银城宝船听涛 银城地产6日敲钟上市，公开披露被罚事件或使其估值不太理想

作为南京当地知名的房地产企业，殷诚房地产(现称殷诚国际控股)迎来了一个历史性的时刻。据悉，殷诚国际控股将于3月6日在港上市，敲响2019年房地产企业第二股的钟声。这是继南京的另一家房地产公司鸿洋地产在香港上市之后。

前世，创业之路漫漫

追溯白银城的发展史，必须从上个世纪开始。1993年在南京殷诚成立，经历了最初的探索阶段，成功转向房地产开发。1996年，它的第一个绿色住宅项目——九九公寓问世，随后是两个大型住宅项目，即殷诚的五台花园和殷诚的聚福园，同年开始了房地产开发业务。

2001年12月，殷诚被南京市鼓楼区综合配套改革领导小组批准改组为股份有限公司，实现完全民营化。几位前雇员(包括黄庆平)已成功成为殷诚的股东。然而，殷诚的迅速发展始于此人的加入。

马，57岁，于2004年2月加入，并于2018年8月获委任为执行董事。他现在是殷诚的执行董事兼总裁。

但是，在加入银城之前，马包华在体制内很努力。1983年10月至1986年3月，在鼓楼区城建局工作，负责基础设施管理。1986年3月至2004年2月在南京市规划局工作，2003年起担任综合部副主任，主要从事规划实施管理工作。

殷诚总统马包华和殷诚主席黄庆平之间的关系始于1983年。根据殷诚的招股书，1983年10月至1992年9月，黄庆平还担任过鼓楼区城建局一个部门的负责人。

在这两个人联手之后，殷诚房地产进入了一个快速发展的时期。城东住宅项目殷诚东园和殷诚裕道家园；河西殷诚宝川庭涛和殷诚西堤国际；湖畔的殷诚大厦、金陵饭店等商业地产项目相继开发建设。

到2005年底，殷诚发展项目总建设面积达到100万平方米。同年，殷诚房地产走出南京，成立无锡殷诚房地产有限公司，首个住宅项目山雨殷诚也进入实施阶段。

截至2018年11月底，殷诚在8个城市(包括南京、无锡、苏州、马鞍山、镇江、杭州、徐州和合肥)有31个处于不同发展阶段的房地产项目。然而，在31个房地产项目中，只有23个是由殷诚房地产拥有和开发的。

即使债务很高，也无法阻止其在香港上市的决心

去年9月，在房地产行业金九银十之际，殷诚正式向港交所提交主板上市申请，并邀请工银国际作为独家保荐人。至此，殷诚正式向资本市场迈出了至关重要的一步。

不过，殷诚上市的主要目的是缓解扩张压力和资金压力。根据招股说明书，殷诚IPO申请募集的资金将主要用于业务拓展和偿还银行贷款。

数据显示，截至2015-2017年末和2018年6月30日，殷诚国际的资产负债率分别达到65%、80%、87%和90%，净负债率分别为141.1%、238.7%、284.9%和453.2%，呈逐年上升趋势。

一直标榜“激进扩张”的太和集团，净负债率402%，但年销售额却跻身房地产企业前20名。殷诚的销售量是多少？

百强呢，赚“真金白银”才是硬道理

2018年5月，总裁马首次提出五年战略规划，表示2018年销售冲刺200亿，未来四五年站稳500亿。

但根据嘉里的数据，去年的销售额只有100.9亿元，相当于给了马总裁“五折优惠”，在2018年房地产企业销售额排名中位列第154位。

不仅如此，殷诚的房地产开发收入也下降了。招股书显示，殷诚房地产开发收入从2015年的20.9亿元增加到2017年的46.7亿元，增幅约为124%。

到2018年上半年，公司销售收入降至10.7亿元。在这方面，殷诚解释说，现阶段收入下降的原因主要是因为在此期间没有完成或交付新的住宅物业项目。

或许这个解释有其合理性。毕竟，殷诚近年来赚的“真钱”一直在增加。

招股说明书显示，2015年、2016年和2017年，殷诚的毛利润分别为6.44亿、8.71亿和7.84亿；税后净利润分别为1.99亿、3.70亿、3.91亿；累计净利润增长96%左右。截至去年上半年，其税后净利润已达2.43亿元，2018年肯定会超过4亿元。

公开披露处罚事项，敢于认错，是“好同志”

但是，在赚钱的同时，受到的惩罚也是“满锅”。仅在招股说明书中，它就披露了三起受到处罚的事件。

第一项是针对无证上岗的。据悉，殷诚7家子公司(即南京宜城、南京嘉云、南京东方银年、融创地产、无锡宜丰、南京昌拓、苏州银泽)在未取得相关许可的情况下开工建设。涉及的项目包括东岳大厦、云台天京、君逸东方、唐生大厦、惠山国际社区、江山皇家和元西。由于这一违规行为，这些子公司被监管部门责令整改，并被罚款240万元。

至于违规的原因，殷诚解释说，“有关建筑承包商在未经我们批准的情况下实施相关建筑项目，以加快施工进度”。以上事项反映了公司管理上的不足和运营能力不足，可能与公司加速周转和资金使用到极致有关。

而第二项是完工的延迟。南京尹光和南京尹卓未能在相关土地出让合同约定的日期(分别为2017年10月17日和2018年4月17日)或之前完成义房山和兰溪县部分商业物业的建设。殷诚可能要支付高达430万元的违约金。

对此，殷诚解释称，“投资发展中心因过失未能在期限内申请延期竣工日期”。

第三项是无薪员工社保福利。旗下部分子公司未为全体员工缴纳一定的社保和住房公积金，未缴纳金额约为人民币340万元。根据相关法律规定，公司在支付相应款项的同时，还将按日利率0.05%支付预期违约金，甚至可能面临逾期付款金额三倍的违约金。

殷诚认为，这主要是由于子公司对中国法律法规的执行和解释不一致，以及这些公司的负责人对相关法律法规缺乏了解。

对于以上三种处罚，笔者认为可能是殷诚迅速扩张造成的。上市虽然可能会缓解一些财务压力，但未必能完全缓解其财务困境。在负债高、管理不善的情况下，上市后能否在股市中获得理想的估值还不得而知。