南北乐章 地金网：杭州刚需圈不断外延，同为沉寂多年后爆发的仁和与瓶窑，有何差别？

杭州自G20以来，以肉眼可见的速度快速崛起，经济增速连续三年位居副省级城市之首。城西科技创新走廊、城东智能建筑走廊、钱塘江金融港等一些产业的有利发展，也在带动杭州向多中心方向发展，从而拓展了杭州的版图。

这期间杭州房价也在跃进，圈子只是需要不断延伸。

就在今年3月份，临平新城出售的两处宅基地的底价分别为17315元/㎡和19038元/㎡，5月份的一处的底价为18380元/㎡。

我们惊讶地发现，曾经只是需要的临平新城，在未来的房价上，会恰当地站在3万+的平台上。也就是说，只需要客户，就会失去一个“阵地”。

但是，随着城市的扩张，也会有收获。那些曾经被忽视的“ST”，如仁和、平遥等，终于迎来了爆发，几年后又陆续推地。

两者都是沉寂多年后爆发的板块，都是在杭州中环以北组织的。仁和和平遥会迎来哪些发展机遇，两者有何区别？

沉默爆发后，地价涨了多少？

仁和:800多年前，是南宋都城临安府最早的两个县之一，也是中国政治、经济、文化的中心。但在近代，仁和曾因地理位置而被“边缘化”。

隐居多年，仁善已今非昔比。

5月25日，在土壤拍卖中，仁和成功出让一片住宅用地，总出让面积约80亩，总建筑面积13.3万平方米，以9895元/㎡的上楼层价格被阳光城拿下。升水率31.9%，竞争自持面积比例16%。

事实上，即使不考虑16%的自持比例，公租房也只配置了5%，实际成交价格为10600元/㎡，已经超过10000元。

人和上次拿地是2013年1月，交易底价只有1860元/㎡。换句话说，仁和的地价是停牌5年后原值的5.7倍左右。

瓶窑:我们再来看看瓶窑。它的情况不比仁和好，一度被开发商遗忘。截至去年12月，碧桂园以总成交价24689万元获得平遥龚景路以北商住地块，底价11178元/平方米，升水率12%。

“不响就一鸣惊人。”瓶窑地价一下子突破万元，犹如平地惊雷，一下子让所有人都关注起来。

与上一次出售的土地相比，2013年1月，交易的建筑面积仅为1965元/㎡，与起拍价相同。地价也是原来的5.7倍左右。

平遥仁和与近期两个地块的征地比较

从地价上涨来看，仁和和平遥的地价涨幅差不多，几年后突然爆发。

曾经被开发商忽略的，有板块本身的距离和匹配的原因，也有杭州城市发展的节奏。当杭州的发展从中心发展转变为多中心综合发展，中心板块的土地变得稀缺，这些曾经的“边缘板块”重新进入人们的视线，以爆发式的速度快速发展。

默默发力的两大板块，现在谁的房价更高？

精明的房地产开发商是绝对不会做亏本生意的。为什么仁和、平遥卖的地，多年后还能被开发商高价抢走？

是什么支撑着两地地价飞涨？当然，最重要的原因是两大板块的房价。

虽然两地新房已断供多年，但真正反映市场情况的二手房却告诉我们，“不要小看无名仁和瓶窑。”

研究人员了解到，仁和板块出售的二手房主要来自清河嘉园、仁和迪美兰亭、和平雅苑，二手房价格在1.5-2万元/㎡左右。从下表可以看出，仁和板块的二手房价格一直在上涨。其中小户型价格较高，一般在17000元/㎡以上。

仁和个人二手房价格

但是平遥楼市似乎恢复的更快更猛。三年前桂花溪花园和绿洲花园清算时，单价只有6000-8000元/平米。现在二手房价格甚至涨到了两万多元/㎡。

瓶窑个人二手房价格

据了解，去年上半年瓶窑二手房价格在1万元/㎡左右，现在翻了一番。尤其是刚刚需要的小单位的增加更为明显。比如南北运动83、85单元的平均成交价格在21000-24000元/㎡。

