房估估 房产评估评估重置成本法详解

房屋评估中重置成本法的运用 重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性陈旧贬值，得到差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法，采用重置成本法确定评估值也可首先估算被评估资产与其他全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到乘积作为评估值。由于我国目前房地产市场交易仍不很完善、交易资料不太充足，重置成本法也就成为房屋建筑物评估的主要方法。 一、重置成本法的类型及含义 重置成本法按取得评估依据资料的性质分别采用重编预算法、预决算调整法、价格指数调整法等方法。 1．重编预算法。此法是按工程预算的编制方法，对待估建筑成本构成项目重新估算其重置成本。具体地说，就是根据待估建筑物工程竣工图纸，或者按评估要求绘制工程图，按照编制工程预算方法，再按现行标准计算间接成本，计算出建筑物重置成本。重编预算法就建筑物投入价格的角度来说，估算其重置成本的准确性相对比较高。但是，此法所需的技术经济资料较多，而且费时，工作量较大。因此，此法主要适用于：其一，测算建筑物更新重置成本，因为此法是以采用新设计、新技术、新材料、新工艺为基础的，评估思路及所用经济技术参数，符合评估更新重置成本的要求。其二，适用于构造比较简单的建筑物，如道路、围墙、设备基础、非标构架等的评估。评估这些建筑物，重编预算法的工作量不会太大。 2．预决算调整法。此法是以待估建筑物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑工程造价，再加上间接成本，估算出建筑物重置成本。此方法不需要对工程量进行重新计算，此法是以建筑物原工程量是合理的为假设前提的。所以只需对建筑物预算价格及费率用评估基准日时的标准取代建筑物购建时的标准，计算出调整后的工程决算造价，再加上按评估基准日现行标准计算的间接成本即可。此法要求委托方必须能够提供比较完整的建筑物工程预决算资料。该法主要适用于：其一，不宜采用价格指数调整法，以及因缺乏参照物而无法运用类比法的建筑物评估；其二，适用于用途结构大致相同相似，且数量较多的建筑物评估。 3．价格指数调整法。价格指数调整法是指根据待估建筑物的账面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法。价格指数法由于方法本身的缘故，在推算待估建筑物重置成本的准确性方面略显不足。因此，应尽量控制此法的使用范围。对于大型、价高的建筑物一般不宜采用此法。此法一般只限使用于单位价值小，结构简单，运用其他方法有困难的建筑物的重置成本估算。另外，待估建筑物账面成本不清、不实的，也不宜采用此法。 二、重置价值的计算 重置价格一般由建筑造价、前期及其它费用、固定资产投资方向调节税和资金成本四部分组成。 建筑造价的确定 建筑造价一般包括土建工程、给排水、采暖、电气等工程的价值。建筑造价一般通过以下方法进行计算： 1．选择具有代表性的建筑按照规定计算方法进行案例的编制，根据案例参照市场现行同类造价确定对比单方造价，根据被估项目和对比单方造价比较，利用调整系数进行案例以外的第一评估项目的单方造价计算，这个方法称为：“类比法”。即 被估项目单方造价＝对比单方造价× 如：某砖混结构建筑构造与对比单方造价确定的结构构造相比较合计增调23%的系数，所确定的对比单方造价为568元/m2。则 被估建筑的单方造价＝568×＝699元/m2 2．可以直接引用被估项目建筑结算造价或作微调计算时可以按下列公式计算 被估项目单方造价＝被估项目结算单方造价 或被估项目单方造价＝被估项目结算单方造价× 如：某框架结构工程于1998年8月竣工，其结算造价为3865988元，建筑面积3718.16m2，至评估基准日约一年左右，一年中建筑造价下调0.32%，试确定被估项目的评估基准日的单方造价。 被估项目估算单方造价＝3865988／3718.16＝1039.76元/m2 被估项目基准日单方造价＝1039.76×＝1006.49元/m2 前期费用及其它费用的确定 前期费用及其它费用包括地方政府规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价以外的其它费用两个部分 1．政府收费的计算 该费用一律按地方政府规定的现行收费项目的收费标准计算。 2．建设单位支付的其它费用 该部分费用主要包括下列内容及参考取费标准序号 费用名称 标准 1 建设单位管理费 1.8-2.5 2 建筑设计费 1.5-2.0 3 勘察设计费 0.4-0.8 4 监理费 按建设部文件执行0.5-2.5 5 其它 按有关文件规定选取 3．计算形式 前期及其它费用可以采用列表形式计算，其表格形式如下：前期及其它费表序号 费用名称 按造价计取 按建筑面积计取 备注 1 ┇ ┇ ┇ ┇ ┇ 合计 固定资产投资方向调节税 固定资产投资方向调节税按照《中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例》[82号文]规定计取。 资金成本 计算标准 资金成本为该建筑物正常建设工期内占用资金的筹资成本。利息率可以按中国人民银行现行规定标准计算即 六个月内 5.58% 六个月到一年 5.85% 一年至三年 5.94% 建设期限规定 建设期按正常施工建设期限确定。 资金投入的比例 在一个建设期内，其资金一般按不同比例分期投入。计算进也应分别计息。 重置价值的计算 重置价值按下列公式计算 单方重置价值＝[单方建筑造价×＋前期费/平方米]× × 重置全价＝单方重置价值×建筑面积 三、成新率的确定 成新率可以取勘查成新率和理论成新率的算术平均数或加权平均数。 1．理论成新率N1＝×100% 一般情况下，建筑物设计使用年限规定如下：钢筋砼排框架结构 一般情况 60年 有腐蚀介质 50年 砖混结构 一般情况 50年 有腐蚀介质 40年 砖混结构 40年 30年 20年 部位名称 完全分 勘查分 备注 1 基础 30 承重结构 30 非承重结构 8 屋面 6 地面 4 内外装修 5 门窗 5 配套设施 12 合计 100 项目费用名称 计算表达式 金额 1 直接费 2 直接费中人工费 3 其他直接费 其他直接费中人工费 现场经费 1×5.52% 30715 6 直接工程费合计 1＋5 587152 7 直接工程费中人工费合计 企业管理费 6×7.88% 46268 9 财务费 6×1.5% 8807 10 远征工程费 6×2.56% 15031 11 计划利润 6×4.5% 26422 12 预算包干费 人工费调整 2×59.7% 66438 14 次材材料费调整 1×0.07% 390 15 材差 工程造价 6＋8＋9＋10＋11＋12＋13＋14＋15 750508 安装工程 经计算，水、电、暖、卫工程造价为：133361元 建安工程总费用＝＝883869元 建筑面积656.95平方米 单方造价1345元/m2 2．前期及其它费用计算：序号 取费名称 取费系数 基数 金额 依据 1 设计费 2% 单方造价 竣工图费 0.0014% 单方造价 勘察费 0.5% 单方造价 建设单位管理费 2% 单方造价 定额编制费 0.08% 单方造价 招标费 0.5% 单方造价 工程监理费 1.5% `单方造价 质检费 0.3% 单方造价 可行性研究费 0.5% 单方造价 7.3814% 30 结构 主体 58 房盖 8 小计 96 门窗 24 装饰 内外装饰 36 其他 32 小计 92 水卫 36 设备 电照 28 暖通 27 小计 91 注：完好分值率＝鉴定成新率＝×0.6＋×0.2＋×0.2＝94.2% 理论成新率 理论成率＝÷使用年限×100%＝÷50×100%＝94% 综合成新率 综合成新率＝鉴定成新率×60%＋理论成新率×40%＝94% 8．评估值计算 评估值＝重置全价×成新率＝1106961×94%＝1040543元

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