番禺的新楼盘 广州楼市：番禺房价全靠这个地段支撑，将成为领涨板块

我是光叔，买房的导师，光叔属于实战派，只给你讲最有用的操作和建议。

以下精选问答内容来自“广舒谭芳”微信官方账号。

问题:广叔你好，目前首付不到80%可以接受。现在在万博附近看到了两个楼盘，一个是番禺碧桂园，一个是免费的城市花园，都是二手的。我在海珠工作。你觉得这两个属性不值得入手，哪一个可以优先

回答:你好。碧桂园比较好，南浦站附近，配套还可以，缺点是大；子游城市花园靠近万博和长隆，远离地铁入口，靠近互通式高速，由万博CBD辐射。总体来说，建议选择后者。

问题:广叔你好。我在增城石滩碧桂园有一套100平米的三居室。我有贷款，手头有100米左右的资金。我想投资黄埔。我看过和盛中心城99楼，单价3.5，总价350万。附近没有地铁，教育资源不明。还看到了知识城保利，捡了97平米，单价2.8万，总价270万。月供1.5左右。问黄埔未来三到五年哪个位置和房产投资能符合我的要求

回答:你好。黄埔中心城超级市场不太建议买。捡光年的主要原因是离地铁太远，周围又没有配套设施，要长期持有。潜力大的具体板块，详见内部分享！

问题:广叔你好，新人先问。我是广州户口。广州目前有2套房。黄埔开发区东区红康三期3号楼98室三楼有一个楼梯间。如果需要自己生活，可以随时还清一些债务。另一个是我姐名下的，新塘新世界花园95号3号房14楼，8000以上不卖。

目前因为孩子2023年上初中，夫妻年收入60到80万可以挪用80万子弹。现在的奋斗，就是把这栋老房子卖掉，换成学区房投资，或者全部保留，然后干脆买学区房解决学区房和投资的问题。目前不卖黄埔很难换，家里想住这套房。如果他们在这里工作，可以咬着牙买两套不卖。增城有凤凰云顶，湘江的才华。请大家指教！

回答:你好。宏康三期是2000年的楼梯间，不靠近地铁。互通式立交的夹角内，板块比较成熟，未来增量有限，可以手动更换，售价190元左右。新塘新世界花园还可以。凤凰云顶和香江都不是很有才华。凤凰的盘子很大，地铁很远。湘江人才也是，没有地铁，配套设施一般。建议卖掉旧楼梯间，开始一套自住加投资。

问题:广叔你好。上次你建议把楼梯间卖了，买了换成自住加投资。现在R&F粤西离你住的地方很近，但是卖2.7到2.8不值得吗？除了这个还有什么值得做的吗？

答:你好，R&F粤西楼市比较新，自己住也可以。有山景，但靠近高速公路、互通立交、私宅、物流仓库，一般配套，没有地铁。你为什么不去附近的富裕尚品住宅看看呢？

问题:广叔你好。目前万科猫眼石猫眼石一套三室。因为两个孩子，单位在赤岗。我想卖猫眼石在琶洲新村买房。琶洲新村有琶洲字母学位。现在是更换的时候吗？卖了蛋白石，可以拿到300万的首付。在琶洲新村买房是60多小户还是130大户？希望广叔能给我两个问题的建议

根据目前的市场情况和市场的监测，你换房可能不会超过4个月。想换房，要主动，避免踩空卖万科猫眼石，可以直接买130平的大户型，也可以直接买大户型。

问题:广叔你好。深圳拆迁房总价250元。目前两栋房子拆迁比较快。一个是龙中胡艾莲地铁口鲍莉上城对面占地4万平方米，龙岗学历附国外大学的拆迁索引房，另一个是布吉木棉湾地铁口龙珠花园前占地3万平方米的拆迁索引房。小学看着还可以，初中可以是朴学。两个单价等于拆迁速度。我想在5年左右卖掉或者再抵押房子。你评价哪个升值潜力更大？如果不行的话，另外，同样单价的龙城广场改成千村，进度会慢一些。建一所新的九年制学校会更好吗？然后总价和进度都不好找，西部未知。最后，在签订拆迁房屋时，需要注意合同中的关键问题。谢谢广叔。

