上海梦，香港梦

1843年11月17日，根据《南京条约》和《五口通商章程》的规定，上海正式开埠。开埠后，上海的金融体量快速上涨，逐步成为伦敦和纽约之外的，世界第三大债券和股票市场，并推动上海自身成为除东京外、远东地区最繁华的大都会。新中国成立后，上海的GDP一度占到全国的20%。

一直以来，上海都是中国大陆经济和商贸的对外窗口。但伴随着改革开放的推进以及交通、通信技术的进步，上海在经济领域的话语权看似受到其他沿海大城市以及中西部核心城市的削弱，上海GDP的全国占比从改革开放初期的8.23%回落至2017年的3.64%。近期，一些“上海错过了互联网”、“上海不敢下海”、“上海在半导体上押注过多”等涉及上海未来发展的争论频出。

上海到底行不行，这个话题太深了。我们尝试用几个细节来讲述一个关于上海经济崛起的故事，这些细节分别来源于日本NHK电视台拍摄的纪录片《上海梦》和香港1997年后楼市崩盘极端案例。希望通过这些事实细节的陈述，能帮助你穿越目前的经济迷雾，顺利达到彼岸。

NHK（日本放送协会）是日本最大的电视广播机构，与英国的BBC齐名。这家日本的“央视”从80年代开始与中国电视媒体合作，制作了众多的中国专题的纪录片。从诞生以来，已经拍摄了超过5000多部中国纪录片，比如著名的《故宫》、《丝绸之路》和《激流中国》等系列。

1994-95年，当时中日关系如胶似漆，NHK花了一年时间，拍了11集的《中国——12亿人的改革开放》，整体氛围积极正面。《上海梦》是这个系列的第二集，讲述了上海通过出售土地使用权，获得足够资金进行大规模旧城改造的经历，本片采访了许多政策制定者（包括当时的副市长徐匡迪），同时也跟踪关注了几个动迁的普通家庭，细微见知著。

下面，笔者将带大家解读这部纪录片和几个相关案例，这是一个典型的“历史的进程推动诸多个人命运”的故事。

一、蜗居——最现实的民生问题

20世纪30年代，当时被称为东方明珠的上海，由于难民和外地劳动者的涌入，人口已达300万人，处于人口过密的状态。1929年，当时的民国政府，曾经提出大上海建设计划，意图避开欧美列强控制的市中心，在现今的虹口区建设新市区，但最终因为各种原因搁浅。

到了90年代，上海市的人口已经突破1300万人，而且人口仍在持续增长，但是市区的居住环境依然非常窘迫。以当时位处市中心的“垃圾楼”为例，该楼建于1912年，曾是接待外宾的一流宾馆，现在182个房间里，各居住着4人左右的家庭。

挤进700多个人居住的“垃圾楼”，人均居住面积仅有3平米，没有独立厨房和卫生间。“过去数十年，上海市民一直生活在这种拥挤不堪、完全未经修缮的老朽化建筑中。”

包括正片后面出场的家住黄浦区延安路101号地区的里弄里的640户人家，也是如此恶劣的居住环境。这其中包括出生于黄浦区的59岁（当时年龄）的朱梅芬女士，在她19岁结婚后，已经在黄浦区的这个里弄里居住了40年。

这一片老房建于1923年，是朱梅芬丈夫的父亲，在小区建成之初购买下来的，有两个房间，共计24平方米。朱女士夫妻就是在这个小屋里，把5个子女陆续抚养成人。

目前这个24平的小屋里，住着朱梅芬夫妻、3年前结婚的二儿子夫妻、回娘家的二女儿和孩子，一共6个人。每逢周末，儿女们都要回父母这边吃饭，饭桌是直接摆在其中一件卧室里的。

但是2个房间只能摆下2张床，因此二儿子夫妻是在地面上打竹席休息，也就是其中一间12平米左右的卧室要睡进去4个人。

这就是当时的上海政府和民众共同面临的窘迫处境。

二、土地变成黄金——上海的发明和转机

1992年，国内经济（GDP）见顶回落，CPI开始暴涨

1992-1994年，NHK《上海梦》拍摄的同时期，国内经济经历了改革开放以来的第三次回落，同时迎来了比较严重的通货膨胀。基于当时的环境，上海开始执行“一个龙头、三个中心”战略决策，推进规划面积518平方公里（相当于当时整个东京都的面积）的浦东新区建设，希望以浦东为起爆点，以此带动长三角流域经济的全面飞跃，摆脱困境。

