70岁华裔大爷回国 970万房子就被吞！看国外物权法“逆权侵占”

话说，悉尼的Redfern 有这么一栋楼....它在一溜排屋的中间，房屋的主人是个70多岁，叫Paul Fuh的华裔老先生。

Fuh老先生原来是澳洲的一名邮政员工，1991年，通过打拼买下这栋房子。他平时话不多，跟邻居的往来也少，虽然在这房子住了十几年，邻居对他的了解也不是很多。

2007年，他突然消失离开这里。 邻居听说，他应该回中国去了，本应该几个月之后就回来...没想到他一直没有回来。他的这栋房子也逐渐衰败...

然而，最近有一天，邻居突然听到Fuh先生的房子传出咔哒咔哒的脚步声，他以为是Fuh先生回来了，结果出门一看，是个年轻人。这位年轻人自称是一位银行家，他既不是Fuh先生的亲戚，也不认识Fuh先生，不过．．．．他直接找了开锁匠打开房门，宣称要占有这个房子！

这tm的也行？人家表示这是合法的..

依照的是一项很少人知道的法律——“逆权侵占 (adverse possession) ”，在澳大利亚新州，如果一个房子的房主一直不宣称对一栋房子或者一块地的主权。 另一个人住进来，住满12年，能一直证明在这期间他已经在很积极的寻找房主但是找不到的话，就能“反客为主”，占有这个房子…

这位年轻人表示，他准备把房子重新装修一下，等一切都办妥后，就把这房子租出去。这个房子虽然看起来旧，但是按照现在悉尼的房价仍然值一百万多澳元，翻新一下还能值个200万澳元，相当于970多万人名币左右了啊！ 如果12年找不到房主，房主12年间也不要回来，他就相当于白捡了....

邻居也是替Fuh感到心疼，他当年辛辛苦苦攒钱买的房子，就这么没了？于是，邻居分分钟去警察局报警。

“这里有个人非法闯入别人家啊！你们快来管管”

“哦，你是房主吗？”

“不是啊”

“那对不起了，我们不能受理，只有房主本人才能报警称自己的房子被人非法闯入”

好吧，现在，这位年轻人已经雇了律师，还给所有邻居发了一份通知信，称自己将占有这个房子… 如果你们有异议可以联系房主提出，虽然邻居们各种不满，不过暂时也没什么办法。

这个新闻一出，网友们也是炸了！

那我要把这个消息告诉悉尼那些无家可归的人，让他们免费搬进去住啊，法律又没规定只能一个人搬进去住，我下周也要去这个房子的草坪上露营去了....

这条法律也太猥琐了，这种人的行为不就是偷人家的房子吗？你晚上能睡的着吗？不管是不是荒废的房子，这都不是你的！滚出去！

赶紧的，把地址报过来，我要去了，把锁换了，直接搬进去住，当时候就跟这位年轻人说：我是新的占有者。能做出这种事，人品也是够low的。

我真心希望能找到原来的房主，然后把这凑表脸的银行家踢出去。太贪婪了！

那我要把这个消息告诉悉尼那些无家可归的人，让他们免费搬进去住啊，法律又没规定只能一个人搬进去住，我下周也要去这个房子的草坪上露营去了....

这条法律也太猥琐了，这种人的行为不就是偷人家的房子吗？你晚上能睡的着吗？不管是不是荒废的房子，这都不是你的！滚出去！

赶紧的，把地址报过来，我要去了，把锁换了，直接搬进去住，当时候就跟这位年轻人说：我是新的占有者。能做出这种事，人品也是够low的。

我真心希望能找到原来的房主，然后把这凑表脸的银行家踢出去。太贪婪了！

好吧。。。补充说一下这条法律

什么是“逆权侵占”？

逆权侵占（英文：adverse possession）是普通法法律概念，指房地产的非业主不经原业主同意，持续占用对方土地超过一定的法定时限后，原业主的兴讼时限即终止，该占用者可以成为该土地的合法新业主，不必付出任何代价。

