陈昱含 中南建设：确定性成长 | 半年报风云⑯

乐居金融方辉，上海人

“中南地区的房地产行业以陈雨涵为首，半年度业绩还是不错的，超乎我的想象。”在中南建设半年度业绩会上(000091。中南建设董事长陈锦石对陈雨涵领导下的中南建设半年来取得的成绩表示满意。

在整个演出会议期间，陈锦石以平静的态度坐了起来，有时微笑，有时向管理层点头。他说，现在他更多的是站在大股东的角度，考虑公司的经营成果，不介入，不参与过程，但是有风险的时候他直言不讳。

接过接力棒的陈雨涵为公司提出了“稳定增长、利润和安全”的商业主张。面对各种不确定性，她想寻求公司运营的确定性，以内在的确定性穿越行业新常态。

专注于短期和快速项目，避免高风险领域

确定性首先来自投资质量。至于投资的质量，说白了就是不要拿高价，拿错地方。

今年上半年，中南建设新增项目45个，新增土地储备和建筑面积688.5万平方米，销售面积超过609.1万平方米。而且，新项目平均地价大幅下降，从2019年底的5200元/m2左右降至2020年上半年的4400元/m2左右。征地金额/销售金额仅为38%，投资成本进一步优化。

从项目分布来看，长三角、珠三角、内地人口密集城市等其根深蒂固地区的补货力度加大。对此，中南建设董事副总经理齐欣表示，增加深度培育城市的项目数量，有利于节约能源，提高人均产出。

截至2020年6月底，中南地区共有项目418个，总用地面积4411万平方米，其中一二线城市面积约占35%，三四线城市面积约占65%。

对于这样的土壤储存价值，陈雨涵表示:这在20强房企中确实处于相对较低的水平。但中南认为，有合理的土壤储备，一方面资金占用小；另一方面，从年初开始，中南更侧重于10-15万平方米的短快项目。以便在政策不确定的情况下锁定项目确定的收益，从而降低企业的经营风险。

此外，她还表示，在调控的大环境下，特别是一些高能耗城市，中南地区会避开高地价和核心地区，寻找政策干预较少的地区，比如城市迭代、高铁辐射、吸引人才的政策等。中南将针对这部分投资，有一定的利润空。

抓住第三季度，加大“安全坠包”供应

在销售方面，陈雨涵表示，公司呈现出先抑后升的状态。第一季度疫情确实放缓了节奏，但第二季度追平了去年同期水平，尤其是7月份销售额同比增长20%以上。

报告显示，今年上半年，中南建设的合同销售额达到813.9亿元，同比增长0.2%，销售面积609.1万平方米，同比下降5.7%。疫情得到控制的第二季度，销售额598.0亿元，同比增长18.9%，销售面积445.5万平方米，同比增长12.9%。

到目前为止，中南建设基本实现了50%的年度目标。陈雨涵表示，考虑到政策的不确定性和第四季度疫情可能反弹，第三季度应加大努力，尽早“抓住安全的袋子”，有把握地跨越新常态。

她补充说:中南地区抢收是抢货源，而不是采取降价促销的手段。只有高负债房企和本地滞销区才会降价，中南地区没有这种压力。

从供给来看，中南也是由低到高分布。上半年推1000多亿商品，下半年上市1600多亿商品。今年，中南建设的目标是实现15%的业绩增长。至于业绩增长，陈雨涵认为中南仍是成长型企业，未来三年将继续保持高增长。这个“增长”是指无论从规模还是盈利能力来看，在排名前20位的房企中，都是领先的增长率。

为确保安全，不要依靠高计息负债来扩大

在房地产行业新常态下，中南地区建设“稳增长”的基础之一是稳定的财务状况。

报告期末，中南建设现金余额281.5亿元，比2019年末增加10.8%，现金负债率1.19，比2019年末增加13.3%，债务偿还担保进一步完善。

2020年6月底，中国和南非总负债率为89.48%，比2019年底下降1.29个百分点。合同负债1247.5亿元，占全部负债的43.17%。2020年6月底，剔除合同负债后，其资产负债率为50.85%，仍处于行业绝对低位。

新融资渠道的拓展，极大地改善了中南建设的金融结构。今年中南地区共发行新债53.58亿元，包括小公募、中票、尾ABS、供应链ABS。成本同比大幅下降，投资者结构持续优化。其新发行的2亿美元海外债券超额认购超过5倍，票面利率比去年首次发行时下降了187.5个基点。

关于融资环境紧张，齐欣表示:这项政策对行业稳定非常有帮助。这种对房企和金融机构双管齐下的长效机制，也有效防止了业内部分企业的冲击。从中南地区的情况来看，该政策与其“稳增长、盈利、保安全”的经营理念不谋而合。中南不依靠高息负债扩张，未来会在“股份”上多下功夫。

在确定性策略指导下，上半年中南实现营业收入296.9亿元，同比增长27.3%；上市公司股东应占净利润20.5亿元，同比增长56.2%；基本每股收益0.54元，同比增长54.06%。

陈锦石一再肯定这一成就。中南未来会进入行业前10吗？他说:我们一直在业内16，17的位置徘徊。我觉得保持在15就够了，不要急着进前10。未来目标在15到20个行业之间。

文章来源:乐居金融