囤地 囤地16年，爆赚38亿！李嘉诚彻底激怒中国西部最大的城

文章:明歌在路上

一个

2020年9月23日，对于超人李及其后代来说，绝对是一个撕破脸皮向大众展示的可耻时刻。

成都高新区财政局发布文件:

由于和记黄埔房地产有限公司占地盖市，严重影响区域房地产市场的稳定发展，经研究，禁止高新区金融机构向公司及其项目公司提供新的融资和贷款，禁止高新区金融机构在重大资产重组中向公司提供协助。

成都做了一件伟大的事情，中国很多城市都想做，但从来没有做过。

怎么了？中国西部第一大城市成都受不了，发官方文件“封杀”香港首富李嘉诚？

原来，早在2004年，李嘉诚的“和记黄埔”房地产公司就制定了进军西部的宏伟战略。

以土地拍卖的形式，天府新城南部的地王项目和温江新城的光华大道项目先后拍卖，正式落户天府之国。当时轰动一时的地王，现在是“程楠都辉”项目。

当时征地总面积达到1036亩，底价只有1030元/平方米，总价21.35亿元。

这就是成都和记黄埔地产号称第一的作品。

作为一个超级市场，“程楠都汇”将分八期建设，规划23300套，总建筑面积超过250万平方米。

两年后的2006年，在开发之前，和记黄埔将程楠都汇的土地抵押给中国农业银行、中国银行、中国建设银行，共获得抵押贷款26.21亿元，比购买土地总价高出4.86亿元。

16年过去了，项目还没有完工，只推出了6个产品，第七、八期处于现房/准现房状态，未售房屋共计6750套。

最后一次开盘是在四年前的2016年9月，当时第六个蔡慧花园推出，预售价格在12000-16000元/平米左右，次年9月涨到16500元/平米。

四年过去了，第六个蔡慧花园的参考价已经涨到了26500元/平方米。

本来成都高新区一直在催促和记黄埔地产按照国家法律法规和提前承诺的进度尽快完成7/8期的建设和销售。

没想到，“和记黄埔”地产反手打了一巴掌，然后把成都人的智商揉在地上:

「

屯住了很多年。土地升值后转手卖出。从此变成奢侈品，羞辱中国西部最大的城市。

真是个大叶凡。

在成都高新区，牙齿被打掉，鲜血被吞，于是他决定在这个区取缔和记黄埔。

出乎意料的是，李嘉诚的母公司“长江实业集团”回应了“和记黄埔房地产有限公司”并非长江实业集团有限公司的子公司，也不受集团控制的传言:

公司所有开发项目严格按照国家法律法规进行，不存在囤地现象。

但是，这种回应是对围观群众智商的侮辱。

这是因为囤积土地的行为持续了16年，这是他们今年卖掉程楠都汇项目之前一直在做的事情。只是因为他们临时卖掉了子公司的产权，就想洗清这16年来的囤地、捂盘行为。

这是曾经的亚洲首富，现在的香港首富李嘉诚的企业可以说的话。！

2

成都高新区，不要以自己为耻。

早在2018年1月，李嘉诚旗下的和记黄埔地产公司就在重庆出售了一块土地。

这块土地是2007年收购的。位于重庆市南岸区，面积164万平方米。规划中，该地块为商住用地，将发展成为集居住、商业、绿地、公共设施为一体的大型项目。

原征地总价为24.5亿元，相当于每平方米单价760元。

经过五年的囤积，在当地政府部门的再三催促下，终于在2012年开工建设，部分房屋竣工。但是从那以后，大部分的土地都是分散的，只有几台挖掘机，在做挖掘工作，却从来没有竖立过建筑，大部分的土地还处于被搁置和废弃的状态。

时光飞逝，10年过去了，时间到了2018年。

他们不打算继续开发和销售。当初每平方米土地760元的单价涨到了每平方米7000元，总售价达到了200亿元。

过去10年，几乎什么都没开发出来。从进货到销售，价格几乎是原价的10倍，净利润175.5亿元。

早在2004年，国土资源部和监察部联合发出通知，要求从2004年8月31日起，所有商业用地都要公开招标出让，开发商必须及时缴纳土地出让金。如果两年内土地没有开发，政府可以收回土地。

2007年，国土资源部加大清理闲置土地和查处囤积土地开发商的力度，出台4项措施限制开发商囤积土地。它规定每个地块的开发建设时间原则上不得超过3年。确保供应的土地能够及时开发建设，形成有效的住房供应。

2008年再次下发《闲置土地处置办法》文件:土地闲置不满一年不满两年的，按土地价格的20%征收土地闲置费，用于出让或划拨；2年未动工开发的，无偿收回国有建设用地使用权。

所以很多人会奇怪，为什么地方政府这么多年囤货，不免费收回。

有政策有对策。

这里的操作空在于如何定义“开始开发”四个字。因为任何政策文件或措施都没有对完全完成市场推动的时间表加以限制。也就是说，只要把地基挖好，在地上放几台挖掘机，就可以算是“开始开发”了，没有别人说的余地。

李嘉诚的聪明之处在于，他利用多阶段开发的大规模模式，尽可能的拉长项目建设周期，象征性的盖买一批，让监管部门无法脱身，从而达到“盖地盖盘”的效果。

在他的影响下，对土地拍照->囤积闲置->出售，成了大地产商的惯用套路。

除了成渝之外，李嘉诚旗下的房地产公司在中国大陆不同城市也重复了这一惯例。

北京的“世界闻名”别墅在房地产界是众所周知的。早在1993年，“长江实业”就开始作为大股东之一参与开发；2003年，土地全部拥有；2005年获得北京市住房和城乡建设委员会施工证，开始施工，但很快停工；2008年，恢复施工。