世界上43个国家的投资争先涌入，许多外资企业也纷纷在上海设立他们在中国的第一个驻点和分支机构，希望通过上海逐步向全国铺开。1992年一年上海批准外资企业2012家，超过以往12年总和；1993年一年批准3650个项目，超过过去13年总和，合同投资金额70亿美元。笔者查到1992年的全国数据，当年外资总项目也仅为48764个，合同投资金额581亿美元，上海在全国的投资占比超过12%，高于其GDP的全国占比。

但是一个新的问题浮出水面：优质办公楼的严重不足，成为外资进一步进入上海的严重阻碍，这也导致了办公楼租金的持续上涨。当时每平米的日租金为2-3元（时至今日，上海市区的日租金也仅为4-10元），已经接近东京和香港水准。

时任上海经济贸易负责人的徐匡迪市长，在接受采访时提到，21世纪是上海不可错失的时机，同时也是挑战的时代，政府和人民有决心将上海建设成21世纪的国际金融贸易中心。

实现这一目标是有挑战的，一头是人口和外资的持续流入，一头是市中心恶劣的居住环境，一头是优质办公楼的严重不足，还有一头是相关配套设施比如地铁、商场的严重不足。

——在这些可以让世界上任何一个巨无霸城市挠头的艰巨问题的另一端，是上海持续上缴中央财政收入，资金不足。以1988年2月21日国务院发布的国函【1988】27号为例，同意上海市从1988年起实行财政“基数包干，一定五年”。具体如下，以每年上海财政收入165亿为基数，上缴中央基数为100亿元，65亿元归上海地方财政。此后，财政收入每增加1亿元，中央与地方五五分成。——即1994年的分税制以前，上海的财政上缴比例一直超过50%，一度接近80%。

中国的土地都为国有，宪法禁止买卖。上海敢为人先，最终想出了深刻影响中国未来30年的解决方案：1985年，上海设立土地管理局，着手土地制度改革。最后决定把土地权利一分为二，把所有权和使用权分离开来，仅针对土地的使用权进行出售。发给土地使用者的国有土地使用证，里面明确转让的仅为使用权。

1988年，上海进行第一次土地转让。上海从土地转让中获得的收入，远高于财政收入，甚至一度超过其正常财政收入的5倍，这些资金终于成为其常年来都市改造梦想的靠山。——蒋如亮前局长甚至激动地说到：“使用这笔资金，需要花一百年时间的城市改造，有可能在十年完成。”

“土地变成黄金”，这是当时解放日报新闻稿的标题。当时谁也没有想到，现在上海这个繁华现代的大都市，确实在10年之内，完成了许多国际大都市数十年才能完成的改造升级。

三、地产商的远见——上海商业综合体诞生记

当时，上海已将8771平方公里的国有土地的使用权转让给海外投资家，节目中提及的一个商业地产项目的地价为710美元/平米。而上海市黄浦区最繁华的南京路沿线的一等地段，当时转让的地价为800美元/平米，政府建议的建安费用是1000美元/平米，建议的未来售价是3000美元/平米。

别忘了这是1995年，当时的上海市职工月平均工资为773元，对应的顶级住宅是1800美元/15000人民币的面价，3000美元/24000人民币的建议售价。时至今日，2017年上海市职工月平均工资为9365元，而浦东顶级豪宅汤臣一品目前的均价为16万元左右。——从这点上看，上海的房价，过去20年其实从来没有便宜过。

所以这里又出现了新的问题，即使获得了千亿级别的土地出让金收入，政府的力量依然仅够支撑拆迁、改造、升级、基建等相关方面推进。盖楼的建安成本不低，寻找潜在买家促成交易的成本更高，所以上海提出的后续建设思路是：“政府搭台，企业唱戏”，和外资共同成立楼宇管理公司，土地使用权有效期内，由外资主导投资、建设和运维，70年使用权到期后再归为国有。

——“土地变黄金的魔法便由此诞生”。

这里“魔法”的最后一块拼图也逐步浮现出来：政府解决了拆迁、居民和土地的问题，而办公楼、住宅、商业综合体和相关配套基建，则需要企业和资本的力量。显然，熟悉大陆经济、人文和政治环境者会有明显的优势，这导致投资上海的资金里，有80%来自香港和台湾。

