国世平教授 房价唱空派落空 全民大竞猜“赌局”成楼市一景

2013年3月，不同的人有不同的解读。

知名房地产中介任志强表示，本月房价将暴涨；解说员“牛刀”发过誓，说房价泡沫会在3月份破灭；至于深圳的郭建波，如果三月份房价不跌，他会裸奔长安街。

在过去的十年里，房地产市场蓬勃发展的时候，这种夸张和虚张声势的场景屡见不鲜。预测房价的轨迹也已经升温，成为一场全民参与的问答“盛宴”。开发商，经济学家，各种机构，甚至炒房团都变成了“先知”，对房价走势指手画脚。

其中，有唱空的人高喊“楼市不崩盘，我跳楼”等非理性口号，也有唱“25年后北京房价达到80万/m2”的。

相反的观点也表明，受多种因素制约的中国楼市很难预测。据梳理，谢国忠、易宪容等学者对楼市下滑的判断很少成真，投行等机构也集体未能预测楼市。

相信“专家”，损失惨重

相信“房地产市场专家”的预测，黄涛卖掉了他在深圳的房子。三年后，他损失了大约六七十万元。

三十多岁的黄涛后悔三年前卖掉房子的决定。

2010年3月，经过一个月的考虑，黄涛终于下定决心卖掉他在深圳龙岗的房产。当时，2009年飙升的房地产市场导致决策者出台了一系列控制措施，如取消30%的利率和调整首套住房契税优惠。

当时，黄涛从销售人员一直是一个中层房地产公司，看到一些城市的房价已经开始下降。他开始担心房地产市场可能会重蹈2008年下半年的覆辙。

这时，几个他平日密切关注的“楼市专家”看着空对房价的态度，更让他对自己的分析深信不疑。2009年底，房地产评论员牛导表示，“只要房价回归理性，就会下跌80%”。2010年上半年，另一位专家表示，投资者应该“上半年买股票，下半年买房”。

这栋108平米的房子最终以8000元/平米的价格转手。黄涛把买入价分成“N”:25万元入市“做长线”；另一部分是用来给公公婆婆在妻子老家长沙买房的。

三年后，黄涛说，“事实证明我错了”。他打听了一下，龙岗房产卖8000元/平米，现在涨到了15000元/平米。更悲剧的是，投入股市的25万现在缩水到了8万。

长沙那套房子的升值远远弥补不了这个损失。这三年公寓只涨了800元每平米。

大致来说，这笔在黄涛的投资有约67万元的浮亏。

黄涛的情况不是这样。

广州有个购房者，因为听了“楼市专家”的建议，一度错失买房机会。

据购房者介绍，去年5月，他曾经以均价27000元/平米的价格买了一套房子。为此，他曾在微博上问过一个持唱空观点的“楼市专家”是否下手，专家私信劝他“先别买”。

4个月后，专家发表了《2013年上半年楼市崩盘》。这时，那套房子的价格已经涨到了32000元/平方米。目前房子的价格是39600元/平米——在这样的价格之前，他曾经触到了买房的梦想，只能看淡大海。

泡沫是完整的，牛皮是吹的

2001年底以来，各种肤色的人不断预测房价，甚至有“跳楼不倒”的夸张言论。然而事实证明，这个预测是不可靠的。

有人说，中国房价的预测始于2001年底。

清华大学管理学院教授韦杰在中央电视台《2002，房地产的冬天》发表了一篇访谈，揭开了持续十多年的《中国房价预测史》的序幕。

在这次备受争议的采访中，韦杰表示，2002年将是房地产行业的严冬，大量房屋最终将被炸毁。他甚至冒着生命危险说:“如果楼市不崩盘，我就跳楼”。

一年后，情况与他的预测相反。数据显示，2002年全国商品房平均销售价格同比上涨2.9%。

继之后，国家发改委经济研究所研究员王接手了“泡沫理论”。继“2003年房价会小幅下跌，2004年跌幅会更大”的说法之后，王也在2006年用自己的良心和名誉赌了一把，说未来五六年房价会下跌。

此外，2011年，王曾警告开发商不要囤积居奇，而是要想尽一切办法出售房屋。根据王当时的判断，2012年年中，全国房价将平均下跌20%至30%。

然而，王的上述预测全部落空空。

王力可·小光在击败“2012年房价预测”之前，有相当多的学者和经济学家。

中国社会科学院教授曹建海在2010年5月首次预测2012年将是房地产市场泡沫破裂的一年，随后在6月再次声称“2012年北京房价下跌了50%”。

深圳大学经济学院国际金融研究所所长郭世平也在2012年上半年表示，房地产市场飙升的时代已经过去。

前一年，郭世平呼吁投资者出售他们剩余的房子，购买股票。

根据中国指数研究院的数据，2011年我国商品房和住宅平均销售价格同比分别上涨6.8%和5.7%。当年年末上证综指收于2199点，年内累计下跌21.68%，未能满足郭世平“a股将在2800点至3200点之间运行”的预期。