逆权侵占条例主要是惩罚一些冒失的业主任由他们楼宇或土地被第三者占用，不去收租甚至不闻不问。主要租客找过业主，登过寻人启事，又找不到的话，租客就可以向法院申请逆权侵占。经判决之后，就可以成为物业的合法拥有人。有权利便有义务，在业主失踪期间，租客一定要负担单元的差饷，及大厦维修费用。

逆权侵占在很早以前就已经列入英国法律，所以现在在澳大利亚和香港也都还有在实施，按照这个法律最早的精神，是为了督促权利人积极行使自己的权利，避免资源限制与浪费，保护物的占有状态和使用权，做到物尽其用。

为了能够让后面的人安心开发土地，法律规定了原房主的诉讼时效。 最早是20年，后来改成了12年.. 如果12年里房主不来起诉你找你要，那就是你的了.. 占用期间里，占用人也要代替原有的主人履行责任和义务，给政府缴纳土地税，如果是租房的话也要代替房主交物业费管理费等等....

香港之前就有过一个房主把一个房子租给房客之后人间蒸发26年，也没来收过租金，期间由房客一直承担着物业费，后来租客申请逆权侵占，成功拿到了这套房。

“逆权侵占”在中国？

中国没有逆权侵占的相关法律，之前就出过类似的一个例子：

广州六号线拆迁，一德路一姓单的商户在当地经营一间商铺，被列入拆迁范围后，消失了四五十年的香港旧业主突然出现，声称拥有房屋的所有权，单家原本即将到手的百多万元拆迁补偿不翼而飞。

有意思的是，四五十年不出现，连房租也没来收，在拆迁的时候却冒了出来，这户香港的旧业主还真会挑时候。不过，要是这个案子在香港打官司，还真不一定能把房子要回去。因为香港的法律是允许逆权侵占”的，业主多年不出现，这房子可就要归别人了，这在香港有过多起先例。

在香港，租户不但可以通过逆权侵占取得业主的物业，就连政府的土地也可以通过这类办法无偿占有。根据香港1945年成文法《时效条例》第347章，第7条及第17条，任何人士(包括恶意占有者)无间断占用官地60年，香港政府便会失去该官地的追索权。也就是说，就算占了香港政府的土地，只要香港政府没在有效期内制止，也是可以顺理成章当业主的。

任何人士(包括恶意占有者)无间断占用官地60年，香港政府便会失去该官地的追索权。

——1945年成文法《时效条例》第347章，第7条及第17条

任何人士(包括恶意占有者)无间断占用官地60年，香港政府便会失去该官地的追索权。

——1945年成文法《时效条例》第347章，第7条及第17条

逆权侵占除了在一些国家和地区的小物业上使用，在国际法上也是行得通的，任何国家若确信其国土被敌意占有，便有责任提出正式抗议。但若超过了时限而不作抗议或兴讼，国际法便不能宣称该占有为非法，占有国便自然成为合法拥有者。看来，侵占并非完全不合法，只要占得合理，该占的还是应该让人家占。

但是，在内地，并无“逆权侵占”的法律规定，而按照不动产的属地管理原则，这样的案子只能在广州打官司，根本不可能用香港的法律来审，看来单家想拿到拆迁补偿基本上没什么可能了，最多能拿到一些“搬迁补偿”。不过，这条有意思的香港法律倒是可以给我们以后的立法带来一些思考和借鉴。

其实，逆权侵占看起来鼓励租户“侵占”业主的物业，其中还是有一定的道理的。因为如果兴讼时效是无限制的，那么任何土地拥有人都无法安心，因为任何土地可能在数百甚至一千多年前有其合法拥有者，他们的后人都可以兴讼，现有的土地拥有人便要面对无穷无尽的法律风险，这样危害到私有产权的稳定性。

那么在英国？

十几二十年前还真的有一股找无主屋的浪潮....

现在英国全岛上下早就被人犁过好几遍... 基本不可能找到了...

