他是17年第三季度新员工入职宏立城的

“薪资230万，每一个一季度的奖励金是200到三百万，计算下来薪资能做到1200万元上下，自然最终具体取得手的不太可能有那么多。”谈起自身在贵州省宏立城集团（后文通称“宏立城”）工作中的一年多時间，王成如童话般。

他是17年第三季度新员工入职宏立城的，宏立城是贵州省本地较大 的房产开发公司，王成的岗位是主抓某一个单位的高级副总裁。在这个公司，与他等级相近的高级副总裁有大量，比如主抓营销推广、会计等，薪资基础都过干万，而首席总裁等级的则高些。

宏立城往往懂得耗重金延聘各界优秀人才，是由于它碰到了很大的不便。

“我国第一神盘”

宏立城在贵州省只开发设计过2个新项目，一个是山水黔城，一共9000多家；另一个是贵州花果园，更是这一被称作“我国第一神盘”的新项目，让宏立城一举成名，也一跃变成贵州省第一大房地产商。

观山湖新项目是那时贵阳市较大 的棚户区改造新项目，总被拆迁人达20000多家。宏立城在二零零九年和二零一一年分2次拿到新项目地快，拿地楼盘价格仅为160元/平方米，远小于那时候贵阳市600元/平方米的均值楼盘价格。

宏立城那时的资产总额仅有35亿人民币，而拿到观山湖新项目地快就花了29亿人民币。依仗着这种资产，宏立城撬起了今后财产贴近1000亿元的观山湖新项目。

观山湖新项目坐落于贵阳市中心的地区，是我国最大的棚户区拆迁新项目

除开极降低成本拿地以外，宏立城从贵阳市政府那边得到 了强力的政策支持。“肖总（宏立城集团老总肖春红）毫无疑问在本地有太熟的人脉关系和資源。”王成说。

贵阳市政府容许宏立城“生地黄熟挂”，即政府部门先以生地黄挂牌上市，让房地产商预缴土地费，用于动迁和土地整治，待进行之后再出让熟地黄，这巨大减少了房地产商的拿地成本费。另外，政府部门容许宏立城在新项目挖路基环节，要是预缴25%的工程进度款，就可以获得预售许可证对外开放市场销售，这巨大加快了房地产商的回笼资金。

二零一零年，花果山水帘洞宣布新房开盘，因为新项目规模极大，宏立城采用廉价的发展战略，其5000多元化每平方米的开盘价格基本上仅有贵阳市市区平均房价的40%上下。以价换量的結果是，二0一二年贵阳市全省新房子市场销售1100多万元平方米，观山湖就占了一半，达550万平方米，其一个盘的销量居然排在当初各种房地产企业本年度市场销售榜的第7位，超出了华润置地、荣盛等房地产企业的年销量。

神盘效用让宏立城无限风光，观山湖接着两年的市场销售也为宏立城产生了滔滔的现金流量。可是，来到17年，观山湖新项目住房市场销售已贴近序幕。

找寻下一个神盘

下一个神盘在哪儿？宏立城集团老总肖春红迷惘了，他想起的是高薪职位聘用“超强大脑”。

17年半年度，原万达广场管理层刘玉计被肖春红礼聘回来，出任企业的发展战略转型发展办负责人，等级是首席总裁。接着，包含李连军 、杜张琼以内的很多“万达广场系”人马添加宏立城。

“刚新员工入职宏立城开展员工技能培训的情况下，大家哪个工作组组员开展简单自我介绍，結果发觉好多人原先都会万达广场就职过，到我讲话的情况下，我还不好意思说自身也在万达广场呆过去了。”一位已辞职的前宏立城中层管理工作人员表明。

拥有十分的人，肖春红要干十分的事了。环顾九州，沒有他看得上的地区和新项目，它的眼光看向了全世界，他要打造世界第一神盘。

生在1968年的肖春红为人正直不张扬，基本上从没公布接纳过新闻媒体访谈

“肖总的战略思维说确实，大家下边这种经理人有点儿不明白，也无法跟上。他的心理状态怎么讲，以前沧海难为水，即然自身早已股票操盘过我国第一神盘了，那中国别的地区别的新项目他都没什么兴趣爱好了，感觉沒有超越性，沒有趣味性，他要搞就要搞一个更高的。”王成说。

