经营性收入 杭州一小区要用经营性收入给业主发福利 该发么

现在杭州有很多小区，每年都有不错的运营收入，甚至把一部分给业主做福利，让很多市民羡慕不已。近日，杭州江干区扎农口街兰苑小区也想给业主利益，但遭到部分业主反对，街道和小区也不提倡这么做。

该社区目前有100万盈余

送福利要72万

兰苑小区位于三里亭。步行到扎农口地铁站只要10分钟。是由经济适用房和安置房组成的社区。小区1700多户，2004年交付第一批房子，整个小区交付十年。

东大门入口两侧有很多店铺，从小超市到餐厅、中介公司都有。小区内有6-7层的多层住宅和高层住宅。此外，还有许多绿地和郁郁葱葱的树木。但是仔细一看，我们发现很多公寓楼的大门下面，大片的油漆已经剥落，露出来的部分都生锈了。

自从社区交付后，孟师傅就一直住在这里。今年5月底，他在小区的公告牌上发现了一则通知，说从6月10日到8月10日，运营收入会给业主带来好处。

通知说，这个决定是根据去年11月业主大会的意见作出的。根据参加业主大会的业主投票情况，“94%的业主同意使用小区运营收入，并按建筑面积每年每平方米缴纳3.6元。对业主，扣除2017年全体业主的部分物业管理费。”如果住户缴纳了2017年的物业费，则按照应扣金额返还给业主。

那么，兰苑小区是怎么拿到这笔福利费的呢？

据了解，兰苑小区年营业收入约130万元，主要收入来源为营业用房租金和车位租金。目前多层住宅的物业费为每月每平方米0.55元，高层住宅为每月每平方米0.77元。按照现在的物业服务合同，运营收入的物业费要补60%，也就是78万以上。此外，一些住宅设施维护和其他费用每年支付。

据孟师傅介绍，多年来，小区的营业收入一直是按比例补贴的，从80%到60%。

根据去年的社区运营收支报告，社区有盈余20多万元。目前，行业委员会第二次会议有超过100万元的盈余。兰苑小区总居住面积约20万平方米。按照每年每平方米3.6元的补贴，理论上这个补贴大概要72万左右。

社区设施设备相对陈旧，部分业主反对福利

孟师傅看完这份福利通知单，着急了。他说，他和另一个小区业主徐师傅找到了一个小区，希望小区能说服行业委员会不要这样做。主要原因是小区内设施设备陈旧，有很多项目需要公款维修保养，钱要先花在这些地方。

“钱发给每户只要几百块，起不了多大作用，但是整个小区的钱都可以用来做‘大事’。”徐师傅说。

孟师傅当时拿出问卷，主要问了三个问题:对物业公司是否满意，是否同意用运营收入补贴物业费，用运营收入装充电桩。去年12月中旬，兰苑产业委员会发布公告称，共发放问卷1523份，收回1198份，其中赞成福利的1127票，反对的47票。94%的支持率是按赞成票数与收回票数之比计算的。

但是查询表上有一句话:拒绝放弃的视为同意。这使得孟师傅和徐师傅无法识别这份问卷的投票结果。

然而，一些社区业主表示支持行业委员会的福利。一位业主说:“行业委员会说，在哪里修东西，花了多少盈利收入，这些细节我们都不太清楚。但现在我们这样给好处，就看得出来了。感觉钱确实是发给每一个业主的。我觉得很好。”

街道和社区不提倡福利。现任行业委员会于9月开始改选

兰苑社区党委副书记褚亚萍告诉记者，街道和社区不主张行业委员会这样做。小区、街道、城管等相关部门都和兰苑小区行业委员会主任谈过，希望不要这样给好处。

“比如我们发现兰苑小区的保洁做的不好。后来才知道，小区物业公司的经营情况并不好。为了削减开支，雇佣的清洁员工数量很少。”兰苑小区工作人员石海华介绍。

褚亚萍说，去年由于看不起兰苑小区的卫生状况，小区花了大约7万元运走了小区内堆积了近一年的建筑垃圾，拉了100多辆车。社区重新购买的分类垃圾桶也由社区出资。这些费用本应由小区物业承担，不足的物业款由业委会分担。

褚亚萍还问了兰苑小区的物业公司，小区目前需要维护哪些设施。物业公司发布了一份清单，其中列出了11项，包括住宅监控严重老化、旧路灯、高层消防通道防火门需要更新等。“他们的问卷没有告诉主人所有的信息。如果在咨询中，说明社会上还有其他项目需要维持，再问是否愿意维持或支付福利，那就合理多了。”楚炎平说。

在接受记者采访时，小区提出请行业委员会主任与小区和业主讨论福利问题，但行业委员会主任不接受。后来，记者也试图联系行业委员会主任，但截至记者发稿时，无法联系到他。

据了解，第二届行业委员会任期将于今年12月结束，行业委员会改选将于9月进入程序。有居民猜测，正是因为如此，本届行业委员会急于在9月前发放这项福利。

律师声明

应根据社区的实际情况，确定用业务收入的余额支付福利

浙江中航律师事务所律师王健指出，《中华人民共和国物业管理条例》第五十四条规定:“使用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会和物业服务企业同意后，按照规定办理相关手续。业主的收入应主要用于补充专项维修资金，也可根据业主大会的决定使用。”

《浙江省物业管理条例》进一步规定:“业主的收入主要用于补充专项维修资金，也可以根据业主大会的决定用于物业管理的其他需要。"

另外，对于住宅运营收入，《杭州市物业维修资金及物业管理用房管理办法》第三十一条有更明确的规定:“物业管理商品房的运营收入归全体业主所有，物业管理单位在银行设立专户。存储，专门用于维护和保养物业的共用部位、共用设施设备，不得挪作他用。”

王健律师认为，如果是新建小区，可能维护的比较好，没有太多的维修资金可以使用。但是随着小区的逐渐老化，电梯等公共设备的老化，需要维修的地方肯定会越来越多。如果维修资金有缺口，通常很难向业主摊派。“因此，在小区的维修资金不到位，需要运营收入补充的情况下，在运营收入中补贴物业费的做法是不合适的，是一种短期行为。”王建认为，运营收入应该从人民中获取，并根据社区的实际情况为人民使用。