郭毅强 部分规模房企“负重前行” “千亿之路”道阻且长

“千亿之路”又堵又长

“如果未来的市场规模没有达到1000亿，就几乎没有参赛资格。”2017年，数十家中小房企为了拿到进入下半年楼市的门票，定下了“千亿标的军令”。但对于大型房企来说，1000亿只是一个分水岭，3000亿甚至5000亿才是企业需要跨越式发展的目标。

尽管压力很大，但仍有许多房地产企业加速进入1000亿营收，而一些房地产企业退出了梯队。据凯瑞发布的2020年房地产企业全面销售成绩单显示，“千亿阵营”规模已扩大至43个。三年来，“千亿”似乎仍然是房地产企业无法回避的关键词。

十家公司首次挤进“1000亿俱乐部”

“有尺度才有江湖地位，然后才有话语权。”新城控股高管曾公开表示，只有加快房地产企业的运营，才能在未来的市场垄断格局中“剩女为王”。作为规模扩张的重要门槛，“千亿目标”不再是新话题，历年来一直占据年终库存数据的C位。

在业内人士看来，实现1000亿元目标不仅是中小房企未来可持续发展的必要保障，也是其获得融资、参与土地资源竞争的重要基础之一。

2017年，钟君集团改变了过去“佛系”的增长趋势，首次提出2020年突破1000亿的目标；漳州地产创始人林隆安提出三年销售突破千亿的目标；同年，时代地产发布中期业绩时，首次提出在2019年或2020年实现1000亿的销售额。

以“稳定”著称的“福建”房地产企业乔蓉集团紧随其后。在2017年合同销售额562亿元的基础上，2018年1月公开表示，企业已将“2020年实现合同销售额1000亿元”作为战略目标，这也是乔蓉首次公开宣布1000亿元的目标。

一开始定“小目标”的企业进步如何？随着2020年销售业绩的公布，进展一目了然。据了解，2020年，龙光地产、豫州集团、钟君集团、新力地产、时代中国等10家房地产企业规模首次突破千亿。

其中滨江集团、龙光地产、时代中国等企业推迟进入“千亿阵营”。

然而，一些企业，如乔蓉集团、和畅地产和五矿地产，并没有实现它们的目标。

根据Cree发布的数据，2020年乔蓉集团的全面销售额将达到859亿元。

提议2018年达到1000亿元的合昌集团也未能实现承诺的“小目标”。数据显示，合昌集团2020年的全规模销售额只有251.1亿元，离1000亿元的目标还很远。“未来2-3年，如果一个企业没有达到1000亿元的规模，就有走出去的可能，或者在行业内没有太多话语权。”一位不愿透露姓名的业内人士表示。

一些大型房企“结转”

在攻击1000亿元规模的道路上，激进扩张不可避免地带来债务上升、企业经营管理等压力。

2020年，第一次进入“亿社”的“黑马”新立地产，在1000亿元的道路上，危险而曲折地行走。2015年，新力地产销售额没有达到50亿元，但此后销售规模迅速扩大，2016年至2018年复合年增长率为136%。

为了达到1000亿元的规模，2020年新力地产加大了在长三角和大湾区的投资，上半年拿下22块优质地块。随着所有的扩张，新力地产超过了年初设定的目标。根据Cree数据，其2020年的全规模销售额将达到1196.4亿元。

激进扩张给其负债带来了巨大压力。根据此前提交的招股说明书，2016年至2018年，新立控股的净资本负债率分别为1.9倍、2.7倍和2.4倍。2019年初，其净负债率一度高达310%。

与新力地产类似，曾经低调的新希望地产在2020年进入1000亿房企阵营，但依然无法逃脱债务和管理的多重压力。此前，新希望集团董事长刘永浩表示，他对房地产没有太大的野心。2013年，他的年销售额只有19亿元。

但2014年，其领导层发生变化，布局也随之调整。它开始迅速扩大规模，在土地市场上花钱。2015年至2019年，新希望地产全面销售从不到100亿元快速增长到735.9亿元；其征地金额也从2017年的178亿元增加到2019年的319亿元。2019年，新希望短期贷款同比增长307.32%，负债总额比上年增长53.62%，达到838.68亿元。2020年上半年，短期贷款继续攀升至6亿元，负债总额增至966.28亿元。

纵观前些年提出千亿目标的房企，30%以上是“福建为主”的房企。作为福建省房地产企业之一，钟君集团近年来储备高速增长，规模迅速扩大。1000亿元的目标也如期实现。2017年，钟君集团董事长黄朝阳提出“2018年500亿，2019年800亿，2020年1000亿以上”的目标。

兵马俑不动，粮草先行。钟君选择积极参与土地市场。数据显示，2019年底，其土地储备规模达到3209万平方米，是2016年的两倍。经过大规模的存储扩展，钟君实现了销售额的增长。

与1000亿元规模扩张相对应的是高负债的增长。在这一点上，钟君也没能“活下来”。根据2020年中期报告的数据，钟君集团的总负债达到1315.1亿元，净负债率比去年年底上升8.3个百分点，达到68.3%。剔除预付款后，其资产负债率仍超过70%，踩“三条红线”之一。

“过线”之后，就要争取综合实力了

该所指出，对于房地产企业来说，1000亿元已经逐渐成为分水岭，从目前的行业格局来看，集中度提升是必然的。未来，如何在经营中保持稳健，在更大的挑战中寻求机遇，将是房企考虑的重要命题。

对于中小房企来说，规模就是生存。“在竞争激烈的背景下，如果没有规模优势，房企在融资、征地、销售等方面都会受到很大限制。”和硕首席分析师郭毅表示，突破1000亿元的门槛不仅意味着总规模的增加，还意味着开发、人力、营销和财务等相关成本的有效平准。“随着一二线城市调控政策的加码，三四线城市的棚改和资本分红也逐渐消退。面对日益残酷的市场，中小房企冲击1000亿规模的力度将增加数倍。”郭毅强调，如果中小房企未来无法突破1000亿元的门槛，可能会面临“不进则退”的困境。

“房企一般会在一两年内实施高速扩张，然后冲刺1000亿元推动规模提升。达到更高的规模后，他们将开始寻求更稳定的增长模式，以保持自己在行业中的地位。”一位要求不透露姓名的分析师表示。

对于在“千亿阵营”站稳脚跟的房地产龙头企业来说，2020年可能是一个新的转折点。受去年疫情影响，龙头企业普遍放缓，目标设定较往年更加谨慎。“考虑到疫情的影响，新城精心将2020年的销售目标定为2500亿元，比去年的2708亿元下降了7.7%。”新城控股董事长王孝松表示。

据明远房地产研究院分析，进入千亿门槛的企业，战略深度比较成熟。只要城市布局结构平衡，他们就可以实现快速增长，而不必冒很大风险。“但为了实现2000亿、3000亿甚至更长的目标，我们需要尽快寻找新的利润增长点，迅速做大做强。”明远地产表示，目前的市场环境已经不再像以前那样，企业要实现规模增长并不容易。房企需要根据自身实际进行精准的战略布局。

面对日益严峻的生存环境，许多房地产企业在规模竞争的同时，也在开辟新的战场。特色城镇，城市更新，共享办公...市场上的很多机会也显示了房地产企业在弯道超车的可能性。“弯道超车不是不可能，而是小概率事件。”一位未透露姓名的业内人士直言，如果没有足够的资金支持，或者没有高周转率和快速回报，房地产企业很难在弯道超车。企业要树立自己的品牌特色，活在自己的特色中，尽最大努力为特定的目标客户创造价值。正文/张馨予