这一更高的世界第一神盘，便是坐落于印尼的美欧达新城区。该新项目占地达到2200万平方，超出贵州花果园新项目多倍。公布报导显示信息，美欧达新城区使用价值278 万亿元印尼卢比（折合rmb1311亿人民币），将变成菲律宾较大 的都市圈。

王成表明，美欧达新城区最开始由印尼较大 的金融业控投大财团之一力宝集团(Lippo Group)独立开发设计。该新项目坐落于印尼首都雅加达市东Bekasi区Cikarang，间距菲律宾市区约30公里，是印度尼西亚最关键的工业生产经济开发区，域内外国投资生产加工公司诸多，劳动者人口稠密。

力宝集团CEOJames T.Riady曾对外开放表明，该新项目是该企业自主创业67年至今较大 的项目投资工程项目。第一阶段，美欧达新城区已刚开始修建 25 万只住房企业，将立即容下超出一百万人的城市社区。

神盘烂尾楼了

在王成来看，宏立城添加美欧达新城区新项目是跳进了力宝集团设定的局。依照协作承诺，力宝集团承担新项目的土地资源，宏立城承担新项目的基本建设和市场销售，新项目的基本建设总承包单位是中建四局。

王成也去印度尼西亚看了这一新项目，“工程项目很宏伟，看过的确有点儿激动不已，但也不乏一点忧虑。”

他忧虑的是，宏立城对美欧达新项目沒有做全方位的财务尽职调查，对印度尼西亚本地的房地产新政策和销售市场都没有做深层次的调研，就轻率进入了。

肖春红对美欧达新城区的资金投入是极大的，光业务员就超出1000人。为了更好地新项目的设计方案工作中，还专业在深圳市创立了规划院--美创工程造价咨询（深圳市）有限责任公司（下称“美创”），职工达200多的人。

力宝集团是印度尼西亚较大 的金融业控投大财团之一

王成可能，宏立城在这里一项目地早期资金投入大约有10到15亿美金。而因为我国政府对房地产业公司融资的方式限定，宏立城难以根据借外汇负债的方式来股权融资，其资产全是实实在在的自筹资金。很多资金分配到这一新项目，针对宏立城的现金流量导致了极大工作压力。

更要人命的是，原来靠迅速市场销售高周转来资金回笼的方法，在印度尼西亚难以实现了。

据宏立城官方网规格，美欧达新城区于上年五月第一次新房开盘，当日市场销售16800套。可是，这16800套不意味着资金回笼额度。据一位在印度尼西亚新项目干过市场销售的宏立城前职工表明，16800套的数据信息仅仅说交订金的数量，而印度尼西亚购房交订金极低，并且许多 人交了订金不一定便会来购房。

并且，印度尼西亚的购房新政策不宜我们中国人去项目投资购房。由于老外在印度尼西亚项目投资购房，务必以企业为名或是是具备工作中签的本人，而工作中签每重签一次就换一次号，因而没法申请办理房子有效证件。最让外国籍买房者忧虑的是，她们购房只有有着房子的所有权，沒有使用权，买房者基本上不太可能向印度尼西亚的金融企业申请办理到抵押贷款。

王成说，所述现行政策造成 非常少有我们中国人全款买房去买美欧达新城区的房屋，其潜在用户就只有是印度尼西亚当地人，殊不知新项目这般极大的规模，压根不太可能让当地人去消化吸收，“印尼人不象我们中国人那麼热衷项目投资投资房产，她们购房都很慎重。”

宏立城在这个新项目上，钱仅有出来的，回家得非常少，无底深潭一样的资产虹吸现象，乃至连累了其中国的经营资产状况，美欧达新城区只有暂停。现阶段，新项目的规划院——全部美创企业贴近200人都终止了工作中，许多 职工在新浪微博、知乎问答等各种各样服务平台上给自己讨公道。