项目占地面积74万平方米，建筑面积44.5万平方米。它分为三个部分，第一部分预计于2010年完成，第二部分于2012年完成，第三部分于2014年完成。我们查阅了长江实业2013年年报，发现未完成的土地分为四个阶段，又分阶段开发。预计最终完成时间为2018年。

也就是说，自1993年李氏家族参与开发以来，这74万平方米的土地完成开发所需时间为25年，相当于四分之一世纪。一代人从婴儿成长为有“刚性需求”的年轻人。

这块土地上的房子单价从2000元涨到了10多万元。

根据我们的研究，自2012年以来，李嘉诚的房地产公司没有在香港和mainland China竞标任何土地。

纵观长江实业2013年年报，29个内地项目只有10个完成；有19个项目处于未完成状态，最终完成时间一般推迟到2015年和2016年。

那么，他们会选择完成开发吗？

三

在2017年接受媒体采访时，李嘉诚重点讲述了他的商业原则:

我人生的原则就是不赚最后一个硬币。

从2013年开始，他用自己的实践实现了知行合一。

2013年8月，广州西城都汇广场及停车场成交25.78亿元；

2013年10月，上海东方惠晶中心以90亿港元的价格出售给交通银行；

2014年2月，南京国际金融中心以24.8亿元成交，是长三角地区有史以来最大的一笔房产交易；

2014年3月，和记黄埔以440亿港元将屈臣氏24.95%的股份出售给新加坡主权基金公司淡马锡；

2014年4月，二儿子李泽珍以57.6亿元出售北京三里屯地标盈科中心；

2014年5月，“长河投资”清仓持有多年的长源集团股份，先后出售了和记香港70%的股份和港灯20%的股份；

2014年8月，上海虹口区北外滩盛邦国际大厦以15.4亿元成交；

2015年2月，位于香港新界的商业地产应晖以人民币5.2亿元成交；

2015年6月，其“电力工业”将港灯16.53%的股份以61.4亿元人民币出售给卡塔尔投资局的全资子公司；

2016年10月26日，“长江实业”以200亿元出售上海陆家嘴“世纪汇”综合体。这是中国历史上最大的单笔房产交易记录。持有这个综合体不仅带来多年稳定的业务运营收入和租金收入，还带来54.3亿元的交易差价收入；

2017年10月，“长实集团”以约402亿港元的价格转让了香港中央中心75%的股权，并转出了世界金融中心之一的核心房产。

2019年10月，李嘉诚以约40亿元的价格将大连西岗区黑嘴子项目转让给融创孙宏斌。2011年他以19亿买下了房地产项目，赚了21亿的差价。

据我们粗略计算，从2013年到2020年9月，李嘉诚在mainland China和香港的企业出售的资产达到2500亿元人民币，而同期在海外收购的金额接近4000亿港元。

2015年，“长江实业”和“和记黄埔”重组为新的“长河”部门。根据公开财务报告，截至2018年底，昌河公司总资产为12，322.44亿港元，其中香港和内地的资产分别为700.33亿港元和724.05亿港元，合计为1，424.38亿港元。按照这个计算，香港和内地的资产只占总资产的11.55%。

在接受媒体采访和上市公司“长河”投资者大会上，李嘉诚不断表示:

我是中国人，对香港感情很深，绝对不会撤资。

他悄悄地放弃了李嘉诚和大陆，完成了海外资产布局。

4以四大家族为代表的地产商牢牢控制了香港的既得利益集团，千方百计阻挠香港政府领导的填海计划和增加土地供应的政策，推高房价，客观上导致其他房地产行业萎靡不振。

东方之珠只能围绕房地产和金融中心运转，而医药、互联网、芯片、高端制造业等行业与香港毫无关联。

同样，从1997年到2017年的20年间，内地经济发展迅速，但由著名大城市开发的民生蛋糕，被李嘉诚切掉的，是最富有的。

他们几乎什么都不做，只是不停的拿地，然后假装动手，却很少去推盘，制造土地供应稀缺，供应短缺的假象。

为了挽救2008年起源于美国的金融危机，提振中国经济，将4万亿的基建计划推向市场；为了平衡地方财政收支，改善基层群众住房状况，2014年又有4万亿棚改贷款投放市场。

这两个方案的初衷很好，但是都被大的房地产商利用了。他们在2017年之前就已经渗透到了宽松货币流动性的盛况，积不起来，乘着地价上涨的东风，切掉了最大的一块民生蛋糕。

房地产开发商获得的每一笔利润，都是买房人一辈子的积蓄。

地方政府官员和买房人只能眼睁睁的看着发展红利被人拿走。

新加坡是中国人的光。然而，李光耀这位统治者曾公开鄙夷地说:

他是不是做了一种商品销往全世界？

李嘉诚投资房地产，收购港口、超市、电信公司，生意非常成功。但他只是随波逐流，依靠资本和垄断与民生争夺利润。

所以，对于曾经是亚洲首富，现在是香港首富的父子俩，我们真的没有丝毫的敬意。

精致利己的商人在中国大陆的商业领域有两面三刀。他们不但没有造福人民，反而抢了时代红利蛋糕里最有钱的一块，脚上抹了油，像小偷一样溜了。

走开，永远不要回来。