楼市迎新一轮调控 多地限价不得超去年10月水平

近日，上海市国土资源局挂牌出售了分别位于嘉定区和浦东新区的两块地块，要求投标人在70年内100%自持。与“限定地价、限定房价、争夺自持面积”的方法相比，产生了70年的自持效果。这是全国第一次在转让之初将整块土地租赁70年。

业内人士表示，房地产调控正从抑制需求侧转向供给侧，从限制供给价格转向提高征地门槛，为房地产市场做“加法”。

公告称，两个地块不允许建设公寓式办公室和酒店式公寓，必须交付精装。两块地必须提供至少1897套出租住房。其中，嘉定新城占地2.85万平方米，规划建筑面积7.13万平方米，必须提供不少于671套的出租屋。张江片区面积6.5万平方米，规划建筑面积13万平方米，必须提供不少于1226套的出租屋。

“土地供应模式已经改变。”中原地产首席分析师张大伟认为，这两个地块的租赁性质从一开始就已经明确界定，以避免高溢价对交易市场的影响。同时，它将对出租屋起到非常明显的补充作用。这两块总面积超过9万平方米的地块，可提供约1600套租赁住房，平均单套约60平方米，将明显缓解区域租赁住房供应紧张的局面。

张大伟预测，未来一二线城市的土地供应将越来越“限价+住宅”。以北京为例，2017年出售的所有住宅用地都将实行限价或自住。在这种情况下，房屋将从土地供应中完全回归住宅物业。

张大伟表示，自北京317调控以来，楼市调控全面升级。从减法的角度来看，投资需求的抑制已经得到充分遏制。最近又从土地供应和住房供应上放开了加租政策。

除了加速供应，对销售价格的限制也变得越来越严格。此前，长沙市发改委、住建委、国家统计局长沙调查组联合下发了《商品房销售价格明码监管操作规程》。通知强调，长沙市商品房项目应办理预售许可证，价格按2016年10月平均价格确定。

值得一提的是，除长沙外，郑州和廊坊也声明，新备案预售商品房的平均售价原则上不应高于2016年10月左右新建商品房的价格水平。河南省住房和城乡建设厅、国土资源厅近日联合发布通知，明确规定郑州市新备案预售商品房平均销售价格原则上不高于2016年10月左右新建商品房的价格水平，停车位不得捆绑销售，不得设定其他附加条件。

根据国家数据，整体市场增长开始放缓的主要原因是一二线城市房价环比下降。虽然三四线城市房价继续高位运行，但整体增速有所回落。从趋势来看，2017年第四季度，房地产销售数据的增长率很可能会降至个位数。与此同时，一二线城市在监管政策的控制下进入降温周期。

审评委研究中心研究员杨克伟表示，上半年，房地产行业政策继续支持高库存二线、三四线城市去库存化；另一方面，一线城市和热点二三线城市密集出台了以“限购、限贷、限价、限售”为核心的紧缩调控措施。虽然有一定效果，但还是陷入了“政策偏左，市场偏右”的困境。紧缩政策的四面“围堵”，只是让投资需求和资本从核心城市“外溢”到其他城市，让很多前期库存压力大的城市走出了“量价双升”的道路。

"因此，监管已经从限制需求转向供应."杨克伟表示，监管正转向土地供应、住房供应、供应价格和其他供应端口。同时，预计更多三四线城市将跟进实施限购、限贷、限价、限售等紧缩政策。由于热点轮换，三四线城市将成为楼市调控的新家园。随着政策调控向三四线城市的蔓延，以及部分城市“四限”的实施，投资者淡出后，价格会有较大调整。