房屋中介租金不减 各大中介没有明显的调整迹象

临近年底，整体租赁市场转弱，成交量持续下滑。记者走访发现，各大中介机构并没有明显的租金调整迹象，只是通过收取优惠券、打折代理费、延迟启动时间等方式吸引客户。，这使得总租金成本略有下降。

充足住房的平均价格略有下降

北京市房地产协会的数据显示，2019年11月，北京市转租和整租住宅市场的成交量和平均成交价格较上月略有下降，住宅租赁市场延续了上月成交量和价格的下降趋势。毕业季过后，租赁市场迎来了淡季。

近日，中国证券报记者对北京租赁市场进行了调查，发现临近年底，租赁平台很多，但租赁价格仍处于较高水平，没有明显下降。中介和房东只在起租日期和中介费上做一些让步，使得租房总成本略有下降。

以北三环某校区租房市场为例，由于处于租房淡季，“买方”市场现象明显。部分正在找房子的租客，想在附近找一套一居室，起租时间要求在2020年1月中旬。根据要求，中介找到了一些可以出租的货源供租客选择，最后租客选择了中介名下的一套品牌公寓。公寓系统出租时间为2020年12月31日。在价格不妥协的情况下，经双方协商，代理费打八折，出租时间允许10天。

“在租赁季节，不可能有起始时间的优惠和中介的折扣。公司的品牌租金由系统统一定价，不可修改。淡季会通过收优惠券变相降价。如果真的遇到讨价还价的客户，只能打折代理费。”中介告诉《中国证券报》记者。

很多业内人士指出，租赁市场季节性很热。春节和毕业潮过后，租房市场就不那么火爆了。第四季度是传统的租赁淡季，租金上涨动力不足。预计短期租金将保持稳定下降，明年春节后租赁市场可能会出现小幅上涨。

记者走访发现，北京租赁市场的供给方存在明显的分化。供应商大致可以分为:房东直租、二房东个人转租、房屋中介转租、品牌租赁公司等。按照以上顺序，代理费和房价依次上涨。

大型中介品牌通常形成租赁子品牌。比如链家下的自由，我家下的香玉等等。这些大型房地产中介服务商，无论是找房子、签约、付款、后期维护，都是线上操作。对于线下店铺来说，房屋中介机构对租赁业务的关注较少，吸引客户的积极性也不如买卖业务。

“每个店只配备1-2个专门做租赁业务的新人，老员工主要做买卖业务，客户上门才会出租。刚入职的时候，一般都是从租赁开始，后来会转行做生意。毕竟要考虑成本，租赁业务的代理费和买卖不在一个水平。租赁业务以线上营销为主，线下营销效果和成本都不好。”一家中介店的负责人告诉《中国证券报》记者。

租售比低

《中国证券报》记者了解到，在品牌中介和租赁者宣传租赁产品良好的服务和环境的同时，租金却在上涨。很多房子都被租房品牌公司囤积起来，装修后价格大幅上涨。即使在淡季，租金也不会让步。廉租房越来越集中在天通苑、大兴等人口密集地区。但这些地区租房现象依然严重。

以北五环外昌平区天通苑区为例。这个地区受大型公寓房大规模搬迁影响，出租屋足够。这一带的房子大部分租出去后，一般都被房东或二房东改造成“群租”房。一套100平米左右的三居室可以改造成八居室，人口密度最多可以达到15人以上。但由于隔断房价格不到1000元，仍然成为大量“北漂”租房的第一站。这些租客形象地称自己为“纸人”。“早晚峰挤成照片，到家就很挤。”

“二房东也会签合同，但是签的时候会被告知隔断房随时可以拆除，房东不承担任何责任。”上述地区的住户告诉《中国证券报》记者，“只有北京这个地方能租到1000元左右的房子。对于刚毕业的，虽然没有保证，但是会签的。”

出现上述现象的原因有很多。一方面，以人口流入为主的城市房价高，导致大量租房者。租房需求叠加，租房市场越来越受到资本的关注，导致整体租房价格偏高。正常渠道价格高导致“租不起”，导致多次禁止群租。

诸葛赵方发布的《全国50个重点城市租金收入比调查报告》显示，2019年上半年，京、沪、深三地一居室租金收入比分别为89.5%、82.5%和78.1%，较2018年有所下降，但租金收入比依然居高不下。共享租金收入占比分别为46.2%、43%和37.6%，与前期相比略有下降。即使选择合租模式，在北方租房的成本也达到你收入的30%以上。

另一方面，与其他城市相比，一线城市所代表的人口流入地区的租金回报率普遍较低，群租成为了房东和二房东增加租金收入的一种方式。根据以上报告数据，一线城市平均租售比1:636，租售比53年；二线城市平均租售比1:580，租售比46.9年；虽然三四线城市房价相对较低，但租赁市场需求更弱，租售比略低于二线城市，为1:556。一线城市房租和房价差距最大。一线城市中，北京和深圳房价高，租售比最低，租金回报率1.8%。

诸葛指出，大城市租金高于收入，租房者负担更大。但是对于业主来说，租售比和租金回报率与其他城市相比还是没有竞争力。巨大的房地产价值缺乏合理的回报渠道，这可能是当前房地产市场面临的又一大挑战。

商业租金略有下降

值得注意的是，最近商业租金略有下降。中国理工大学数据显示，2019年第四季度，全国重点城市主要商业区写字楼整体租金水平环比下降，平均租金为4.9元/m2/天，下降0.67%。在商业区方面，38.8%的商业区租金环比上升，56.3%的商业区租金环比下降，5.0%的商业区租金与前期持平。

即便如此，2019年下半年，全国各大商业街和重点商业区商铺整体租金水平稳步上升。其中，全国重点城市100家商业街店组成的前100家商业街店平均租金为25.9元/平方米日，较上月上涨0.58%；由100家典型商场组成的前100家商场店铺平均租金为27.2元/m2/天，比上个月上涨0.44%。

城市方面，2019年下半年，一线城市74.1%的商业街租金环比上涨，11.1%的商业街租金环比下降，14.8%的商业街租金与前期持平。北京10条商业街租金逐月上涨。其中，南锣鼓巷增幅最高，达到2.64%；上海11条商业街中，6条商业街租金环比上涨，2条商业街环比下跌，3条商业街持平。其中，四川北路商业街增速最高，为3.56%；广州一条商业街租金环比上涨，一条环比下跌，一条持平。其中，上下九步行街环比上涨0.27%；深圳三条商业街租金逐月上涨。其中，东门步行街涨幅最高，达到2.48%。