房屋转让协议 房屋租赁合同无效，房屋转让协议也无效么？

宫本

主要事实

南京鼓楼区XX地块土地使用权人是南京市的一个公共单位，南京市的一个公共单位已经自行在该土地上建造了涉案房屋。该建筑未取得或者补办建设工程规划许可证，也未取得房屋所有权证。

自2007年起，南京某公共单位将涉案房屋出租给罗经营酒店。最后一个补充合同是2015年9月签订的。主要签约方为南京某公共单位和南京某酒店，合同期限为2015年6月至2016年5月。南京A酒店是个体户，经营者是罗某。

2015年11月，明某(乙方)与罗某(甲方)签订《转让协议》，约定从2015年11月起，甲方将南京的酒店甲一次性转让给乙方，转让费115万元。转让费一次付清后，办理过户手续；自南京A酒店过户之日起，双方均无债权债务。所有对外债权债务在转让前由甲方承担，转让后所有对外债权债务由乙方承担。个人私人物品被拿走后，所有公共物品均移交给乙方；酒店过户后，甲方有义务配合和协助乙方办理相关过户手续，办理过户所发生的一切费用由乙方承担等。上述协议签订后，明向罗支付了115万元的转让费。

2015年12月，在罗、明的推荐下，南京鼓楼区某酒店与南京某公共单位就涉案房屋签订了两份《房地产租赁协议》，租赁期限为2016年1月至2016年12月。上述协议签订后，明以南京鼓楼区A酒店的名义使用该房屋经营该酒店，并向南京某公共单位支付了3万元的房地产租赁保证金。

合同期满后，南京某公用单位向一审法院提起诉讼，要求收回涉案房屋，并要求明支付租金和占用费。一审法院经审理认为，南京市某公共单位与南京鼓楼区A酒店、明酒店签订的《房地产租赁协议》因未取得规划许可而无效。判决后，南京鼓楼区A酒店、明酒店提起上诉，二审尚未审结。本案涉及的房屋仍被明用于经营南京鼓楼区A酒店，且该房屋的入住费尚未支付给南京某公共单位。

诉讼请求:明诉一审法院:1 .确认明与罗于2015年11月签订的《转让协议》无效；2.罗返还明的转让费115万元，赔偿明因履行合同遭受的损失30万元(包括罗的利息损失115万元和明因购买商品装修房屋造成的损失15万元)；3.南京某公有单位与罗就前两起诉讼承担连带责任。

法院裁定，根据《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第七条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，法院裁定驳回明的诉讼请求。

合同是主体平等的自然人、法人和其他组织之间设立、变更和终止民事权利义务的协议。在这种情况下，明和罗签订的“转让协议”应该包括两个方面。一方面为明提供了与南京某公共单位订立合同的机会，即南京某公共单位将案件交给明。有偿使用；另一方面是罗氏酒店的设施、设备、装修等各种无形资产的让渡和转让，甚至是罗氏经营南京A酒店所形成的商业价值，以及预占房屋的垄断利润。

罗履行了协议约定的义务，向明移交了酒店设施，并介绍明与南京某公共单位签订了《房地产租赁协议》。虽然本案涉案房屋未取得建设工程规划许可证导致《房地产租赁协议》无效，但《房地产租赁协议》的无效当然不能否定《转让协议》的效力，本案涉案房屋并非由罗直接转租给明。而且本案涉及的房屋是公物，在相关部门拆除前有其自身的使用价值。在本案法庭辩论结束之前，明仍然正常使用和操作。

因此，明、罗签订的《转让协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同。明要求确认《转让协议》无效，并要求罗与南京某上市公司返还所主张的转让费115万元、利息15万元、装修费15万元，无事实和法律依据。

[免责声明]

平台内容包括原创、编辑、转载。我们尊重原创:1。所有转载的内容都标有出处，如果尽可能查不到出处，就标为“转自网络”。如有遗漏，请及时联系原件签字或删除；2.任何作品都标有“谢绝转载”，我们尊重，不会转载；3.对于恶意和虚假的报道，我们保留上诉和报道、法律起诉和媒体曝光的权利。