金奥 金奥商业董孙华：做情怀、有灵魂的城市地标商业

在业内，基奥地产被誉为“专注于城市综合体的开发和运营”。集团与顶级国际设计团队合作，如加拿大的SOM、AS+GG、B+H和英国的AEDAS，共同打造城市地标商业综合体。

目前已建成南京金奥中心、苏州金奥中心、扬州金奥中心、淮安奥中心、济南金奥中心、正在建设中的苏州吴江金奥白金馆、苏州相城金湘中中心、苏州吴中金吴忠信、非洲坦桑尼亚大厦等。每个城市综合体都完美地结合了五种主要的形式，包括五星级酒店、服务式公寓、5A办公楼、购物中心和商业区

纵观基奥地产的土地收购策略，大多位于未来几年发展潜力较大的新兴商业区和副城市中心区，如南京的地标性商业综合体南京基奥中心，也让人赞叹这家企业的战略眼光。

11月19日，金大地集团下属的苏州金相房地产有限公司股权及债权转让签约仪式在苏州市月季区叠来酒店成功举行，标志着吉澳金相中心脏项目的建设和发展迈上了一个新台阶。在当前复杂的经济金融形势下，苏州相城活力岛核心地块的布局是可以完成的，商业地产市场可以看到这个企业的实力和勇气。

近日，金傲商业总经理董接受本报采访，分享了苏州金傲中心的商业规划、金傲商业的发展战略以及商业地产风险与机遇的趋势判断。

董，暨南商业集团总经理

一二线购物中心倾向“红海”。二三线城市还是有商业“蓝海”和机会的

经过几年的快速增长，中国的商业房地产正变得越来越分化。在华看来，购物中心的发展已经呈现出向“红海”发展的趋势，但商业和机会的“蓝海”依然存在。

华表示，企业的发展已经进入了一个从数量到质量到运营竞争都比较激烈的阶段，而且这种情况还将长期存在。但在商业饱和度高的情况下，也有商业的“蓝海”，这些地区还是有一定的商业开发/[/k0/】。东孙华以苏州相城区为例。他认为随着苏州城的发展和政府的规划，活力岛有非常大的空的经商空间。

“虽然整体上业务发展处于饱和阶段，但从基奥业务的角度来看，这是一个机遇。”董对说道。

据了解，苏州金傲金相中是继苏州新区金傲中心、苏州吴江金傲白金馆(220米)、苏州金傲吴中金傲吴忠信之后，金大地集团在苏州布局的第四个城市综合体项目。项目位于苏州市城北CBD相城区活力岛商业人居核心区，总用地面积约8.7万平方米，总建筑面积约30万平方米。有两座高约220米的双塔，总投资高达60亿元。该项目计划在2020年生产正负零，结构将在2021年封顶。建成后必将成为区域形象地标、功能地标、商业地标。该项目集超高层世界一线品牌五星级酒店和商务为一体

苏州基奥金相中心脏效果图

商业竞争加剧。优质的产品和服务是成功的关键

谈及2018年商业地产领域最深的感触，董用两个字概括:“竞争”和“压力”。他说:“因为激烈的市场竞争，作为运营商，我们越来越能感受到消费者对好项目的需求越来越大，这就要求我们具备更专业的项目运营能力。“在他看来，专业的运营能力体现在各个方面，其中产品和服务是成功的关键。”现在，“地段”仍然是业务发展的核心要素之一。“但在下一阶段，商业竞争更多的取决于项目能否提供高质量、完善的产品和服务。”董对解释道。

南京基奥中心实景地图

以南京金傲购物中心和金傲华街为例，该项目虽然占据了河西CBD独特的核心优势，但金傲商务也在不断转型升级，业态和品牌的组合也在不断调整，以更好地满足消费者日益多样化的消费需求。

