配套的商业项目，并包含一定的自持比例要求。“我们的一些项目属于地区性公司。地区公司有自己的商业项目开发建设节奏。他们需要以综合思维进行规划，与住宅和商业部门协调，因此我们正以自己的步伐稳步前进。”

据悉，R&F商业的商场分为“R&F广场”系列和“R&F星光”系列两条产品线，分别对应两种不同的产品:城市综合体和社区商业综合体。

其中，R&F星光以消费场景细分为基础，延伸出“邻里、里弄、广场、大道”四个子系列。

众所周知，“星光”这个词对R&F有着特殊的含义..“这与我们多年前制作该街区时的命名有关。当时我们叫星光大道。后来出于感情，我们延续了星光这个富有诗意的词，演变成星光邻居、星光巷、星光广场等等”。

在李思远看来，每个人在决定一个品牌的时候都有自己的感受。在整合集团资源打造R&F商业产品线品牌时，早期的情怀延续，结合集团的企业文化，相应的产品线分支机构得以延伸。打造“R&F广场”和“R&F星光”系列的初衷是为消费者的美好生活注入活力，让R&F商业项目成为消费者工作和生活之间的第三空间，成为点亮日常生活的“星光”。

李思源认为，打磨两条产品线背后主要有两点考虑:一是顺应城市化进程的多核发展趋势，为工作或家庭生活半径内的消费者打造功能齐全的新商圈；其次，来新商圈定居工作，去R&F商业项目的人，可以获得一种不逊于传统商圈，情感与价值并重的体验。

虽然侃侃谈的是产品线规划，但谈到轻资产出口，这是一条快速扩张、大规模发展的道路，李思源保持着自己的态度和原则。

表示《R&F商报》不排除会有一些合作项目，但这种轻资产出口管理模式目前并不对外，只针对合作项目，与做开放式转型的轻资产管理并不相同。

“比如我们和某个企业合作开发一个项目，如果有商业部分，我们会和合作伙伴沟通。如果双方讨论后认为商业部分适合我们做轻资产管理，那么我们就出口轻资产。目前，一些轻资产出口项目不会单独进行，但如果未来有合适的机会，不排除扩大的可能性。”李思远详细解释道。

自生增长潜力

无论是资产出口还是收购，李思源对这些所谓的扩张路径似乎都很冷静、清醒。

“你发现了吗？我们从未在市场上进行过激烈的竞争，我们遵循自己的步伐和势头。”李思源的R&F业务有自己独特的发展步伐。

这些话指向了R&F商业对该项目的衡量指标，即收益率——“在应对市场时，每个人都有不同的方式和不同的方法。我们不能说谁好谁坏，但要看结果，看利润率，看你给投资者的回报率。”

李思远阐述了自己的商业观点:建商场不仅仅是投资钱，还要看回报率是否成正比。“项目可以很快建成，但相应的成本会很高，回报期会很长。如果是投资物业，就有些不够用了。”

“我们有激情，但是速度是这样的，因为有一些固定的模式，让你按照自己的轨迹稳步稳步前进。”李思源表示，在速度不那么明显的情况下，R&F商科选择了让质量稳定、优秀，走自己的路。

虽然这个试点前后说了两次“规模不是首要追求”，但我们仍然可以从R&F商业目前的发展模式中窥探到一些自生的增长潜力。

据李思源介绍，R&F经营性商业资产已超过200万平方米，在建项目70多万平方米，前期项目近100万平方米，商业资产总额超过370万平方米。

在未来三到五年内，R&F商业将陆续开放十多个新项目，其中大部分位于京、沪、杭、哈、渝等重点城市。

李思源像几件珍品一样介绍了近年来的开业计划:上海奉贤项目和哈尔滨项目都在争取明年开业，北京通州项目预计明年交付，重庆西城R&F广场刚刚规划完毕，正在稳步筹备...