这个在澳洲找到这个房子的小伙... 本来也许可以捡个小便宜，不过现在新闻一曝光，大家都可以去要求占有.... 他这事儿估计也悬了....

我国虽然没有“逆权侵占”这样的法律，但也也有类似的规定，如：

农民集体连续使用其他农民集体所有的土地已满二十年的，应视为现使用者所有；连续使用不满二十年，或者虽满二十年但在二十年期满之前所有者曾向现使用者或有关部门提出归还的，由县级以上人民政府根据具体情况确定土地所有权。——《确定土地所有权和使用权的若干规定》

（1995年3月11日国家土地管理局[1995]国土籍字第26号发布）

第二十一条

农民集体连续使用其他农民集体所有的土地已满二十年的，应视为现使用者所有；连续使用不满二十年，或者虽满二十年但在二十年期满之前所有者曾向现使用者或有关部门提出归还的，由县级以上人民政府根据具体情况确定土地所有权。——《确定土地所有权和使用权的若干规定》

（1995年3月11日国家土地管理局[1995]国土籍字第26号发布）

第二十一条

还有值得一提的“取得时效”制度。

取得时效，又称为占有时效，是指自主的、和平的、公然的占有他人的动产、不动产或其他财产权的事实状态经过一定的期限以后，将取得该动产的所有权或其他财产权。取得时效制度最早始于古罗马法。取得时效和诉讼时效共同构成了传统民法上的时效制度。

取得时效，又称为占有时效，是指自主的、和平的、公然的占有他人的动产、不动产或其他财产权的事实状态经过一定的期限以后，将取得该动产的所有权或其他财产权。取得时效制度最早始于古罗马法。取得时效和诉讼时效共同构成了传统民法上的时效制度。

根据各国民法的相关规定，取得时效要发生效力，就必须具备一定的构成要件。取得时效的构成要件可以分为普通取得时效的构成要件和特殊取得时效的构成要件。取得时效有效成立后，一方面占有人取得占有物的所有权及其他物权，另一方面原财产所有人丧失所有权及其他物权。

“取得时效”适用范围非常之广，甚至国家领土之间的争议，也可适用。

《国际法》有明文规定，在第五章“国家领土”中第二节“国家领土的取得与变更”中第四点“时效的概念”中指出。

时效是指一国对他国领土进行长期占有之后，在很长时期内利益相关的国家对此都不曾进行抗议和反对，或者曾经有过抗议和反对，但后来都停止了抗议和反对，等于是默认了这个国家对该领土的占有行为，从而由于逐渐符合国际秩序而取得领土的一种方式，而不论其当时最初的占取是处于恶意还是善意。

——《国际法》第五章第二节第四点“时效的概念”

时效是指一国对他国领土进行长期占有之后，在很长时期内利益相关的国家对此都不曾进行抗议和反对，或者曾经有过抗议和反对，但后来都停止了抗议和反对，等于是默认了这个国家对该领土的占有行为，从而由于逐渐符合国际秩序而取得领土的一种方式，而不论其当时最初的占取是处于恶意还是善意。

——《国际法》第五章第二节第四点“时效的概念”

这也是为什么很多无主岛屿的周边国家会在岛上建个哨塔、插个国旗的原因。

“取得时效”制度可以说是和“逆权侵占 ”非常相似了，它是所有权原始取得的一种方式。不过我国没有建立取得时效制度。

既然我国没有建立取得时效制度，那为什么要在这里提上一提呢？

原因是，虽然《中华人民共和国物权法》没有承认“占有时效”的条文，也不支持“拾物占有合法”。但是，如果有经历多年的“实际占有”，而消灭这占有权会破坏社会稳定的情况下，一般会由政府出面予以协调解决，且取得时效制度在司法实践已经具体适用并发挥了独特的作用。