回答:你好，我之前说过，没有房票和闲钱的可以买，但是要注意两个问题。第一，拆迁周期很不确定，有的好像很快就拆迁了。最后几户可能拖上十年，要计算每年的资金占用成本；二、风险问题，尽量直接和开发商签约，但即使和开发商签了合同，买拆迁房还是半地下的交易，还没拿到红皮书就有风险。没有人会为你的信用背书这两个风险，你必须自己承担。只能说没有无缘无故的便宜这回事。

问题:广叔你好。我是湖北人。我的户口在武汉。我在深圳工作。深圳社保6年了。30%的贷款额度还在。目前手里只有70发左右的子弹。考虑纯投资。是去深圳买，还是去武汉买，还是去广州南沙，那里还有配额？如果是深圳，应该买哪个地区的？

回答:您好，就纯投资而言，一线城市第一套资质+处女贷的价值最大，长期来看，深圳无疑是首选。只是70岁的你子弹太少了。看首付能不能涨到100+。你的选择余地很大。投资空不容易。深圳子弹100+可以关注福田保税区的小单位，宝安西乡、龙岗大运会的碧海、沙井。

首付提不出来，子弹70在广州考虑，价值大于武汉。目前不建议从南沙入手。广州正在向东、向南发展，现在更倾向黄埔。总体而言，黄埔属于六大中心区之一，在经济发展、轨道交通规划、与中心区的距离等方面占据上风。这也是黄埔在限购放宽后吸引更多黄金的原因。虽然南沙购房门槛比黄埔低，但如果有额度的话，黄埔是首选。因为天河区是广州的经济中心和金融中心，黄埔站在第一位承接其溢出需求，与其满天飞不如近在咫尺。

问题:广叔你好，莲花地铁站旁边乐城的小二房，300万左右值得买吗？龙岗还有哪些房子可以推荐

回答:你好。乐城，位于大运会和横岗交界处，建筑年代很新，靠近地铁入口，小区质量不错。缺点:旁边的立交桥噪音大，需要过立交桥。

问题:广叔你好。目前想在福田买一套既有住宅又有学历的房子，总价1200万左右。好像安托山区的亚福公馆，红领巾实验小学，高中好像都适合。这个选择怎么样？我不考虑宝安南山，因为夫妻双方都在罗湖附近的福田工作。

回答:你好，1200万可以买雅富公馆四套房子，有居住环境，有学历，有通勤，看起来很不错。但是，雅富居存在学位危机。小学有问题，但问题是中学。今年，深度和高度的危机一直在肆虐。距离深高20米的朱元社区几乎已经被划出去了，两公里外的安托山地区更不安全。离安托山更近的申康中学已经建成。一旦深高中的程度进一步紧张，亚福居的程度随时都有可能发生变化。一个字差千里。

问题:你好，广叔，由于资金有限，只能买得起总价260万的房子，首付50%。因为不在家，一直在网上看。他之前一直关注布吉。后来他说那里潜力不是很好。现在他在看市区的一居室。他想听听你对罗湖柏林花园的看法，或者在更好的地区推荐。非常感谢！

回答:你好，你说的是天北博林园。06年的板块在罗湖首屈一指。问题是整个罗湖市都处在一个衰退期，大势如此，没有哪个板块能独善其身。现在买罗湖的人，要么是老罗湖，要么只是需要用很少的钱关注配套学区，你是外地的，明显是为了投资，所以投资的时候不要去罗湖凑热闹，除非你贪图更高的租售比。总预算260万，可选范围不太多，还是去西部非热点地区买个小公寓，舔一点热点涨幅；或者去东方精心挑选募集资金，等待下一波风。

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