其中一个是自来香港的恒隆集团，它是在香港地铁站大楼开发中顺利起家的公司，当时建造并运营港铁沿线多个大型屋苑和大楼。

1995年7月，上海地铁一号线一期工程（锦江乐园站——上海火车站站）全线正式投入运营，线路总长达到16.1公里。而恒隆集团在1992年开始用和香港一样的战略打入上海（本片拍于1994年，当时一号线尚未全线通车），当时计划在上海西南的车站建造百货大楼，面积14万平方米，建成后将成为亚洲最大的百货大楼。

是的，这就是上海地标式物业，位于上海四大副中心之一——徐家汇核心区和地铁“徐家汇站”之上的港汇恒隆广场，恒隆集团在官网上骄傲介绍“该物业产生的税收为上海以至全国的商业物业之冠，成就无出其右。”之后，恒隆集团还在静安区建设了当时浦西地区的第一高楼——恒隆广场。

另一个眼光毒辣的地产商为香港的嘉里集团，正片中称其为上海投资热潮的始作俑者。总裁郭鹤年先生，甚至直接在法租界区买了一栋别墅，作为在上海生活和投资的据点。

郭鹤年先生在接受采访时直言：“世界上最有发展前途的是上海，世界上没有另外一个国际大城市比得过上海，最重要的是，中国的沿海地区今后将成为最重要的经济战略据点。”

嘉里集团的不夜城计划，将在上海站前的繁华地段，建造旅馆、办公楼等9座大楼，投资金额达50亿元。

这也是上海的地标建筑——静安区的嘉里不夜城建筑群的前世今生。嘉里集团之后还在“静安寺”地铁站之上，在南京路旁盖了26层的嘉里中心。

自此，上海终于依托土地出让金和各方投资，先后解决了居民、住宅、商业、办公、交通、基建等一系列问题，GDP从1994年的1991亿元，持续增长至2017年的3万亿元，人口也从1300万人增长至2400万人。

上海梦，圆了。

四、阵痛——拆迁户的幸与不幸

当历史大浪打来的时候，普通民众往往难以深刻感受中间的细节变化，并不能像这些商业和地产大亨那样把握机会，能做的只有随波逐流。

在房屋拆迁公告贴出的那天，许多里弄的居民才第一次知道要被拆迁，而且拆迁的时限只有40天。有人问到：“贴告示的人他们愿意住到那里去吗？他要愿意我第一个搬过去。”

因为拆迁而搬家的上海居民，当时已有25万人。以当时的黄浦区为例，延安路101号地区搬迁所对应的新住宅在原址15公里以外的龙柏新村。百度词条上解释的非常清楚：“龙柏新村位于上海西南，地属闵行区，紧邻外环线内侧，是在上世纪90年代初作为动迁基地的基础上发展起来的一个大规模居住型社区。”——链家上显示，龙柏新村目前均价在5万元左右。

不管如何，新的住宅有独立的厨房和卫生间，而且如果愿意支付额外的费用的话，可以住进更大的房子。当时支付给每个人的拆迁奖励是4000元，是上海当时人均9个月的工资。一部分居民对此是开心接受的——不需要吃饭、上厕所、洗澡都在一个房间里解决了，也能伸直腿睡觉了，甚至有孩子在新家的地板上兴奋地打滚。

当然也有很多反对意见，比如钉子户。导演在这里，带着困惑而又复杂的情绪重复了一遍“钉子般难拔的钉子户”。比如这家面店，因为地处繁华的延安路，因此当时就有每个月近7000元的流水收入，因此提出50万元拆迁款的要求，结果谈不下来。

延安路101号地区的640户人家里，还有30户拒绝搬走。更普遍的案例，应该还是像之前提到的朱梅芬女士家庭。前文也已提到，朱梅芬一家6口人，依然挤在24平米、建于1923年的里弄里。

朱梅芬家庭整体的收入一般，而且老人自己的身体也不算好。上海的房子，正如之前提到的，从来没有便宜过。——用收入和储蓄是无法改变现有居住条件的，拆迁对于住在里弄的普通老百姓而言，是唯一的机会。

