朱家角镇 浅谈朱家角与其它古镇

乌镇与朱家角的比较

我们把乌镇的扎西风景区和朱家角的核心风景区进行了比较。首先，从城镇的规划肌理来看，扎西乌镇的水系特别发达，纵横交错。古镇以水街水巷分为几个“岛”，有桥有水有家，是典型的江南水乡。主通道细长，分支较多，水系将游客空很好的分隔开，可以合理安排动线。一条主干道是一条长1.8公里的老街，穿过一些小巷，分为支流。

此外，扎西面积4.92平方公里，空之间格局较大，空之间有较大腹地分流游客，不会使人显得拥挤。如今，观光已经进入了休闲度假时代。游客需要的是安静悠闲的慢游体验/[/k0/】。扎西有很多这样的经历空，给游客提供了一个缓慢的度假体验。

相比之下，朱家角的水系相对简单，一条曹刚河从东到西贯穿整个城镇。河道宽阔，支流不多，动线被水系分为南北两岸。所有的旅游资源都在河的两岸。面积比扎西小，古镇核心面积约0.68平方公里。所以朱家角的发展就是在老城旁边发展一个新城。

所以古镇朱家角的水系资源不是太广就是太少，没有遍布全镇的水网系统，让人感觉寒冷、密集、分布不均。

城镇定位

不久前，我们在混沌大学观看了乌镇总规划师陈向宏的演讲。我们发现乌镇的定位一直在变化，这个变化是积极的。它随着外部环境的变化而不断进行内部调整，所谓“与时俱进”。

乌镇的发展并不是江南几个古镇中最早的，但成就却遥遥领先。仅2016年就吸引游客906万人次，收入达13.6亿，净利润达5.46亿。

乌镇最初被定位为“观光古镇”。后来开始区别于其他古镇经营，升级为“假日古镇”。其重点是将扎西发展成为一个夜间旅游项目，规范景区内的酒店、民宿和餐馆，并确保“游客留下来”。此后，乌镇着力打造“文化古镇”形象，增添更多人文元素，打造穆欣博物馆，打造乌镇戏剧节。众所周知，2015年，乌镇举办了世界互联网大会，进入世界，开始转型为“互联网与会展之城”。

朱家角在过去的十年里经历了三次变化。与乌镇有意识的转变不同，朱家角的变化来自外部政策的影响。

“十五”期间，朱家角镇变化最大。被列为上海市“一城九镇”之一，并成功通过国家AAAA级风景名胜区验收。

“十一五”期间，朱家角开放景点，改善医疗和教育设施，获得“中国最值得外国人去的50个地方”的称号。

“十二五”期间，朱家角转变发展方式，构建了以服务经济为主，以旅游业、现代商业和房地产业为主的产业结构，成为青浦新城现代城区的重要组成部分。

小城镇土著人民的待遇

小城镇的原住民安置，是很多小城镇的痛点。我们先来看看乌镇的做法。扎西风景区是CYTS、桐乡市政府和IDG于2010年联合成立的乌镇旅游公司。那一年，所有的原住民都被迁出，定位为“江南理想水乡”。

扎西风景区由公司统一经营管理，精细化管理，科学规范化。B&B和扎西的餐馆由乌镇旅游公司统一经营管理。B&B和餐饮统一定价，不存在个别门店欺软怕硬的现象。景点的民宿和客栈价格从一万到一百多不等。一般客栈都是4-8个房间，房间收入归公司，吃饭收入归个人。

朱家角景区保留了原住民。原住民、政府、引资之间的利益冲突是朱家角单一低端商业业态无法升级的症结所在。千年古镇的文化产业是不可能发展起来的。几乎每个家庭都有相同的特点。家家卖扎肉粽子。说到朱家角似乎只有一条“美食街”。

处理好政府、企业、原住民之间的关系是非常重要的，在城镇顶层设计之初就要考虑到这一点。前期理顺三方关系，对项目未来有序、良性发展至关重要。

创建唯一的ip

酒也怕巷子深，营销推广是必须的。乌镇热的背后是他精准的定位和大力的营销推广。无论是“中国最后一个枕水世家”、“同一个古镇，不同的乌镇”、“来了就没离开过”，乌镇的旅游营销文案永远难忘。

实力雄厚的名人代言人(穆欣、陈丹青、刘若英、黄磊、赖声川等。)都赋予乌镇超级IP个性化特色，构建乌镇西门识别性强。乌镇的IP是一个系统，从“江南水乡”——“戏剧乌镇”——“互联网乌镇”，乌镇的IP系统到今天已经实现。