最典型的判例是，国营老山林场与渭昔屯对渭贵沟、渭贵坡的所有权权属发生的争议案件。案件事实是，在解放前后，渭昔屯村民曾在渭贵沟和渭贵坡割草、放牧，1961年、1962年曾在该地垦荒种植农作物。1965年，老山林场将该地纳入其扩建规划，并从1957年至1968年雇请民工种植杉木，但未经有关部门批准将该地划归老山林场。纠纷发生后，当地人民政府将该地确权归渭昔屯所有。经过最高人民法院批复，法院判决对老山林场的行为视为借地造林，讼争的土地归渭昔屯所有，成材杉木归老山林场所有，由林场给渭昔屯补偿一定的土地使用费。我们认为，本案老山林场在权属不明的土地上种植杉木林，其后该土地确权给他人，就形成了老山林场对其杉木林所享有的地上权。老山林场对该地上权的取得，并非经双方合意而取得，而是依实际占有使用，且这种事实状态持续了20余年而取得，因而是依取得时效而取得。

在上面案例，以及这个案例所适用所适用的法律、法规和司法解释都表明，取得时效制度在现实生活中确实发挥着重要的作用。如果没有取得时效制度，对这样的纠纷就没有解决办法。应当说明的是，这些案件还都是在民法基本法没有规定取得时效制度的情况下作出判决的，相信在现实生活中，必定会有很多这样的纠纷，只是由于没有取得时效制度的规定而没有得到妥善的解决。

各国时效取得制度的规定 ：

法国

法国民法典第2219条规定:“时效,是在法律规定的条件下,经过一定的时间,取得财产所有权或免除义务的方法。”这项规定对取得时效和消灭时效作了相对应的规定,适用于动产和不动产。在善意占有有形动产的情形下,善意占有人通过“即时取得”(acpuis instantanemen)即可取得其所有权;而恶意占有人根据法国民法典第2262条的规定“一切关于物权或债权的请求权均经过30年的时效而消灭”规定,仍然可以取得所有权。

德国

德国民法的取得时效制度分为不动产和动产两大类,进行分别立法。第900条规定:“未取得土地所有权而作为该土地的所有人登入土地登记簿的人,如果登记成立已30年,并且此人在此期间自主占有土地时,即取得该土地的所有权。”这是关于不动产的规定;第937条第一项规定:“自主占有一项动产满20年的,取得所有权。”这是关于动产的规定。

日本

日本民法对时效制度作了统一的安排,第162条第1项规定:“20年间,以所有的意思平稳且公然占有他财产的,取得所有权。”这是长期取得时效。第2项规定:“10年间,以所有的意思平稳且公然占有他人的不动产,其占有为善意且无过失,取得该不动产所有权。”无论20年时效还是10年时效,共同要件为:所有的意思即自主占有、公然占有。

我国

我国1987年施行的《民法通则》仅规定了消灭时效制度,并没有规定取得时效制度。2007年施行的《物权法》规定了时效取得制度,但这种取得到底是所有权的取得还是仅仅占有权的取得并无明文规定?笔者认为仅仅是占有权的取得,因为从《物权法》的编纂体系来看,关于所有权问题独立成编成章,占有制度也独立成编成章,二者是相互独立、并列存在的,占有制度是《物权法》第五编,从第二百四十一条到第二百四十五条共五个条款。这说明《物权法》二百四十五条规定的内容仅适用占有制度,而不适用所有权制度,时效取得的仅是占有权而不是所有权。 我国的时效取得制度仍需进一步完善。

法国

法国民法典第2219条规定:“时效,是在法律规定的条件下,经过一定的时间,取得财产所有权或免除义务的方法。”这项规定对取得时效和消灭时效作了相对应的规定,适用于动产和不动产。在善意占有有形动产的情形下,善意占有人通过“即时取得”(acpuis instantanemen)即可取得其所有权;而恶意占有人根据法国民法典第2262条的规定“一切关于物权或债权的请求权均经过30年的时效而消灭”规定,仍然可以取得所有权。

