地产股 被低估的地产股，能拉动一个新牛市吗？

接近18年开始，近10年处于高位。想想如果未来出现大牛市，茅台的估值能有多少？

五粮液的估值和茅台差不多。在家电行业整体低迷的背景下，格力电器和美的集团的估值基本反映了各自的业绩。格力是过去八年的第二高，美国是过去五年的第二高。他们最近的最高位置是在2018年初，然后开启了历史上第二大熊市。毛、吴、葛和梅的市盈率都高于2015年6月的水平，当时上证综指的最高点为5178点。

深圳三巨头估值已经不在低位。谁该拉起传说中的牛市？在权重板块中，只有银行和房地产仍处于低位估值。昨天分析了银行股的估值。今天来说说地产股。

房地产的第一个繁荣周期从1998年住房分配货币化开始，到2004年结束，这是一个充分鼓励房地产业发展的时期；

第二个繁荣周期是从2005年到2008年，这是一个监管逐步升级的时期。万科取代中海成为龙头老大，稳固了地位；

第三个繁荣周期虽然短暂，但意义深远。2009年，各种限制全面放开，呼吁买房就是爱国。从此房地产被妖魔化；

第四个景气周期从2010年持续到2015年，直接适用于行政手段。就像当年治水的时候，2016年全国范围内累计房价开始泛滥，失控；

2016年至今，第五个景气周期已经完全弥补了前几年的涨幅，形成惯性上涨。如果用波浪理论来描述，目前的房地产处于5浪后期；

和家电、白酒等行业类似，房地产现在没有行业机会，只有企业机会，未来估值会越来越银行化，做地产股需要一颗大心。

做地产股的人喜欢用前几年的销售额来计算现在和未来的业绩。其实现在能算出来的只是两三年前销售价值结算的收入。但在地价不断上涨、普遍限价的背景下，房地产公司的利润率已经发生了变化(低成本的土地在开发商手里，利润率会越来越低)。基于此，计算地产股未来估值无异于“雕舟求剑”。

更何况房产报道都经过了精心修改，很多企业的实际情况可以参考那些关美的主播。融创收购凯撒时，实际审计的隐性负债超过200亿(是当时凯撒市值的两倍多)。选股要看企业的长期行为，短期数据真假难辨。看着这种数据甚至满仓满荣做地产股，你就是个赌徒。

还有一种观点认为，即使房地产公司停止购买土地，未来几年的利润也只会比现在盈利的市值高。其实这更没有意义。如果企业不清算，能分给投资人多少钱？现在看来，利润很高。如果摊出来还能剩下多少年？

作为一名有23年从业经验的前房地产从业人员，从投资的角度来看，我对房地产行业并不看好，但好的企业还是有机会的。毕竟现在其他行业普遍不景气，大部分都不如房地产。然而，即使是前景看好的房地产企业，未来的长期估值也很难回到十年前的状态。毕竟在政策性住房主导的“长效机制”的作用下，没有人知道十年后有多少商品房土地可以卖给开发商(在深圳的土地规划中，未来只有40%的土地用于商品房开发)。

有多少持有重仓地产股的人十年不卖自己的地产股？

大款看不清楚偷鸡走人的散户是什么吗？

有个成语和“刻舟求剑”一样有名，叫做“偷钟”。