9城出楼市新政 “限售”成为了本轮调控的核心

2016年9月26日，自9月22日起，长沙、重庆、南昌、南宁、Xi安、桂阳、石家庄、武汉、无锡等9个城市密集出台调控政策，与2016年9月30日的调控接近，“限售”成为本轮调控的核心。其实相对于一年前的“9·30”调控，今天的楼市已经逐渐恢复平静，而这个时候，突然出现的“默契”调控是什么？下一轮调控的目标是什么？

据观察，这9个出台调控措施的城市虽然不在15个一线和热点二线城市之列，但都属于房地产过热的二线城市。国家统计局公布的8月份房价数据显示，这9个城市均在同类型城市前列。

事实上，今年上半年，这些城市已经出台、实施或重启了限购、限售、限价等控制措施，有些甚至从今年开始进行了几次调整。这一次，这些城市又开始调控，无疑是在“修补”和“填补”之前调控中的漏洞。比如今年5月，南宁对购房者限制出售第三套及以上的房屋，这次将限制出售范围扩大到第二套。

对此，中原地产分析师张大伟表示，这九个城市监管政策的密集出台，表明中央政府对楼市的调控力度已经从过去打压15个热点城市，逐渐减少到更加火爆的二三线城市。随着三四线城市去库存接近完成，未来将有更多城市出台有约束力的政策。

据张大伟统计，截至目前，全国已有45个城市实施了不同年份的限购政策，要求所有新购买的房屋或部分新购买的房屋在锁定一定年限后重新上市。限售预计未来将迅速蔓延至三四线，未来可能有50多个城市实施限售。

事实上，调控的重新收紧也在一定程度上反映出楼市的潜在热度依然存在，居民过度杠杆的热度并未消退。

据悉，今年1-8月，包括公积金在内的中长期贷款增加4万多亿元，同比增长7000多亿元。同时，由于限购和新房价格管制下的“双合同”的流行，居民的迂回消费贷款为购房增加了杠杆。对此，深圳市房地产研究中心研究员李表示，目前，虽然房贷利率从2013年下半年到2014年上半年上涨幅度较大，但基准利率已降至历史最低水平，在房价上涨的预期下，购房需求仍然非常旺盛。

李还表示，目前，前期调控效果开始显现，但不稳定，库存已降至历史低位，需求急于求成，要再接再厉“补漏”。监管可谓及时，政策重点是限制销售。它最大的优点是不直接影响商品房的销售规模，但可以挤出短期投机的需求。

对此，同政策咨询研究部主任张宏伟表示，阻断房地产投机者、去杠杆化似乎是首先要解决的问题。张宏伟表示，从个人投资投机者的角度来看，当市场调整期和风险到来时，资金在城市间的轮换效应也将结束，房价上涨的预期将被打破，楼市狂潮退去后，大部分投资投机者将退出。

因此，业界对未来市场走势几乎达成共识。新时代证券分析师潘向东在9月24日的研究报告中指出，目前政府对房价的调控力度仍在加强，短期内房价上涨将进一步放缓，并通过销售传导至投资。今年4月以来，房地产投资增速开始回落。虽然短期内稳定在8月份，但预计年底会有一定程度的回落。

那么未来还有哪些城市会出台调控政策呢？张大伟注意到，房价同比涨幅最明显的城市主要是三四线城市，主要是菏泽、湖州、温州、徐州、赣州、衢州、沧州、漳州、嘉兴。