2008年6月初，郭世平还抛出了“奥运后房价雪崩”和“深圳房价回落到8000元/平方米的深冬理论”。

但在2009年，楼市上演了房改以来最疯狂的一幕。根据研究机构发布的数据，2009年中国住房平均价格上涨25.1%，为2001年以来的最高水平。

“唱歌空学校”屡降空

谢国忠、易宪容和牛刀早就坚持唱响空楼市。然而，中国房地产市场并没有像他们预测的那样下跌。

国内有几个学者以坚持唱空楼市著称，比如谢国忠、易宪容、牛岛。

谢国忠桑空中国内地房地产市场始于2004年。同年10月，当时就职于摩根士丹利的谢国忠在一篇题为《历史上最大的房地产泡沫将在不久的将来破灭》的分析中说，中国巨大的房地产泡沫“将在几个月内破灭，不会超过一年”。

随后，在2005年年中，谢国忠多次发出警告文章，如“上海房地产可能步曼谷后尘”。据媒体报道，为了证明自己的观点，谢国忠甚至卖掉了自己在上海的房产。

随后，从2006年到2010年，谢国忠数次发布楼市预测。

以2010年为例，谢国忠在4月份首先表示“楼市已经见顶”，然后预测“楼市不会再有第二幕”。根据谢国忠当时的预测，中国楼市泡沫将在2012年破裂。

对于房价的下跌，谢国忠给出了几个不同的数字。2012年2月，谢国忠表示，当年房价可能下跌25%，未来三年跌幅可能达到50%；5个月后，他预测“房价不会一下子崩盘，而是每年跌7%，20年后跌80%，就像股市一样”。

“不买房子，卖房子用空”2012年7月，谢国忠号召房主卖掉他们的房子，“现在他们很乐意卖掉他们一辈子的房子”。

在谢国忠唱歌空的九年间，上海楼市的均价从2004年的每平米6.7万元涨到了现在的2万多元。

根据2005年的一份报告，谢国忠的一位上海同学在2004年读了他的“泡沫即将破裂”后，停止了房地产市场，但随后房价一路飙升。见面时老同学抱怨说:“因为你，我损失了20%的收入。”

中国社会科学院金融研究所金融发展办公室前主任易宪容因在2005年出版的《房地产新政何去何从》中指出“上海房价要降50%，北京房价要降30%”而闻名。

“大家放心。”2005年下半年，易宪容说:“最多三年，普通人就能买得起房子。”

到目前为止，基本上每年都会有从易宪容口中看淡楼市的言论。例如，当房地产市场在2009年8月疯狂时，易宪容表示，除非中国的房地产市场超越地球，否则不可避免地会出现全面的周期性调整。

2011年和2012年，他多次重申，国内房价下跌是必然趋势，并没有改变。2012年11月，易宪容再次声称，天空无法阻止房价下跌。

近年来，房地产评论员牛导也发表了“一线城市回归理性后房价将下跌80%”、“中国房价无论走什么路都会崩盘”等预测。

去年9月，牛刀在微博上“发了誓”，“中国房价最多再涨半年”——也就是今年3月，房价泡沫破裂。

现在，最后期限快到了。各种消息称，一二线城市的楼市正在升温，甚至蓬勃发展。据雅豪机构统计，2013年2月上半月，北京新房平均成交价格约为21995元/平方米，较2012年同期上涨约13%。

“春派”的春天

任志强、陈宝存等。，大都看好楼市。他们的预测在细节上可能不正确，但总体上符合中国房地产市场的趋势。

与“唱空派”相反，以任志强和陈宝存为代表的“楼市春派”一直看涨。

2005年是调控年，任志强说调控的目的是稳定房价，不是打压房价。因此，他预测房价将在2006年上涨。

2009年初，大多数学者和机构对房地产市场的未来趋势并不乐观。这时，任志强说，房价肯定会涨。

自2010年“有史以来最严格的调控”出台实施以来，任志强多次“逆势而上”，预测“房价会涨”。他的最新预测是在2012年9月发布的，他说“明年3月房价将飙升”。从目前的数据来看，这个预测有望实现。

与任志强一起，亚太城市发展研究会中国房地产分会会长陈宝存也被认为是“春派”的主力军之一。2010年初，他预测北京房价将保持15%-30%的涨幅。后来的报道显示，2010年北京新商品房平均价格为20328元/平方米，同比上涨42%。

