创智天地 【热点评述】上海创智天地

上海创世天地

【文化创意产业背景】随着消费升级和全民文化意识提高，我国文化创意产业成为新的经济增长点；十八大以来，在政策、经济、社会和科技的共同推动下，文化创意产业的发展趋势不断改善

行业现状

后工业时代，居民消费不再满足于物质形态的产品，文化产业成为新的经济增长点和社会资本积累的主要来源之一；

十八大以来，中国文化创意产业发展良好。2017年，文化及相关产业增加值34722亿元，占GDP的4.2%，继续向国民经济支柱产业迈进。文化产业整体融资规模不断扩大。

行业发展

政策、经济、社会和科技共同推动文化创意产业发展

【文化创意产业园类型】根据园区物业载体来源的不同，文化创意产业园可分为老式和新建两类。根据公园主题的不同，可以分为八类:影视文化创意产业园和工艺时尚创意产业园。

文化创意产业园区类型(主题)

文化创意产业集聚园区是繁荣文化市场、发展文化产业的重要途径。要成为聚集地，必须具备一定的条件和要素。

目前，中国的文化创意产业园区主要分为以下八类:

文化创意产业园区类型(载体)

【文化创意产业集群】中国文化创意产业集群初步形成了六大区域板块的发展格局，每个板块都有自己的特色。环渤海、长三角和珠三角地区是国内创意产业发展的三极

文化创意产业集群分公司

从文化创意产业的整体发展趋势来看，我国文化创意产业的发展趋势越来越明显。以北京、上海、广州为代表的环渤海、长三角、珠三角，是国内创意产业的三极。

从区域发展格局来看，初步形成了环渤海、长三角、珠三角、西三角、云海、中三角六大区域板块。

产业集群发展

【上海文化创意产业集群发展历程及模式】2000年以来，上海文化创意产业集群经历了萌芽探索、快速成长、成熟发展三个阶段。不同阶段有不同的发展特点，最终形成了独特的发展模式

上海文化创意产业集群发展历程

上海文化创意产业园发展模式

纵观上海文化创意产业园的发展历程和特点，我们可以看到，在上海文化创意产业园的建设过程中，除了充分利用其特定的区域优势外，还重视解决和突破产业提升、人才集聚、社会融合等问题，形成了独特的发展模式:

【项目概述】该项目由杨浦区政府和香港瑞安房地产共同建设，占地1258亩。信息技术产业、现代设计产业和现代服务业是主要发展方向，大学校园、科技园和公共社区一体化

项目区域位图

项目概述

项目背景:2003年，上海市政府提出将杨浦建成知识创新区，并提出大学校园、科技园和公共社区“三区融合联动发展”的理念。由此形成了以枝庄天地公园为核心、辐射江湾五角场地区的杨浦区高新技术产业发展集群

位置交通:位于上海市东北部杨浦区，距市中心仅10公里左右，紧邻上海副中心之一的五角场商圈；毗邻复旦、同济等14所以上高校；区内三号线、八号线、十号线有三条地铁，多条公交线路直达市中心。

投资规划:园区由杨浦区政府和香港瑞安房地产共同建设。2004年瑞安获得开发权，规划用地面积1258亩，投资规模100亿元。建成后总建筑面积超过100万平方米。

产业定位:信息技术产业、现代设计产业、现代服务业是主要发展方向。

【项目规划】项目由创智天地广场、创智广场、创智天地科技园、江湾体育中心组成，将为客户打造集创业、工作、交流、休闲、娱乐为一体的生活方式

项目功能划分

创智天地分为四个功能分区:创智天地广场、创智天地创业园、创智广场和江湾体育中心

目前，园区已建成各类办公楼50万平方米，在建面积50万平方米，建成后总建筑面积100万平方米

项目区划现状

【产品特色】创智天地产品特色显著，在市中心走低密度生态路线，通过建筑线条、符号、色彩等细节创造创意空

产品实景图

产品功能描述

城市中心的低密度生态路线

创智天地改变了过去写字楼位于“水泥森林”的印象。同时，代替了过去实用、简单、低档的现象，在市中心采取了高品质(A级配置)的生态路线。

充分体现创造力

立面打破常规，通过重复变化、开合不同的设计手法，让建筑线条充满动感。建筑材料、建筑符号、色彩的变化，通过色彩、门形、草图、楼梯、LOFT等产品构件，形成时尚、现代、创意的建筑群落，打破常规，彰显个性，营造出创意空感。

【产品细节】产品将全新的生活方式融入建筑细节，让建筑与生活遥相呼应。特色的SOHO公寓式办公楼和中央庭院体现了瑞安“知识型社区”的产品细节

【投资运营】瑞安对知识型社区的投资运营也是项目成功的关键因素。突出产业定位的投资策略和突出增值/创新服务的运营策略，帮助项目实现产品溢价出租和销售

投资促进战略

创智天地项目的投资策略与传统写字楼投资相同，不同于传统写字楼投资，是通过合理运用相关营销理论和手段，如通过中介更广泛深入地接近预定的目标企业和客户，通过公共宣传、品牌建设、促销等方式吸引企业的注意力。，最终达到企业结算的目的，这主要表现在以下几个方面:

运营战略

因为知识型社区写字楼的目标客户都是高科技企业，这些企业普遍具有资产轻、高成长、高风险、高收益的特点。同时，高科技产业的基础是人才，人力资源已经成为企业的核心竞争力之一。

因此，运营和管理知识型社区项目，除了常规的物业管理服务外，还需要通过增值服务和创新服务进一步提高客户满意度，同时帮助企业成长。瑞安的措施如下:

【产业发展】创智天地园专注于信息技术、现代设计与技术、金融三大产业。其客户中既有巨型企业，也有小型中小企业，形成了共存共荣、错位竞争、良性发展的产业氛围

客户定位:大学、科研机构、跨国公司R&D中心、科技公司、小型创业公司、风险投资基金、技术孵化中心、现代服务企业(律师、咨询公司、会计师事务所等)。)，等等。，并提供一种客户生物链和资源共生。

客户构成:不仅有规模大、产值高的世界500强工业巨头，还有主业突出、核心竞争力强的中小企业，形成了大中小企业共存共荣、错位竞争、良性发展的产业氛围。

行业发展

对于工业房地产行业，差异化战略可以表现在产品、服务、品牌和营销渠道等方面。瑞安通过完善的整体规划和社区理念、独特的产品、优质的物业管理服务、忠诚的客户计划和品牌实现产品的溢价，获得比同行业更高的平均利润:

1.准确的产业定位和建设一定程度的产业集群是知识型社区项目成功招商的关键环节。产业的选择和产业集群的建设需要结合不同地区的实际情况、经济发展现状、历史、资源和客观条件，以及国家大力发展的新产业，综合考虑。

2.在工业地产下半年，运营管理能力是“入场券”:瑞安运营管理知识型社区项目，除了常规的物业管理服务，还需要通过增值服务和创新服务进一步提升客户满意度，同时帮助企业成长。复星是一个优秀的产业投资集团，能够在产业运营能力上体现价值点，成为“产业”和“房地产”之间的中介。

3.文化创意园“颜值即正义”:中国文化创意产业园经历了20年的发展。无论是老式园区还是新建园区，产品设计和产品细节都是文化创意企业或工作室考虑园区的首要指标，具有建筑特色的园区可以吸引文化创意企业加入工作。结合复星旗下众多老品牌参与老城区、老厂旧改造，有望以丰富的商业运营经验和成熟的团队实现文化创意产业的吸引力。

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