拍卖房 法拍房悔拍了咋办 司法拍卖中的这些法律风险要注意

近年来，随着司法拍卖“触网”，越来越多的物品进入公众视野。与此同时，与“司法拍卖”相关的法律问题也引起了人们的关注。

本期《读者律师热点问答》邀请了温州晚报读者律师咨询组成员、浙江省温州律师事务所律师陈英雪回答问题。

这家法国拍卖行的租期为五年

入住难怎么办？

市民朱咨询:今年年初，我在老城区拍了一套商品房。我之前就知道这个房子有租约，没想到是5年的长期租约，房租没给我。请问过户后可以要求租客腾退空吗？买房真的很容易吗？

律师回答:朱先生反映的情况是法国拍卖行存在出租瑕疵。本案中，由于朱先生不清楚法国拍卖行的情况，所以法国拍卖行有长期租约，难以入住。如果长期租赁是抵押或查封前形成的真实有效的租赁，根据“买卖不毁约”原则，朱先生无权要求承租人腾退空，但朱先生在取得拍卖房屋所有权后有权主张租金收入。结合这个案例，朱先生本人也有一些缺点，就是他没有完全了解拍卖行的情况。拍卖成功后，他不能以不能进入拍卖行为由，要求拍卖法院强制交房。当然，如果法院故意隐瞒租赁条件，导致朱先生作出错误的购房判决，先生以明显不公平为由主张终止拍卖协议。

拍卖成功后悔拍

会被法院起诉吗？

李女士咨询:前不久我通过司法拍卖拿了一套商品房。但是因为贷款做不到，一时半会儿也没办法筹到这么多钱。请问拍了会后悔吗？后悔开枪会被法院起诉吗？

律师回答:根据《最高人民法院关于人民法院网上司法拍卖若干问题的规定》第二十四条规定，拍卖结束后买受人对拍卖后悔的，已支付的定金不予退还，转用于支付因拍卖造成的成本损失，弥补再拍卖价格与原拍卖价格的差额，抵消本案遗嘱执行人的债务以及与拍卖财产有关的遗嘱执行人的债务。从这一条款中，我们可以知道李灿女士对拍卖感到遗憾，但她在投标前支付的保证金不会退还。

参加过法院招标的公民和朋友应该知道，要获得投标资格，必须在投标前缴纳一定的保证金。本案中，朱女士确实因客观原因后悔拍卖，在网上重新拍卖本法拍卖行时不允许她参加拍卖，但押金不予退还。至于李女士害怕被法院起诉，没有法律依据。建议市民在投标前对自身经济实力和银行信贷政策有一个正确的认识，不要盲目为大众投标。

手机昵称还行

求法院拍卖？

市民周先生询问:“老赖”欠我10万，一直没还。他没有财产可以执行，但是他有一个手机昵称“8888”。可以要求法院拍卖吗？

律师回答:民事执行程序中，人民法院按照清偿债权人债务的程序公开处理债务人财产。这些财产不仅包括不动产和汽车财产，手机号码也可以作为债务人的无形资产进行拍卖。与普通号码相比，手机昵称因其稀缺性而被赋予了不同的含义。手机昵称使用权作为无形资产，是一种奢侈品。国家实行通信号实名登记后，由于其独特性，可以交易的“昵称”资源相当有限，因此可以理解为昵称具有经济价值，这样的号码具有市场交易价值，可以买卖。因此，周先生可以向法院申请强制执行。

被执行人的“唯一住所”

可以要求法院拍卖执行吗？

李女士咨询:很多年前，我借给朋友朱150万，他没有还欠款。前不久，我起诉他，胜诉。但在它的名字下，城市里只有一套跳楼。像这样的“独一无二的房子”能被法院拍卖吗？

律师回答:本案执行人朱虽然只有一套住房，但住房是一个城市飞跃，明显超过人均必要住房面积。所以本案的房屋不受“遗嘱执行人必要的房屋不拍卖”的规定保护。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条规定，在保证执行人及其扶养人基本生活条件的前提下，可以通过“以小代大、以穷代好、以近代远”的方式，置换执行人唯一的房屋或者保留一定的租金，超出生活必需部分的房价可以用于清偿债务。因此，本案中，女士向法院申请执行朱的公寓。

为什么法国拍卖行这么便宜？

招投标有哪些法律风险？

陈先生咨询:朋友最近做了一套拍卖行，比市场价便宜很多。请问法国拍卖为什么这么便宜？投标需要注意什么？

律师回答:一般来说，拍卖行的价格都低于市场价。作为一种非主流的房地产交易模式，它在交易成本和销售价格上具有独特的优势。

然而，公众在投标时应注意以下法律风险:1 .注意房屋产权手续是否齐全:如房屋在法院查封前未办理产权证或初始产权登记，而未能办理的原因是原所有权人违法或不具备产权登记条件。如果政府有关部门拒绝登记，在这种情况下，购买被查封的房屋时无法办理房屋所有权证；2.注意房屋质量:因为法院拍卖时，通常只简单描述明显的缺陷，其他隐藏或暂时看不见的房屋质量问题不会体现出来，因此存在相应的质量缺陷风险；3.注意实际入住者是否已迁出:如果房屋承租人或存在恶意出售一室两房的情况，可能会发生实际入住者在拍卖后拒绝迁出，导致新的诉讼；4.注意控制购房成本:大部分拍卖行不接受贷款，竞拍者必须一次性付清全部房价；另外需要注意的是，实际购买成本包括拍卖保证金和税费，中标后拍卖保证金不予退还。如果法院公告没有明确告知税费由对方承担，买方也应承担卖方的税费。基于以上几点，建议公众不仅要认真查看招标公告，还要实地看房。必要的话可以咨询律师，和周边二手房对比后再考虑是否出售。

来源:温州晚报