因此朱梅芬一直在和街道办和拆迁公司谈判，希望能在分到两室一厅的基础上，再给二儿子夫妻争取一套小一室一厅，但是谈的一直都不顺利。

搬走的邻居越来越多，朱梅芬家庭再度与街道办和拆迁公司谈判，最终在街道办的协调下，公司方面答应给朱家两户房间但是面积缩小，朱家仍未接受这个方案。

1994年9月5日，在盛大举行延安路土地转让仪式的同时，101号地区开始了最终的拆迁工作，朱梅芬女士家庭也同意搬迁。拆迁补偿款是2万元，将其中1万元支付为差价款后，朱家获得了两间18平米的一室一厅，算是部分实现了目标，为儿子争到了一间房。

记者问道：“今天你要离开黄浦区了，有什么回忆么？”

在黄浦区生活了60年，在里弄住了40年的朱梅芬说：“回忆是很多的，怎么说呢，回忆说不完的。”

当延安路101号上的“1923”标志被铁锤一点点敲掉的时候，相信每一个观众的心里都是五味杂陈的。而这里即将盖起的，是由澳门资金投资、由世界顶尖建筑师事务所巴马丹拿精心设计的东海商业中心，同样将成为延安路上的地标建筑。

不过牺牲最多、落差最大的并不是这些人家。90年代大部分的拆迁户，当时换房的地址看起来很偏僻，许多现在都已经繁华起来。真正最落魄的是，当时选择净得补偿款、持币租房打算吃利息度日的一批人。他们看错了这个时代，口袋户口，就是指得他们，户口还空挂在失去的旧宅。

五、香港梦——梦碎于追顶和高杠杆

20世纪70年代，一方面是港英政府颁布的“抵垒政策”（凡是成功偷渡进入香港市区的民众，都可以成为合法香港居民），一方面是港陆两地巨大的收入差距，导致大量内地移民涌入香港。香港的人口数从1950年的200万暴涨至1980年的500万，这些新增人口带来了住宅需求的井喷。

1984-1994年，随着过渡期海外资本的疯狂流入以及通胀的高企，香港房价走了一条非常漂亮的上升曲线：10年，0回撤，底部上涨600%。

1994年，港英政府通过政策干预，暂时压住楼市的投机气氛；而怡和、置地、太古、嘉道理这四大英系资本家族，也趁机大规模抛售手中资产。香港的本土企业和红筹背景的在港企业，承接了其中部分资产。

用股票的说法，这叫高位接力或者空中加油。

港英地产的大笔易手，红筹企业的主动接盘，10年地产牛市带来的固化印象，包括97香港回归临近浮现的各种传言，再次催动地产市场出现了燥热情绪。当时打开任何一家电视的楼市评论节目，都听到“大陆一定会接盘”的口号——因为1995年红筹企业确实接了许多商铺大厦，给市场留下深刻的“土豪”印象。

在情绪的狂热期，甚至有谣言称，内陆的每个省，都要给省级干部置办香港房产，需求根本不缺，这些谣言在九铁沿线，催生出许多幢“省长楼”联排别墅。许多人排队去买楼花（期房定金），第二天转手就挣了20万港币，邻里街坊讨论最多的就是“排楼花”，大家都无心工作，甚至豪宅的排队轮购筹价都能炒到130万港币这种天文数字。

——在这种狂热情绪下，所有人都坚信香港的楼市会继续上涨。1996-1997年，房价指数仅仅用了18个月的时间，就从107.3涨到163.1，绝大多数楼盘的普遍涨幅在50%以上。1997年6月，香港带着历史高位的房价，迎来了回归祖国。

黎生，《香港房价崩盘时》文中的主角，董氏家族企业东方海外旗下的集装箱卡司机。1997年年初，黎生喜得贵子，并被人事部通知将被调到香港MTL码头，统管150余位集卡司机。这时，香港的房价已经较2015年底上涨了20%，所有人都相信这是一场“造富运动”。

黎生也动心了，毕竟加上父母一家4口人还住在一间45平米的公屋里。1997年5月的一天，他与太太轮流排队一夜，终于摇上了位于深水湾、一个面积927尺（103平米）的住宅，这个楼盘盖在以前的一个“烂泥塘”上，但算是价格洼地的新兴盘。当时排队的所有人，都呈现出来一种非常狂热的状态，“就好像今天买不到房子就是世界末日了”。