此后，在2012年4月，面对一位专家关于楼市交易惨淡可能导致降价的说法，陈宝存表示，“如果价格下跌，肯定会再次上涨”——根据目前的情况，这种说法是不假的。

更惊人的言论来自北京师范大学房地产研究中心主任董藩。2012年，董藩在不同场合反复陈述自己的预测，“25年后，中国商品房均价将达到每平方米9万元，其中北京每平方米80万元，南京每平方米40-60万元”。

2011年7月，董藩预测了2012年的房价趋势，称从2011年底到2012年初，房价预计会略有下降，但价格增长仍然正常——现在看来，这与过去两年的房价趋势基本一致。

人大问答

从知名专家，到社科院，到投行，甚至各种颜色的基层，都在不断发布自己的房价预测。

楼市预测就像一个全民参与的智力竞赛游戏。一些研究中心、中国社会科学院等机构的非房地产经济学家，甚至房地产投机者和艺术家，都会时不时地谈论房价走势。

2011年，巴曙松认为房价“下跌10%并不过分”；李稻葵曾预测2012年整体房价会下跌。

2012年4月，毛时宇说楼市泡沫无望，最后一定会破裂。到那时，房价下跌50%并不过分。此外，他还表示，2012年，“大型房地产企业将会破产”。

以上经济学家的预测与结果相差甚远。

中国社科院还每年出版《房地产蓝皮书》，预测未来房价走势。

此后，楼市走势证实，社科院的预测大多没有实现。以2007年为例，70个大中城市房价涨幅为7.6%，超出社科院5%的预期。再比如，2008年，国内房价因金融危机爆发而下跌，与中国社科院预测的“必然上涨趋势”完全相反。2009年，房价迎来了史上最疯狂的一轮暴涨，暴涨势头持续到2010年。这与中国社科院此前的预测不符。

“社科院预测的准确性还不如扔铜钱。”评论员朱大鸣发表了一篇文章说。

2009年5月，社科院内部就房价预测这个话题爆发了“内斗”。中国社会科学院研究员曹建海表示，自2004年以来，《房地产蓝皮书》对市场的分析和预测一直是错误的。

然而，曹建海当时做出的“房价将在2012年跌至谷底，跌幅可能达到当前价格的一半”的预测在2012年没有实现。

不仅中国社科院等国内机构，投资银行等金融机构也无法了解中国房价的走势。2011年8月，巴克莱资本研究(Barclays Capital Research)发布报告称，2012年中国房价将下跌10%至30%；汇丰银行预测，一线城市房价可能会下调20%至30%空-如前所述，房价的末日情景尚未到来。

除了机构，还有几个草根也以预测房价出名。2006年，受不了“房价一夜涨700元”的深圳市民邹涛发起了一场“三年不买房”的大规模运动。随后，他推出了“万人购房团购行动”，以期在深圳实现“通关内均价8000元、通关外6000元”的目标。