" R&F商业的两条产品线很快将在全国形成一个点状格局."李思远说。

与此同时，随着商业地产步入股票时代，房地产开发商也面临着挖掘和提高股票资产价值的考试问题。此前，R&F商业的子公司重庆R&F广场是一个改造和激活现有物业的项目。

不可忽视的是，R&F集团仍然拥有大量的老资源。据公开数据显示，截至2019年底，R&F集团在全国范围内参与了70多个旧城改造项目，规划总建筑面积超过7000万平方米。在广州，R&F是旧村改造项目数量最多的企业之一，涉及约16个旧村。与此同时，年度报告指出，R&F预计未来几年通过城市更新项目改造的潜在土壤储存面积将超过4000万平方米。

李思源在讲话中主动提到了新签约的广州天河积善村旧房改造项目，该项目由R&F和河静共同签署，总用地面积134.76公顷，预计投资金额约206亿元。

总的来说，这些老项目都有一定的商业和工业配套设施，李思源表示，未来这些老商业配套小区商业或商业综合体也将是R&F商业的一个契机。

“老业务的承接，有赖于各种因素的综合考虑和整体把握。项目产权归村。即使R&F接受了它，它也只是操作者，而不是自持者。”李思源表示，当村民没有选择第三方作为商业伙伴时，R&F作为城市生活改善的运营商和旧改造项目的改革者，将根据社区和周围居民的需求为消费者提供更完善的解决方案。

除了购物中心和写字楼，值得一提的是，目前R&F商务旗下的另一个物流园区又有了新的进展。广州R&F国际空港口物流园区是R&F商业乃至R&F集团唯一拥有的物流园区，也是华南地区最大的单体物流园区，总建筑面积约138万平方米。

李思源对物流园区项目的建设非常满意。“物流园区从10年前的白手起家开始筹备，到现在已经扩张了10多年。可以说这个成就成长的非常迅速。目前项目非常成功，不排除寻找合作伙伴。”

据透露，该项目目前已投入运营90多万平方米，未来不可能将物流园区的发展模式复制到其他城市。

11月9日，R&F宣布国际空港口物流园区引进黑石集团44.1亿元。百仕通地产中国区董事总经理陈愉告诉视点房地产新媒体，“这笔交易是基于标的物的稀缺性，一般很难找到如此大量的物流项目园区，尤其是在广州这样的核心城市。”

据悉，R&F和黑石将共同负责后期园区剩余未开发地块的运营管理。随着黑石资源的引进，将会建设更多的制冷设施和机构级仓库，预计在未来2-3年内陆续完工。

以下是观点地产新媒体对R&F集团企业运营管理公司董事长李思源先生的采访摘录:

观点地产新媒体:疫情改变了商业地产。你的观点发生了什么变化？

李思远:首先，房租变了。不同的格式有不同的政策。比如商场，有的企业很早就宣布减租。R&F商业旗下的一些商场也根据公司和集团的指导实施减租措施，对租户的支持力度依然很大。

从两个方面来说，一方面让人更加注重个人健康，另一方面对一些行业做了一些调整，甚至有很大的影响，比如酒店业，旅游业。比如旅游业只能在国内恢复，国外没有办法。当然，国内旅游在节假日期间的复苏也是相当明显的，从5月1日到11日，也带动了酒店业绩。我们集团旗下也有很多酒店，现在这些酒店恢复的不错，可能会比去年有所增加，因为国内旅游业正在复苏。

因此，我国在全球消费中占有很高的份额，现在许多消费需求仍留在中国。例如，一些高端奢侈品商店每月销售额超过10亿英镑。比如还有房地产。现在发现疫情影响不大，市场还是良性的。甚至在一些城市，二手房涨得很好，可能是为了赶上换房的时间。本来每个人都有一些改善的需求，疫情可能会让这种情况更早发生。

今年很多公司上市，有的在香港，有的在国内，股价表现不错，尤其是一些零售股上涨更好。因为人们的消费能力仍然存在并且在增加，所以一些外国奢侈品牌加大了在中国购物的力度。

随着我国防疫工作的常态化，商业逐渐恢复，现在无论是项目还是商家都逐渐恢复了活力。

观点地产新媒体:R&F商业购物中心开业速度会受到影响吗？

李思源:我们商业项目的准备时间相对较长。我们的一些项目属于区域公司，它们有自己的商业项目开发和建设节奏，需要与住宅和商业部门协调，以综合的思维进行规划，因此我们正在按照自己的节奏稳步前进。