华介绍说，刚刚签约成功的苏州基奥金相中中心总建筑面积10万平方米，分为地上6层和地下2层。国际建筑设计公司Lead8设计了商业建筑空，完成了前期调研、商业定位、商业业态规划。项目在成交量上的竞争力可能并不优于商圈其他商业实体，但苏州相城基奥广场将以“创新、美丽、有灵魂的商业”为城市标志性商业使命，全力打造“最苏州”主题高端购物中心，以艺术活力和情怀重新定义“新奢华”，提供差异化的商业定位和经营理念，与周边商业形成强大竞争力。

苏州基奥中心效果图

市场不可预测。新零售和场景革命是未来的方向

在预测2019年业务发展趋势时，董认为，“新零售”和“场景革命”是未来业务发展的重中之重。

在他看来，随着消费的升级和电子商务的冲击，百货公司的黄金时代已经过去了。然而，由于电子商务规模的扩大和竞争的加剧，它也面临着转型和改革。从现阶段来看，新零售，尤其是线上线下结合，是商业发展的必然趋势，对购物中心和原有线下业务来说是一个很好的机遇。

另一方面，场景革命逐渐成为一个项目的标志。董说:“现在购物中心最重要的不是经营租金，而是人流。当场景搭建得足够好，就会带来人流的增加，增加项目的附加值。”他认为，未来的购物中心，尤其是主题企业，需要通过场景创作来满足甚至创造消费者需求。

扬州基奥中心效果图

基奥商业2019:继续提炼创新艺术与商业的融合

金傲商务以“立足南京，深度培育华东，布局全国，拓展海外”的发展战略，覆盖非洲的南京、苏州、扬州、淮安、上海、济南、湘潭、成都、坦桑尼亚。

依托金大地集团平台，在“融合、多元、共存、融合”的产业体系下，基奥商业打造了“3+N”基奥品牌战略体系，致力于打造艺术+地域艺术主题商场、人文+社区生活购物广场、生态+异域风情街区、商业+非标准BRD社区，形成“基奥国际购物中心”和“基奥滨滨”等22个中轻资产商业项目正在运营、筹备和立项，商业运营面积近200万平方米。

淮安基奥中心效果图

对于基奥商业集团来说，刚刚过去的2018年也是丰收的一年。在项目上，金傲商业将其业态和品牌组合升级、调整为南京金傲国际购物中心、南京金傲宾润汇购物广场、南京金傲拉芳思花街、上海金傲华街；产品方面，南京基奥国际购物中心引入“切尔西市场”概念，升级打造具有国际特色的“方丝”创意市场，推出江苏首家免税店——中富免税店；南京金澳滨润江引入“田空体育馆”模式，打造体育与健康生活主题；南京基奥拉德芳斯花街调整引进了国内外众多名菜、大众餐饮和服务设施，现已形成了在南京享有盛誉的著名风情街区。对于基奥业务来说，这些新内容不仅丰富了基奥商业品牌，也为集团的发展提供了新思路。

2019年，基奥商业在南京重新立足。除了继续整合文化和商业，为现有项目的运营做准备，还不断开发和扩大新的标志性商业房地产项目和轻资产项目。

据华介绍，在苏州，除了新签约的苏州相城基佬之心，还有40万平方米的苏州新区基佬中心在建设和筹备中，以及220米高的苏州吴江基佬白金馆。同时，在苏州吴中区太湖基奥基奥吴中之心——超五星级酒店、国际公寓、写字楼、9万平米购物中心、2万平米的设立中，可谓马不停蹄

苏州太湖黄金奥林匹克中心备选设计图

商业地产不同于住宅地产，其外部资源是有限的。基奥商业下一阶段的发展方向和战略方向重点在哪里？

董孙华:金澳现在在一二线城市有很多新的土地储备。根据我们“立足南京，深度培育华东，布局全国，放眼世界”的发展战略，我们下一阶段的重点是以精细化的运营创新提升运营中的项目，同时加快两个趋势。首先是战略省/市布局，如江苏、上海、浙江、安徽、山东、湖南、成都等。

