黄晓明豪宅被查封4次 具体是什么情况？

黄晓明豪宅被查封4次

一、没有购房资格的黄晓明与13岁张某的之间房屋买卖合同是否有效？

1、没有购房资格不影响合同的效力，只影响合同的履行。根据合同法第52条的规定，只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，才会导致合同无效。国务院和地方人民政府制定的限购政策，在法律位阶上均低于法律和行政法规，因此没有购房资格不会影响合同效力。

但是若超过了合同约定的过户时间仍不能过户，买方仍没有购房资格，导致合同不能履行，买方没有购房资格因素将承担违约责任。黄晓明没有购房资格，买卖双方在签署买卖合同时，双方应当都是清楚的。所以，双方约定的过户时间应该是在买方取得购房资格后去过户。

2、13岁的张某为限制行为能力人，对于出售房产这样的民事行为，明显超出了他的民事行为能力范围。因此，出售房产需要的张某的法定代理人来行使。张某的法定代理人为张某的父母。如果张某的父母有在合同上签字，该行为对张某具有法律效力。

因此，法院认定合同有效。

二、合同有效为什么房屋不能过户？

根据报道，该房屋已被查封四次。说明张某或者张某的父母在外有债务，所以该房屋被其他的人或公司查封。

法院没有判决过户，说明黄晓明不是首位查封，如果是首位查封，法院会判决过户。因为即使4次查封，根据相关规定，只有首位查封才产生法律效力，后面的多次查封均为轮侯查封，只有前面的查封解除才能轮侯上去。目前不知道黄晓明的查封在轮侯第几位。黄晓明要想房屋过户至自己名下，应当将排在他前面的查封解除才能过户。

黄晓明可以通过代偿的方式，来解除排在他前面其他人或公司的查封。黄晓明代偿后再向张某或张某父母追讨。当然时间点是该查封案件进入执行程序后。

如果其他的查封案件进入执行程序，黄晓明可以申请执行异议，防止房屋被拍卖，因为黄晓明已实际居住并且已支付了全部得房款，根据最高法院的相关答复，可以对抗其他查封人的执行拍卖。

三、房屋抵押给黄晓明的妈妈应该如何处理？

为防止张某一方多卖或者外债导致房屋被查封，黄晓明让张某将房屋抵押给黄晓明的妈妈，担保债权为3600多万。

因为双方实质法律关系为买卖关系，担保关系只是形式上的关系。担保抵押关系并不是双方的真实意思表示。按照实质重于形式的原则，双方的关系应当按照房屋买卖关系处理。

综上，对于买卖房屋，建议不要将周期拉的过长，一方面房价上涨，卖方心态将发生变化；另一方面，房屋登记在卖方名下，房子即为卖方的，如果卖方有债务，债权人将房屋被查封，影响合同的履行，以及产生纠纷。