由此可见，瓶窑和仁和已经成为很多刚刚需要的买家的最爱之地。

总的来说，现在的瓶窑房价好像比仁和高。其中除了供需不均，他们更为板块的有利发展而自豪。特别是瓶窑得益于良渚申请世界遗产、地铁规划、城西机场，更早享受到了这波楼市。

仁和VS瓶窑，哪个更完美，未来前景在哪里？

归根结底，地价和房价的上涨取决于板块的发展潜力。

仁和:

仁和街东接临平副城，西接良渚新城，西接大城西，南接沟庄农副物流中心和崇贤新城，北与德清接壤。它是杭州北部的交通枢纽，方便到达市中心和周边板块。

根据最近公布的杭州轨道交通规划，预计2022年通车的地铁10号线始发站也位于仁和，规划中的杭州“中环路”也将经过仁和，从而为仁和打通“仁杜尔麦”。

除了解除交通壁垒，仁和也是城东志道大走廊的重要拓展区域。今年3月1日，杭州城东治道大走廊发展规划纲要正式发布，位于城东治道大走廊北端的仁和被确定为建设先进制造基地的重点。其目标是“重点发展新能源汽车、高端装备、新能源等产业，加快余杭新能源汽车城建设。”

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目前，大中型企业包括杭州比亚迪汽车、菜鸟物流、米格汽车、华光焊料等。都在仁和登陆了。其中围绕比亚迪建设的余杭新能源汽车城，已被列入杭州首批特色城镇名单。

此外，仁和自然文化资源丰富，素有丝绸之府、花果之乡、鱼米之乡之称。还有余杭区最大的淡水湖——三白潭。

瓶窑:

瓶窑，位于杭州北郊，是良渚文化的核心区域，中华文明之光，2007年“中国十大考古新发现”之一“中国第一城”所在地。

随着良渚申报世界遗产的正式启动，瓶窑也迎来了新的发展机遇。

2017年初，平遥入选全省第三批小城市培育试点名单，成为余杭区第二个小城市培育试点。以此次小城市培育试点为契机，瓶窑进行了从环境到城镇建设的全面升级改造。

在杭州“一主三副六大集团”的规划中，将瓶窑从良渚集团的一个功能区设立为区域中心。

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杭州西站平面图

交通方面，整个平遥地块位于杭州西部枢纽的辐射范围内，区域交通优势明显。规划中的杭州西站未来将成为杭州第二大交通枢纽。届时，西站至沪、武、温、Xi安将有四条高铁线路。

根据规划，未来平遥街区将呈现两条铁路交汇的交通格局:

一方面，从长远来看，地铁2号线良渚段将延伸至龚景路以北街区所在的平遥古城；另一方面，杭州到安吉的城际铁路，南方从杭州西站出发，也要经过平遥，在国内设站，西部经过景山到安吉。

个子高的另一个好处是城西机场。

行业:平遥有两个工业园区，分别是城南科技园和丰都工业园。其中，城南科技园一方面承接未来科技城的产业溢出，打造以“互联网+”为特色的高科技产业；另一方面，基于自身资源特点，还开发差异化项目，如以高端实验室和特色院校为重点的科研项目，打造“健康医疗”示范区。

东部丰都工业园发展文化艺术经济、文化旅游产业、创意设计产业等文化创意产业。

交通方面，可以说两个板块都在逐步完善，都有地铁加持，有助于融入主城，尤其是瓶窑将迎来双铁路时代。行业也有自己的优势，在吸引人才、改善人居方面会起到积极的作用。但目前两个板块的业务相关配套设施还比较缺乏。但随着相关街道的拆迁改造，未来相关配套设施会逐步完善。

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平遥镇老街改造示意图

虽然仁和和平遥板块曾经是最不被关注的，但随着两个板块各种计划的落地，他们在发挥着后起之秀的爆发力。就像未来的科技城，从边缘板块变成了热点板块。

随着科技在北方的泛滥，良渚新城申请世界遗产的推进，地铁规划的深入，瓶窑、仁和逐渐进入开发商和买家的眼中，抑郁症的价值也越来越被人们所认可。