转转租号 二房东（转租不动产）的涉税处理

抽象的

转租房产目前非常普遍，而此时国家正在大力推进房屋租赁市场，未来租赁或转租市场将进一步升温。转租人(也叫“二房东”)的涉税待遇会整理出来供你参考，避免税务风险。

转租是指承租人在租赁期间将租赁资产出租给第三方的行为。鉴于二房东是企业，转租行为涉及增值税、企业所得税、房产税、印花税等方面。

一、增值税

房产转租也是获得房产的途径之一，12366热点问题(一)的回答进一步明确了这一点，全面推进了营改增试点。根据国税发〔2016〕71号文，国家税务总局发布:《国家税务总局公告》，2016年第16号文件规定:“第二条本办法适用于纳税人出租其通过经营租赁取得的房地产(以下简称出租房地产)。收购的房地产包括以直接购买、捐赠、投资入股、自建、偿还债务等多种形式收购的房地产。”纳税人第二次转租房产，适用什么税率？

答:关于转租房产如何纳税，税务总局根据纳税人出租房产的情况明确确定。如果一般纳税人转租2016年4月30日前租住的房产，可以选择简单的方法收税；5月1日后出租的房产如果转租给外界，不能选择简单的计税方式。

总结:根据以上文件，纳税人转租房产按“租赁房产”处理，适用税率为11%。选择简单征税的纳税人和采用简单征税的小规模纳税人按5%的税率征税。

同时，根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据的通知》(财税〔2016〕43号)第二条规定，房产出租的，房产税的租金收入不含增值税。

一些省份实行了劳改营改革:

【安徽国税】简易征收适用于转租旧项目吗？

答:根据《营业税改征增值税试点项目有关事项的规定》，普通纳税人在2016年4月30日前租入的房产，可选择适用简易计税方法，按5%的税率计算应纳税额。

【湖北国税】转租房产如何纳税

答:税务总局根据纳税人出租房地产的情况明确确定。如果一般纳税人转租2016年4月30日前租住的房产，可以选择简单的方法收税；5月1日后出租的房产如果转租给外界，不能选择简单的计税方式。

【四川国税】转租房屋是否适用国家税务总局2016年第16号公告？

答:根据《国家税务总局公告2016年第16号:纳税人出租其以经营租赁方式取得的房地产(以下简称出租房地产)，适用本办法。被收购房地产包括以直接购买、接受捐赠、接受投资、自建、偿还债务等多种形式收购的房地产。因此，转租房屋按国家税务总局公告[2016]16号执行，按租赁房地产缴纳增值税。

【大连国税】转租房产是否视为自有房屋，适用简易计税方法，能否在原租赁合同的基础上备案？

答:4月30日前出租的房产是老项目，可以适用简易计税法；以原租赁合同为备案依据。

【大连国税】2016年5月1日后，企业将承租的房产(营改增前获得)转租。可以根据旧物品选择简单收藏吗？

答:4月30日前租住的房产视为旧物，可适用简易计税方法。

【河北国税】关于转租房产是否允许选择简易计税方式

答:转租人转租房产是否允许选择简易计税，要根据不同情况确定。转租人根据2016年4月30日前签订的旧租赁合同收取的租金，视为2016年4月30日前取得的房产，可选择简单的计税方式。

如2015年1月1日M公司向A公司出租房产，同月M公司与B公司签订租赁合同，将房产转租给B公司，合同期限为3年，至2017年12月31日。旧租赁合同到期前，M公司为转租该房产收取的租金可以简单征税。

【河南国税】分租住房是否适用2016年国家税务总局公告第16号？

答:根据国家税务总局2016年第16号公告，本办法适用于纳税人出租其以经营租赁方式取得的房地产(以下简称租赁房地产)。被收购房地产包括以直接购买、接受捐赠、接受投资、自建、偿还债务等多种形式收购的房地产。因此，转租房屋属于纳税人通过租赁方式取得的房地产，适用《国家税务总局公告(2016)第16号》的规定，并按租赁房地产缴纳增值税。

【江西国税】一般纳税人出租2016年4月30日前取得的房地产时，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。用什么证书来划分“采集”？

答:目前国家税务总局还没有明确纳税人取得房地产的“取得”时间如何划分。在国家税务总局明确之前，应当按照以下原则把握: (一)以直接购买、接受捐赠、接受投资入股或者清偿债务的方式取得，取得时间应当为房地产权属变更之日。(二)纳税人出租或者转让自建房地产的，建设工程许可证注明的开工日期为取得该房地产的时间。(3)对于拟出租的房地产，房地产的“取得”时间根据前次租赁合同的签订时间确定，即一般纳税人转租2016年4月30日前出租的房地产，可选择简易方式征税；5月1日后出租的房产如果转租给外界，不能选择简单的计税方式。

【江西国税】纳税人转租房产是否被认为是“取得房产”？

答:根据《提供房地产经营租赁服务的纳税人增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第16号)第二条规定，被收购的房地产包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建、偿还债务等方式取得的房地产。纳税人按照“取得房产”转租房产。

【江西国税】房地产收购时间如何界定？

答:目前国家税务总局还没有明确纳税人取得房地产的“取得”时间如何划分。在国家税务总局明确之前，应当按照以下原则把握: (一)以直接购买、接受捐赠、接受投资入股或者清偿债务的方式取得，取得时间应当为房地产权属变更之日。(2)纳税人出租或转让自建房地产时，以施工许可证或施工合同注明的开工日期为取得房地产的时间。(3)对于拟出租的房地产，房地产的“取得”时间根据前次租赁合同的签订时间确定，即一般纳税人转租2016年4月30日前出租的房地产，可选择简易方式征税；5月1日后出租的房产如果转租给外界，不能选择简单的计税方式。

【福建国税】一般纳税人的承租人出租房地产。原租赁合同是在营改增试点前签订的。简单的计税方法可以应用于转租业务吗

答:如果一般纳税人承租人的租赁合同是在营改增试点前签订的，转租业务可以选择简易计税方式。

【福建国税】我公司转租军队租赁的房产。我们能享受增值税免税吗

答:根据《财政部、国家税务总局关于全面推进营业税改征增值税试点工作的通知》(财税[2016]36号)附件3，营业税改征增值税试点过渡政策:“1 .下列项目免征增值税。

……

2016年4月25日，总局发布相关政策视频会议。第四，关于印花税的计税依据:两部委下发的通知没有提到印花税的计税依据。主要是在营改增之前，这个问题已经明确，没有改变。当地执行标准仍按印花税规定执行，计税依据按合同所含金额确定。合同和增值税分别注明金额的，按照不含增值税的合同金额确定计税依据；如果未单独注明，则应以合同规定的金额为计税依据。

根据《辽宁省地方税务局关于印花税若干具体问题的通知》(辽地税发〔1997〕321号)第八条第(一)项，关于计税依据，(一)新税制关闭后，部分购销合同含有增值税。对于此类合同，如果价格和税收能够明确划分，扣除增值税后的余额将被脱钙；划分不清的，按合同总额贴花。

动词 （verb的缩写）风险点

申请简易增值税的企业应根据申报时的原始合同及时申报。

税务机关对于恶意利用转租逃避房产税的，仍可补税。

对差额征收房产税的地区，应由当地主管地方税务机关确认，避免多缴税款或少缴税款造成不必要的损失或风险。

在不允许价税分离征收印花税的地区，在实施操作前需要与当地主管地方税务机关沟通确认，避免多缴税款或少缴税款带来不必要的损失或风险。

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