观点房地产新媒体:它的项目都是自持的吗？

李思远:你买一块地，政府对你自持比例有要求。自持部分可以是写字楼、酒店或商业。我们会做出区分。根据项目的实际情况，没有固定的比例。

观点房地产新媒体:现在出口轻资产的项目好像不多？

李思远:不多。现阶段，合作项目有可能出口轻资产。比如我们和某个企业合作开发一个项目。如果有商业部分，我们会和合作伙伴沟通。如果双方讨论后认为商业部分适合我们做轻资产管理，那么我们就出口轻资产。目前我们不会单独做一些出口轻资产的项目，但如果以后有合适的机会，也不排除拓展的可能。

观点地产新媒体:近期是否会有其他快速扩张的计划？

李思源:我们从来没有在市场上激烈竞争过。我们正以自己的速度和势头前进。因为建商场不仅仅是投资钱的问题，还有回报率是否成正比的问题。快速建一个项目是可以的，但是相应的成本会很高，回报周期会很长。如果把它当做投资物业来看，是有一些缺陷的。

观点房地产新媒体:未来会不会有哪个阶段对资产规模升级的要求比较明显？还是坚持相对稳定的发展？

李思源:我们还是按照自己的节奏扩张自持物业，按照自己的节奏做。我们有激情，但是速度是这样的，因为有一些固定的模式让你按照自己的轨迹稳步前进。

观点地产新媒体:物流园区会继续扩张吗？还是花都项目是特例？

李思源:物流园扩建10多年了，目前业绩很好，不排除找合作伙伴。当合作伙伴自身能力和项目回报能够满足我们的要求时，我们愿意与新的合作伙伴携手合作，但这并不意味着完全出售，可能是股份合并等。，这可以扩展我们的扩展空。

而且由于国内疫情的影响，物流站和物流园区的概念越来越受到重视，物流的价值得到认可，整个物流业迎来了新的发展机遇。广州国际空港口物流园区项目非常成功，总建筑面积138万平方米，现已投入运营90多万平方米。10年前我们白手起家，扩张期是最后6年。今天，我们取得了这样的成就，发展迅速。未来也有可能把物流园区的发展模式复制到其他城市。

观点房地产新媒体:如果算上今年开盘的，中国现在会有多少商业项目？

李思源:目前，R&F商业有超过200万平方米的商业资产在运营。同时，在建工程70多万平方米，前期工程近百万平方米。商业资产总额超过370万平方米。今年在南京星光小区和通州星光巷开了一些商户。由于疫情，我们的项目开放计划被推迟了。上海奉贤项目和哈尔滨项目都在争取明年开业。北京通州项目预计明年交付。重庆西城复力坊规划刚刚敲定，正在稳步筹备中...

观点房地产新媒体:马来西亚柔佛巴鲁的R&F广场怎么样？

李思源:新山项目2018年试运营，今年正式开盘，所以已经开盘近两年了。柔佛巴鲁是一个靠近新加坡的中国城市。很多人选择住在柔佛巴鲁，每天去新加坡工作。现在因为疫情，新加坡口岸暂时还没有完全开放，所以受到了一定程度的影响。

然而，在柔佛巴鲁没有多少像我们这样的商业项目，所以马来西亚柔佛巴鲁的R&F广场仍然有一定的固定客户群。面对全球疫情的客观外部环境，我们在耐心等待市场逐渐复苏。

观点地产新媒体:近年来，商业地产处于寒冬。对此你怎么看？

李思远:房地产市场，包括商业地产，进入阶段调整期，总会有很多类似“过冬”的说法，但我个人不同意。回顾中国商业地产过去30年，市场呈现波段上升趋势，整体曲线健康稳定。经验告诉我们，没有“寒冬”，每一次调整都是停下来接受市场的洗礼，优胜劣汰，然后开始更好。

为什么我到目前为止觉得生意像个孩子？因为你要培养他，他真正能赚钱还给他家，还需要一段时间。他也有情绪，也有自己的问题，市场问题，个人因素，前期遗留问题，管理问题。

如果每个孩子的培养体系都一样优秀，那么每个人都会去清华和北大。还是会有差别的，有的在名校，有的在普通学校，所以保持和保持稳定很重要，每个环节都很重要。

总的来说，生意还是要看位置。孩子家庭背景好，长大了也不会太差。家庭背景有问题的话会稍微难一点，受其苦的同学会成功很多，但还是相对更难。

就像经营公司一样，还是要按照程序，按照自己的节奏走。速度没那么明显的时候，我们选择让质量稳定优秀。规模不是我们的首要追求，当然也不会忽视这个比例。