四年后，2010年5月，邹涛公开向没有买房的市民鞠躬回应他，“因为当年的上诉和判决被证明是错误的”。此时深圳新房均价已经达到了1.9万元/平方米。

2010年，艺术家周立波预测房价将在10-15年内下跌，理由是“独生子女越来越多”。

“赌博”已经成为楼市的一个场景

有人看涨，有人看跌。“楼市专家”之间的赌局时有发生，下注范围从“报纸道歉”到“裸奔”。

有时候为了捍卫自己的观点，空之间往往会爆发争论或攻击。如果战局升级，那将是中国楼市的“一道独特风景”——一场赌局。

2007年，北大经济研究中心教授徐殿清与牛刀的赌局，是房地产行业最轰动的赌局之一。那年7月11日，徐殿青预测“深圳房价一定会涨”的时候，赌博就开始了。

徐殿青表示，如果2008年深圳房价再低一便士，他会用整版篇幅在媒体上向深圳市民道歉。

牛刀听到了这个消息。看空深圳楼市的牛刀，也把“报纸道歉”当做赌注。

一年后，受金融危机等因素影响，深圳房价一路暴跌。比赛以徐殿青的公开道歉结束。

“唱空派”赢了这轮赌局。四年后，另一位独立的金融观察人士侯宁对房地产市场唱了一首歌，却输掉了另一场赌博，因为他押注于房地产市场的下跌。

2010年11月，侯宁表示，股市可以从6000点跌至900点。"所以房价下跌80%-90%是正常的."他甚至认为，未来两三年房价会跌到零。

陈宝存表示，基于北京市场土地供应紧张，房价不会大幅下跌，也不会下跌。

经过几轮激烈辩论，两人最终同意以“北京五环内房价两年内是否下降50%”为赌注。

2012年底，赌博合同到期。根据CRIC中国房地产决策咨询系统的数据，2012年北京五环路平均成交价格达到37520元/m2，同比上涨22.98%。

然后陈宝存在微博上宣布他赢了。

除了这两个巨大的赌博游戏，还有一些“赌博约会”没有发生。2011年10月，有网友对牛刀预测“2012年房价将下跌50%”进行“押注”，但被牛刀否决。

2012年12月，认为“一线城市房价全面下跌即将开始”的深圳连赢地产董事长郭建波，因为反对任志强“2013年3月房价暴涨”的观点，向任志强打了个赌。

郭建波说，如果他的预测是错误的，他将在2013年两会开幕当天在长安街裸奔十公里；他反而要求任志强公开道歉。据媒体报道，任志强并没有公开回应与郭建波的赌局。

3月3日下午，中国人民政治协商会议第十二届全国委员会第一次会议开幕时，郭建波表示，他也相信“本月中国房地产市场将开始飙升”。

“可爱”和“恶心”

因为大众预期房价下跌，“唱空派”更受追捧，而“春派”则经常被叫嚣和殴打。然而，事实并没有随着公众的期望而改变。

早期，“Singing 空 School”对房价的看跌评论迎合了很多准买家的预期，广受追捧。

以易宪容为例。2005年后，这位前社科院专家反复唱空楼市，同时还抛出了“最多三年，普通人买得起房”“开发商怕我”之类的话。

这些观点得到了一些潜在买家的认可。易宪容有时被称为“房地产平民的代言人”和“底层的意见领袖”。

据媒体报道，2010年曹建海上海书友会之前，读者主要是40多岁的中年人。一位买不起房价的读者说，他预计房价会下跌。根据曹建海发布的分析，房价将在2012年崩盘。

而在“唱空派”广受支持的同时，“春派”代表人物任志强也成为“中国通缉犯”之一。

任志强多次预测房价上涨，并发表“年轻人应该买不起房”等言论。他曾被批准“伤害买不起房子的底层买家”

在过去的几年里，谢国忠、易宪容、牛刀等人的预测都下降了空。一群听众只能承受多付的损失或者继续买不到房子。

“信牛刀住牛棚”之类的笑话段子开始在网上流传，这句话的第一句就是“信志强住洋房”。

你想成为先知吗？

董藩说，一些专家为了出人头地，不惜说反话、假话和不相干的话。

除了技术因素，在北师大房地产研究中心主任董藩看来，很多人在预测动机方面存在“问题”。

董藩说，有些专家会刻意讨好官员和舆论，“讨好官员不会犯政治错误，讨好舆论容易出名”。他说，有些专家为了出人头地，不惜说反话、假话、不相干的话。

有一个人一直是歌手，对外界前不久的一些指责漠不关心。对他来说，无非是“不花钱就炒了他的名”。

出名就是有机会在报纸上开专栏，在电视台录制节目，参加活动。据报道，2007年，一位“楼市专家”告诉采访他的记者，他参加了一个开发商的活动，得到的车马费用超过了记者的月薪。

《北京晚报》报道，去年年底，房地产圈一位学者在天津参加论坛，发表了30分钟的“2013年房价预判”演讲，3万元的“出场费”很容易拿到。

至于有些房地产商站出来预测房价，难免会让外界怀疑他们是在为自己的利益说话。2004年春节前，潘石屹题为《2004年北京房地产会发生什么》的文章被发到很多房地产记者的邮箱里。

在这篇文章中，潘石屹“第一次肯定”北京房价将在2004年上涨。这些言论被数百家媒体转载后，在市场上引起了轰动。

春节过后没多久，潘石屹旗下的建外SOHO价格大涨。2004年9月，时任建设部发文，批评部分开发企业利用政策信息不对称，恶意炒作，导致个别项目短期内房价异常上涨。

2006年人民日报海外版发表了潘石屹的言论“业绩以业务需求为基础”。潘石屹说:“你不出去演出，没人认识你，房子卖不出去。”

多次目睹房价下跌的易宪容/[/k0/】表示，既得利益者总是想用言语影响整个楼市的预期，以此来阻止过高的房价下跌——在过去的十年里，许多/[/k0/】党派总是相互指责、相互攻击。

在一波又一波的辩论和赌博中，失败者似乎除了名声没有什么可失去的。像黄涛一样，那些相信专家意见而未能跟上房价节奏的人，才是房地产市场涨跌的真正输家。