朱家角景区规划

“十一五”期间，朱家角提出了“假日繁华”的定位，并以世博会为契机，将朱家角从观光小镇提升为世博会首个假日地标。一个新的商业区已经建在镇的核心区。如今，朱家角可以分为两个区域，即古雅的老街和时尚精致的新商业区。

老区围绕着“一水九街三十六桥”。

曹刚河

曹刚河把朱家角从东到西分为南北两岸。镇上有九条老街，紧贴着曹刚的每一条支流，就像一把打开的折扇。学校种植园、艺术推广厅、田童和耀号、元金寺等。都位于这九条老街，所以可以说所有的旅游资源都是围绕这条河开发的。

方生桥

建于嘉庆十七年的方胜大桥已有四五百年的历史，是古镇的灵魂，横跨曹刚河。站在桥上，向东望去，北面是东京街，南面是商都里商圈。新旧文化在南北两边碰撞。

老商业中心——北街

北街是朱家角最古老的街道，被称为上海明清建筑第一街，又被称为“第一街”，是典型的江南老街。在旧社会，它被称为“三里长街，上千家商店”。两侧有许多古建筑、名店、古桥古巷，有砖木结构的小建筑。滴水檐几乎连在一起，最窄的只有两米。对于街道居民来说，推着窗户上楼就能说话，所以被称为“第一街”。

商都里，新的商业中心

补充老城业态，吸引更多乘客

朱家角古镇核心区规模较小，业态单一，缺乏住宿、休闲、高端餐饮业态。因此，除了旧商业街的升级之外，在老城区旁边发展新的商业中心是必然的。

一方面，新商业街可以保证土著人的基本生活需求，扩大城镇的容量，可以接待更多的外国游客。

此外，镇上的商业中心是镇上的窗口，不仅承担着基本的商业服务，还为当地居民和外国游客提供了一个很好的消费场所，有效延长了游客在镇上的停留时间，刺激了消费。

商都里总量达11万平方米。位于古镇朱家角核心区，傅生大桥南北两岸；商都里主要弥补朱家角古镇住宿的不足。

北岸占地64339平方米，引进了更多的客栈和酒店。未来将成为购物、休闲、娱乐、观赏、体验等多元功能的一站式家庭度假俱乐部，成为周末家庭出游、聚会的目的地。此外，还有一些商业和艺术家工作室，靠近市区，可以看到市区的动态，但不受市区喧嚣的影响。

南岸趋向于热闹，热闹，承担了更大的人流。比较喜欢商务，比如餐厅，酒吧，小点的客栈，精品酒店。

同时，为了复兴古镇的集市文化，尚都里策划了主题集市，结合了现代人都喜欢的节日和元素，打造出朱家角和尚都里的特色。

酒店布局

如今朱家角的酒店以精品酒店和民宿为主，建筑风格和主题特色都围绕着江南水乡的氛围。

朱家角安陆

江南老宅饭儿

中信泰富晋江

湖滨庭院酒店

皇家郁金香

花园景观酒店

朱她

日本佛寺风格

尚月酒店

长江以南的现代风

一栋房子

旧厂房改造成的有趣民宿

以“艺术、设计、文化和时尚”为主题

商都里定位为“艺术、设计、文化、时尚”。在商业投资方面，也以创意设计店、手工体验店、酒吧、艺术空房为主，吸引了大量的创意工作者和年轻艺术家，充分体现了尚都力作为一个新的“创意艺术工厂”的独特魅力。

桥南岸，有滨水书市；在傅生大桥北岸，未来将建设一个国家书店主题区。除了上海三联书店的朱家角店和李娇自习室，在水月书店陈云故居旁边还有三里堂书店。

朱家角的问题

单一格式

朱家角古镇传统商业以旅游零售为主，缺乏地方文化属性，整体上趋于传统单一，租金相对较高。

客户群低端，消费水平不高

朱家角古镇近80%的游客来自上海，其次是江浙一带。区域辐射范围有限，虹桥枢纽附近的区位优势没有发挥出来。虽然客户基础稳定，但由于主要客户群体之间的距离和过夜旅游的特点，整体消费水平较低。

