鹤岗房地产 宽窄观察| 鹤岗房地产“崩盘”，30万买360平米大豪宅，这些城市也要警惕……

鹤岗的房产是怎么被糟蹋的？

酒吧里的新闻和正规媒体的信息高度一致。

鹤岗作为煤炭城市，已经进入资源枯竭期。称之为“常住人口”百万，但把这个“常住人口”理解为登记人口似乎更准确，真正的常住人口在东部三省的经济数据中是很难找到的。实际情况是东北地区近年来人口外流严重，老龄化程度高，鹤岗也不例外。

可以说鹤岗没有房地产开发的条件。所以鹤岗的房地产会倒闭也就不足为奇了。

看看鹤岗人的发言，再翻一下鹤岗吧的老帖子。鹤岗地产的关键词很明显——“棚改”。

从2009年开始，各地开始对煤矿空地区、林场、农垦、华侨农场的棚户区进行大规模改造。鹤岗作为采煤空地区，毗邻林场和土地复垦，非常适合棚改。

然而，在棚改过程中，地方政府并没有坚持民生工程的公共服务原则。《黑龙江省鹤岗市2017-2018年城市棚户区改造工程补偿安置方案通知》显示，当地棚改补偿方式有两种:一种是将安置房对应面积与原房屋可居住面积进行互换，超出部分按政府定价购买；另一种是货币直接补偿，考虑了各种浮动因素的评估价格。

第一种叫做“产权互换”。

按照这个方案，安置房的价格为每平方米1350元，在原住房45平方米以内，而45平方米以上新建房屋的基准价格为每平方米1650元。这个价格和现在的市场价相比，明显偏高。

鹤岗风险:有毒资产和高杠杆齐飞

棚改没有错，货币化安置也没有错，只是政策工具用错了方向。即使鹤岗是一个萎缩的城市，也只能是一个有限的公共服务项目。

如果希望逆市场大势而动，盲目扩大资金投入，后果肯定是相当严重的。

调查显示，2015年鹤岗政府负债率达到368%，而转移收入占鹤岗综合财力的80.6%。换句话说，这个城市的公共财政是通过外部输血和借款来维持的。

民生工程本来就是一项公益性、服务型事业，引入货币安置的市场化手段必须谨慎操作。经济发展较好的地区可以利用货币安置为棚改市场化运作锦上添花；在经济形势严峻的地区，货币安置背后的金融杠杆是非常危险的——一些地区的金融问题会通过金融体系蔓延到整个经济体系。

棚改基金是中央银行通过PSL向CDB发放贷款，CDB再通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款。

理论上，地方政府通过货币化安置向棚户区居民支付补偿，土地拆迁出售后偿还CDB贷款，CDB偿还央行贷款，可以形成资金流动的闭环。按照这种思路，最让人担心的是改革资金棚改导致该地区房价飙升导致的经济过热。因此，国家也及时采取了一定措施遏制这一现象。

然而，鹤岗的案例揭示了另一个风险——资本流动根本无法形成闭环。土地升值后没有资本回报，也没有刺激当地经济发展，而是直接进入“资本黑洞”。

这样一来，它就不需要经历过热、物价暴涨、泡沫破裂的复杂过程，直接变成了金融的系统性风险源。

归根结底，我们应该尊重经济规律和市场规则。投资大型基金弥补不足的意图很好，但不是所有的不足都能弥补！

鹤岗并不是“白菜价格”物业中唯一的一家

当然，鹤岗的“房地产崩盘”也与自身的城市属性密切相关——鹤岗是一座“资源枯竭型城市”。

鹤岗入选第三批资源枯竭型城市，而鹤岗这样的资源枯竭型城市有68个，其中地级市25个，县(含县级市)29个，市辖区14个。东北一直是资源枯竭型大城市，占前12位的一半。

阜新市，比鹤岗“资格”还老，繁荣是因为煤，衰落是因为缺煤。以前是亚洲最大的露天煤矿，现在煤炭差不多挖了空，以前的矿成了矿山公园。

而新房价呢？还有很多三位数单价，卖白菜价格也不是鹤岗独有的。

一栋四室三厅的大型“豪宅”，面积360平米，总价30万，单价只有833元/平米。这个价格即使对于一些普通上班族来说也不是很难。

这种现象足以引起我们的警惕，尤其是对于一些资源枯竭的城市。除了森工，还有很多地上作业，一些资源枯竭型城市的通病就是很多城市都是矿山生的。

在繁荣时期，采矿代表利润，而在衰落时期，地质条件变得越来越复杂。除了正规矿山，还有很多野生矿山在开采，资源枯竭不等于一无所有。

比如2008年阜新被确定为资源枯竭型城市，但仍有矿山在开采，不时能感受到“矿震”。“矿震”虽然不比地震好，但由于震源深度太浅，对地面的人和建筑物来说还是很明显的。

那么问题来了。你怎么确定你买的房子是建在老矿附近，甚至是在矿上？虽然现在的房子都有抗震等级，但是能承受频繁的矿震吗？存量房里还有很多便宜的“老小”。这些“老小”的投资价值如何？

其实这也是城市发展过程中的一个困境，分化越来越严重。对于一些大城市来说，房地产市场是另一回事。

最近随着一些城市“限售令”的放松，最先被限售令限制的房屋开始投放市场，虽然数量不多，但还是挑动了一个市场。

有人认为这些房子出来，房价又会涨；有人认为供应量大，也能稳定房价。

但是，对于这些火热的大城市来说，白菜的价格永远卖不出去。

如何看待鹤岗房地产崩盘；

1.让市场发挥决定性作用；

2.科学把握宏观决策；

3、要完全适应当地情况。

文/关羽