宏立城资产困苦，也造成 其最开始一掷千金的薪酬管理体系一瞬间坍塌。原首席总裁级管理层刘玉计和他手底下的一批万达广场系将军竞相离开，主抓工程项目、成本费、设计方案、营销推广、会计的高级副总裁一一辞职。

“一部分缘故是大伙儿感觉这个企业将来发展前途令人担忧，一部分缘故也是人事部门抗争的結果，刘玉计离开了以后，肖总请了一个从华润置地出去的张总当首席总裁，一朝天子一朝臣，高管也就换了一拨人。”王成表明。

据财联社报导，宏立城从2017年年末就刚开始裁人，为了更好地避开裁员赔偿，企业根据延长试用期变向挤走一部分职工，除此之外，大部分职工也没有取得年终奖金。为节约人工成本，一样的岗位，后边新员工入职的职工要比初期高薪职位聘用而成的职工，薪水降了许多。

为了更好地筹资，宏立城乃至让职工市场销售投资理财产品，除此之外，企业高层住宅还拟实行“职工增收”方案，规定职工无论在哪个职位，必须搞增收，去自主创业成立公司也罢，获得的收益宏立城企业要拿一部分。

企业并购遭受的坑

尽管现金流量大幅度焦虑不安，宏立城手上的财产還是许多。

王成表明，宏立城手上也有一些未售卖的住房和拥有的很多商业房产，资产总额大约能做到1000多亿元。“为今之计，便是赶快从印度尼西亚新项目中撤身出去，早期的钱浪费就浪费了，好好地把中国的新项目先做好再聊。”他表明。

实际上，宏立城除开超级神盘观山湖以外，也有一些零星新项目，而这招来了已经中国各省企业兼并扩大攻城掠地的宇宙空间第一房地产企业——碧桂圆。17年十月，宏立城老总肖春红和碧桂园总裁莫斌杯酒言欢，签订了一个合作合同。

据了解此协作事宜的前宏立城管理层表明，宏立城集团下边有一些小额贷企业，这种企业从一些没法偿还债务的债权人那里承揽下一些质押地快和新项目，财产公司估值大约在70-80亿元上下。

碧桂圆用50亿人民币总价格买下来了这种新项目，签订以后先首付款了20亿元。殊不知，碧桂圆付费以后，发觉这种地快新项目债务关联极为繁杂，难以解决，因而之后明确提出让宏立城在2018年4月底，尽早处理这种难题，不然要让宏立城退款，如不退款，这资产就当做是贷款，必须付15%的贷款利息。

宏立城的窘境，给大房地产企业企业并购生产制造了机遇，殊不知，在大鱼吃小鱼，鱼儿吃小米手机的企业并购武林中，看起来色彩艳丽的鱼儿，被大鱼吃了以后，有时候会发觉有害。

碧桂圆宏立城的协作告吹并并不是案例。

中梁地产的一位內部人员李庆表明，在大房地产企业入驻到三四线城市发展的情况下，本地中小型房地产企业手上有土地资源，可是欠缺资产运营能力，通常会寻找大企业联合开发，或是果断把新项目卖给大房地产企业，可是在新项目企业并购的情况下也会出现许多 出乎意料的坑。

他举例说明说，中梁地产在回收平顶山市一个新项目时，回收完毕以后才发觉土地资源由于挖币地底有很多裂缝，这在土地资源尽职调查以前并沒有发觉，这就必须收购者自身去补平。

“许多 二手新项目也有许多 未备案和公示的负债难题，例如中梁买信阳市新项目时，发觉拆迁费并沒有给到普通百姓，事后就会有许多 不便。有时碰到价钱尤其划算的土地资源，转让的情况下尤其痛快，大家反而会担忧，里边是否有很多坑。”李庆说。

企业并购和拍地，是房地产企业贮备土地资源的二种方法，二者孰优孰劣，房地产商如鱼饮水冷暖自如。

李庆说，尽管招拍挂的土地资源会出现许多 房地产企业市场竞争，价钱很有可能会更贵，可是终究土地资源更整洁，因此 大部分房地产企业都想要走招拍挂去拿毛地。（原文中王成、李庆为笔名）