第二步，深入发展，重点领域，这是两个相辅相成的过程。到2020年，我们的计划是25个，其中50%是新的一二线城市，剩下的50%可能是三四线城市。"

基奥商业项目多在三四线城市，三四线城市商业项目突破是个大问题。如何看待这个问题？如何在有限的时间内跳好这支“带着镣铐的舞”空？

董:商业地产开发不仅要考虑选址，还要考虑项目定位。如果你不知道项目所在的城市、地区、社区，项目就无法与你原来的规划相匹配。面对日益同质化的商业环境，董认为商业竞争同质化并不可怕，可怕的是对不同城市消费行为的漠视。

根据中国不同的城市等级、地区和社区，基奥商务开始构建完整的社区商业模式。

定位必须在前期量身定做，规划好。而定位要落地，就需要吸引品牌合作。客户和消费者的需求，不是空能硬性想象的，要有清醒的认识。

目前，我国商业地产的结构、布局和消费模式正在发生巨大变化，这迫使商业地产模式进行改革和升级。但是，此时的金澳商业选择重商地产，无论有没有准备，除了巨大的实力和勇气之外，还有挑战和挑战。你是怎么考虑的？

董:做生意，一定要有接受考验和挑战的能力。基奥5年计划中，2017年和2018年的目标是打造基奥品牌。“到2020年，我们将逐步推进五年计划，按照分解的目标一步步走向团队。这个过程会很漫长，但每年你都会看到它的变化。”

报告显示，中国商业地产正呈现出从一二线城市向三四线城市深度发展的趋势。随着三四线城市经济的快速发展和消费水平的不断提高，三四线城市的商业消费需求强劲，发展潜力大。

2018年，商业地产充满“创新”。如何看待这个问题？

就业务本质和思路而言，只有前期快速解决招商问题，后期的建设、准备和创新才会得到很好的支撑。在未来的运营规划中，60%是传统运营，30%是运营模式的创新，10%是技术手段的创新。

创新运营和技术的结合在于打造智能广场。比如有效利用电影院空座位。通过技术手段自动捕捉商城会员在商城内的具体位置，同时捕捉剧场内的空座位，并将信息推送给会员。有了二维码，会员可以考虑是否去看这部定点免费电影；推广AR模式、全息视听技术、3D虚拟指南、360全景体验、动画IP等。，使娱乐和购物可以无缝对接，艺术和时尚可以共存，消费者可以被创造出来，从而构建一个新零售、新消费、新服务的智能商业生态。

不同规模的综合体对应不同的业务组合、营销方式和金融投资。在你的投资模型中，投资价值最大的综合体的规模范围是多少？为什么？

董:客观地说，我们不能仅凭一个项目的量来判断它的好坏。只有全程专业能力的展示，才能决定项目的成败，如前期研究与政策的导向，中期规划与设计，中后期投资规划，甚至后期运营模式。从基奥的商业角度来看，50-10万平米的成交量是一个合理的区间。

基奥商务专注于打造城市地标项目。这些标志性的项目在很多城市都是气势恢宏或者引人注目的。你如何理解地标项目的生命和灵魂？

董:城市地标和风景是两回事。互联网上点击率高的景观未必是地标。一个城市的地标应该具有“严肃”的人文特征，首先是它的文化内涵，可以赋予一个城市特殊的意义。它应该像一个历史人物，经过考验，有精神内涵，能永远留在人们心中。只有独特的主题理念和场景氛围，结合标志性的创新建筑形式和科学的商业布局，提升消费体验环境，注重错位的管理体验，倡导精细的服务理念，与文化艺术有机融合，塑造独特的商业气质，才能使项目更具生命力和灵魂。

据华介绍，金澳商业一直以打造明星项目为重点，做专业化的现有项目，不断巩固市场份额，形成行业标杆，以此来获得行业口碑，探索企业发展之路。目前在9个省市共有22处自持纯商业物业，总建筑面积近200万㎡。到2020年，公司开发和管理的商业地产总面积将超过300万平方米。