德国

德国民法的取得时效制度分为不动产和动产两大类,进行分别立法。第900条规定:“未取得土地所有权而作为该土地的所有人登入土地登记簿的人,如果登记成立已30年,并且此人在此期间自主占有土地时,即取得该土地的所有权。”这是关于不动产的规定;第937条第一项规定:“自主占有一项动产满20年的,取得所有权。”这是关于动产的规定。

日本

日本民法对时效制度作了统一的安排,第162条第1项规定:“20年间,以所有的意思平稳且公然占有他财产的,取得所有权。”这是长期取得时效。第2项规定:“10年间,以所有的意思平稳且公然占有他人的不动产,其占有为善意且无过失,取得该不动产所有权。”无论20年时效还是10年时效,共同要件为:所有的意思即自主占有、公然占有。

我国

我国1987年施行的《民法通则》仅规定了消灭时效制度,并没有规定取得时效制度。2007年施行的《物权法》规定了时效取得制度,但这种取得到底是所有权的取得还是仅仅占有权的取得并无明文规定?笔者认为仅仅是占有权的取得,因为从《物权法》的编纂体系来看,关于所有权问题独立成编成章,占有制度也独立成编成章,二者是相互独立、并列存在的,占有制度是《物权法》第五编,从第二百四十一条到第二百四十五条共五个条款。这说明《物权法》二百四十五条规定的内容仅适用占有制度,而不适用所有权制度,时效取得的仅是占有权而不是所有权。 我国的时效取得制度仍需进一步完善。

法国

法国民法典第2219条规定:“时效,是在法律规定的条件下,经过一定的时间,取得财产所有权或免除义务的方法。”这项规定对取得时效和消灭时效作了相对应的规定,适用于动产和不动产。在善意占有有形动产的情形下,善意占有人通过“即时取得”(acpuis instantanemen)即可取得其所有权;而恶意占有人根据法国民法典第2262条的规定“一切关于物权或债权的请求权均经过30年的时效而消灭”规定,仍然可以取得所有权。

德国

德国民法的取得时效制度分为不动产和动产两大类,进行分别立法。第900条规定:“未取得土地所有权而作为该土地的所有人登入土地登记簿的人,如果登记成立已30年,并且此人在此期间自主占有土地时,即取得该土地的所有权。”这是关于不动产的规定;第937条第一项规定:“自主占有一项动产满20年的,取得所有权。”这是关于动产的规定。

日本

日本民法对时效制度作了统一的安排,第162条第1项规定:“20年间,以所有的意思平稳且公然占有他财产的,取得所有权。”这是长期取得时效。第2项规定:“10年间,以所有的意思平稳且公然占有他人的不动产,其占有为善意且无过失,取得该不动产所有权。”无论20年时效还是10年时效,共同要件为:所有的意思即自主占有、公然占有。

我国

我国1987年施行的《民法通则》仅规定了消灭时效制度,并没有规定取得时效制度。2007年施行的《物权法》规定了时效取得制度,但这种取得到底是所有权的取得还是仅仅占有权的取得并无明文规定?笔者认为仅仅是占有权的取得,因为从《物权法》的编纂体系来看,关于所有权问题独立成编成章,占有制度也独立成编成章,二者是相互独立、并列存在的,占有制度是《物权法》第五编,从第二百四十一条到第二百四十五条共五个条款。这说明《物权法》二百四十五条规定的内容仅适用占有制度,而不适用所有权制度,时效取得的仅是占有权而不是所有权。 我国的时效取得制度仍需进一步完善。

总的来说，“逆权侵占”这个法律有一定合理性，能有效督促所有权人和权利人积极管理利用资产和资源，避免资源限制与浪费，保护物的占有状态和使用权，做到物尽其用，对提高整个社会的资源利用有着积极的意义！

简单来说就是，你有房子，别空着，出租都行，不要浪费资源。

最后，也希望我国早日完善时效取得制度，不但要建立占有权的时效取得，还要建立所有权的时效取得，以增强物权法的实践性和可操作性，完善我国的民法制度，弥补我国时效取得制度的立法缺憾 。