我国的土地权利体系及其设置指导思想和基本原则

一、权利体系的设置

　　土地权利体系设置是指由国家对土地权利的种类和内容做出规定。

　　不同的国家和地区，其土地权利体系的设置都有不同的种类和内容。同一国家和地区，在不同的社会制度下，或在不同的社会经济发展阶段，其土地权利体系的设置也往往不同。

　　我国刚解放时期的土地权利有所有权和他项权，所有权包括国有、乡村公有、私有，他项权包括典权、抵押权等。

　　经过半个世纪的制度变迁，我国现行的土地权利有：


　　 土地 所有权 国家所有权、集体所有权
使用权 出让国有土地使用权、划拨国有土地使用权等
权利 他项权利 抵押权、租赁权、地役权等


　　二、我国的土地权利体系(包括土地所有权体系、利用权体系)

　　(一)所有权体系

　　根据我国宪法第10条的规定，我国现行的土地所有权有两种，即国家土地所有权和集体土地所有权。


　　 我国 1、国有土地使用权 1)出让国有土地使用权
土 2)划拨国有土地使用权
地 3)租赁土地使用权
使 4)外商投资企业场地使用权
用 5)城市私房用地使用权
权 2、集体土地使用权 1)农地使用权
法 2)宅基地使用权
律 3)乡镇企业用地使用权
体系 4)乡村公益用地使用权

　　1、国家土地所有权的性质。单从国家主体身份上看，国家具有政治权利主体和财产所有权主体的双重身份。在特殊情况下(包括：发行公债、接受无人继承的遗产等)，国家才作为民事主体参与民事法律关系。而需要大家注意的是：行使土地所有权时，国家不是民事主体身份，因为按照我国法律，土地所有权禁止转让，而私权主体是可以自由处分其财产的。因此，国家土地所有权是一种公权利。

　　2、农村集体土地所有权含义比较模糊。最主要的是主体法律规定不明确。“集体”一词不是民法中的主体概念，根据《土地管理法》第10条的规定，“

　　3、集体所有的土地依照法律属于村民委员会经营、管理;

　　4、已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或村民小组经营、管理;

　　5、已经属于乡镇农民集体所有的，由乡镇农村集体经济组织经营、管理。”

　　(二)土地利用权体系

　　利用权并不是一个规范的法律概念，它不过是所有权以外的土地权利的总称。我国目前的土地利用权的种类主要有：土地使用权和土地租赁权、土地抵押权、地役权、空间权、耕作权等土地他项权利。其中、土地使用权是我国整个土地利用权体系的核心。

　　土地使用权早在计划经济时期就已经产生，独立出来始于1990年国务院第55号令，即《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。根据该条例的规定，土地使用权一经登记，就具有对抗一般人的法律效力，并且可以转让、出租和抵押。至此，土地使用权已经具有物权的性质。

　　1、土地租赁权实际是指土地使用权租赁。土地使用权出租的概念，是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　1)租赁权的客体是土地使用权。按照该条例第30条的规定土地使用权应具有出让国有土地使用权的条件，即出租人必须履行土地使用权出让合同。即意味着出租土地使用权是出让国有土地使用权权利客体的延续，虽然权利内容不同，但权利的行使范围及限制具有约束力和覆盖性，出租除应受对于出让使用权的限制以外，还受其自身性质的限制。例如承租人转租土地使用权的，应经土地使用权人的同意。

　　2)出租土地使用权也应具备转让土地使用权的基本条件，按照条例第28条第二款的规定，未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。该条件正是转让土地使用权的基本条件。

　　2、土地抵押权指的是土地使用权抵押。这里的土地使用权抵押是指土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保，当使用权人到期不履行债务或宣告破产时，抵押权人有权处分土地使用权，从中优先受偿。在我国，土地本身不能成为抵押权的标的。通过处分抵押权取得的土地使用权，要受土地所有权的限制，表现为土地使用权合同规定的条件和期限。土地使用权抵押的目的是通过它获得贷款，并利用贷款开发土地，使金融业渗透到房地产业之中，保障房地产业发展过程中的资金需求，同时也促进金融业的发展。

　　4、土地典权、地上权、地役权等.