尚都里尚未完全成型

商都里是朱家角新商业业态的典型代表，拟打造集特色餐饮、创意店铺、艺术沙龙、休闲吧、会展、精品客栈、SPA养生等多功能业态为一体的古镇新商业综合体。

但项目开业这几年，招商进度太慢，整体商业氛围不强，知名度不够。

旅游零售仍然是主要的业务组合。虽然增加了体验元素，但整体的商业创作仍然没有把重点放在当地文化上，过于现代和城市化，失去了游览古镇的旅游目的，无法实现有效的分流。

总体来说，朱家角目前最大的问题是没有特色产业，人口引进不足，古镇特色不够明显，作为第二故乡的吸引力不够大，周边商家没有有效激活。

朱家角的优势

朱家角的小镇虽然不如乌镇，但在以下几个方面有很大的优势。

无与伦比的位置。

朱家角位于杭嘉湖、苏锡常、宋家洪城市群的中部。朱家角位于国际大都市上海，有得天独厚的条件，可以利用上海这个国际化的舞台与国际旅游资源对接；周边休闲项目、现代商贸项目、交通枢纽项目、高端住宅项目汇聚一堂，配套齐全，打造文化休闲集散平台。

有交通设施

朱家角位于江浙沪的枢纽，和上面海西的客厅差不多。它是交通的聚集中心和城市生活的延伸。轨道交通、高速公路、国道、水路使朱家角与上海多轨相连，具有无可比拟的优势。为古镇率先拦截市场，尤其是打造夜间休闲旅游项目奠定了交通基础。特别是黄浦江(外滩-淀山湖)夜游线的开通，为朱家角融入夜上海大格局创造了可能。

开放景点和聚集周边休闲项目的优势

2000年朱家角古镇旅游门票正式取消，游客可以免费进入古镇，为休闲发展创造了必要的基础。

以朱家角为中心，周边淀山湖地区、松江佘山地区、赵翔地区、虹桥枢纽港、许婧地区有大量休闲项目。朱家角凭借差异化的资源和开放的优势，完全有潜力打造区域性休闲集散平台(休闲客厅——休闲朱家角、上海西客厅)，对于朱家角旅游的突破性发展具有极大的现实性。

上海西部大开发带来的巨大机遇

虹桥商务区的建设，青浦区“一城两翼”的战略，以旅游、休闲、高端住宅为主导功能的淀山湖新城的建设，赵翔现代商务板块、松江佘山休闲、高端住宅板块的落户，汇聚了上海西部更多的高端休闲人群。此外，区域交通也得到了很大改善(轨道交通R20)，A9、G318国道和曹刚河上游线路的开通。朱家角是这个地区最成熟的古镇。

朱家角未来的想象

朱家角地理位置得天独厚。目前最大的问题是如何把游客变成度假者，如何提高消费频率和人均消费水平。对此，我们提出了以下大胆的想法，希望能给未来的城市规划师一些思路:

打造“引人注目”的夜间娱乐项目

好的夜景可以吸引游客入住，增加景点收入。我们先来看看乌镇的扎西。扎西的夜景很美，灯光设计也很美。灯笼、油灯等传统照明比比皆是，营造出一种灯火通明的氛围。景区内的景点、观光船、观光巴士都运营到晚上10点，所以即使在晚上扎西也有很多人。

朱家角在夜景的创作上还是比较欠缺的，没有什么引人注目的项目。已经有昆曲《牡丹亭》的现场演出，但昆曲有一定的地域限制，再加上环境限制，缺乏长期运营的持久性。我们觉得可以参考张艺谋的《印象》系列，在朱家角开一个如《朱家角印象》这样的大型音乐剧，雅俗共赏，口碑传播迅速。

深入挖掘文化，提升形式

目前的商业业态还是偏向于城市化，与朱家角自身的传统文化和水文化关系不是很大。乌镇有各种各样的观光项目，包括矛盾故居、穆欣纪念馆、江南百床博物馆、染坊等。乌镇传统文化相关的项目很多。朱家角还需要深入挖掘古镇几千年的文化，衍生多种项目，突出朱家角的特色，让游客有游览古镇的感觉，而不仅仅是披着古镇外衣的小吃街，或是临水的“新世界”。

滨水区的合理规划空

乌镇的滨水空房基本都是餐厅、咖啡厅等休闲业态。这些格式很受游客欢迎。吃饭时，他们不得不在河边排队等候一张桌子。傍水而居是城市人对自然生活的向往和回归，是现代人奢侈的生活方式。利用滨水空营造舒适的度假氛围，有利于吸引游客长期入住。

最后，年底，17号线开通。这条地铁从东部的虹桥综合枢纽出发，连接许婧、赵翔、青浦新城、朱家角、东方绿洲，一定会把虹桥商务区的一部分人满为患的人口接过来，引入刚刚需要的人。另一方面，朱家角靠近淀山湖，注定是宜居之地。这是朱家角崛起的基础。