——说到这里，你可能对于“新兴盘”有种似曾相识的感觉，对的，它并不新鲜，“新兴盘”在这个世纪的新名字叫做“燕郊”、“嘉兴”、“环京”、“环沪”。

不过压垮黎生的最后一根稻草，是贷款。选择“新兴盘”本身就是资金实力不足的一种表现，但是银行们突然对于这种高风险情况视而不见，就如2008年美国次贷危机时那样。

据黎生前妻回忆，签约时，售房现场有近10家银行入驻，有的甚至提供“二按”，就是对于楼房首付款再进行贷款。因为“二按”，这套价值722万港币房子，黎生连税费加一起，总共花了不到80万，其余的667.8万都来自银行。在他们订房后的一周内，该楼盘宣告售罄。一个月后，楼盘的房价坐地上涨15%。一切完美，看着电视里的财经评论节目，黎生觉得自己大赚特赚。

据黎生前妻回忆，签约时，售房现场有近10家银行入驻，有的甚至提供“二按”，就是对于楼房首付款再进行贷款。因为“二按”，这套价值722万港币房子，黎生连税费加一起，总共花了不到80万，其余的667.8万都来自银行。在他们订房后的一周内，该楼盘宣告售罄。一个月后，楼盘的房价坐地上涨15%。一切完美，看着电视里的财经评论节目，黎生觉得自己大赚特赚。

1997年7月，亚洲金融危机爆发，全由狂热、恐惧、杠杆、谣言推动的香港房价主升浪结束，房价进入了漫漫熊途。1997-2003年，房价连跌6年，指数从163.1跌至61.6，跌幅达62%，房价已经跌回到1991年的水平。

但是黎生面临的情况更为严峻：一方面是因为他买入为“新兴盘”，正如这一轮环京跌幅特别明显的情况，“新兴盘”的跌幅也会更为惨烈，黎生深水湾的房子已跌去75%的价值，仅值200余万港币；另一方面，低首付本质上是一种高杠杆，黎生当时的杠杆比例高达（667.8/54.2）=12倍，房价仅回调8%就会亏掉所有首付款。

至此，黎生家庭已经变成了负资产者，负资产体量为（600万银行贷款-200万房产价值）=400万港币，远远超出一个正常家庭能够承受的范围。1997至2003年，香港楼市最低潮时，催生了超过10万名这样的“负资产”人群。

由于经济的低迷，黎生在2003年11月收到了人事部发来的邮件，被迫离职。祸不单行的是，当银行发现黎生失去收入来源后，就立刻通知黎生，要求提前还款，补缴目前房贷和房屋目前真实价格之间的差值（330万元），否则就要收房拍卖。

万念俱灰的黎生，在2003年的一天夜晚，烧炭自杀。

黎生的死亡，成为引发2003年7月1日香港街头大游行的32个自杀案例之一。

讽刺的是，游行的诱发原因竟然是，时任香港特首董建华提出“85计划”，即每年建设85000套公屋，低价提供香港中低收入人群，争取5年解决70%市民的住房问题。

但是这一加大房屋供给的行为，却被香港的中产阶级解读为压垮房价的最后一根稻草。当时的民意已对连续下跌的房价彻底绝望，希望政府暂停计划，出台房价的保护政策。至于“过高的房价是否对居民资产形成捆绑、削弱香港长远竞争力”，已经不是他们考虑的范围。

社会舆论成功了，特区政府在这以后没有提出任何大型公屋居住计划，并停止出让新土地，供给收缩，房价自然稳步上涨。2012年，香港房价收复1997年的历史高位，后面继续一路高歌，2017年，房价指数已经达到333.9，较2011年的182.1，接近翻倍。

如果按照这个数据计算，黎生当年772万港币的房产，在2003年一度跌至200万港币，但是如今，已经值得1400万港币了。于是我们在新闻上，再度看到了这样的标题：

不知黎生在天之灵，看到房价此情此景，当做何感想？

不管如何，黎生的香港梦，已经碎了。

六、尾声

仿佛茫茫中有天注定，香港的这一轮房价主升浪，启动于1995年；而上海这一轮的拆迁改造，同样启动于1995年。但是结局以及带来的影响，却截然不同。

谁也没有想到，香港的这一轮崩盘甚至会影响到上海，在《上海梦》的开头，成龙大哥代表香港英皇集团，与上海市政府签订了英皇明星城的项目协议。英皇明星城是香港英皇集团在1992年就开始与上海政府接洽的一个项目，拟在原明星街的地块上建一处集购物、休闲、娱乐为一体的综合商业设施， 英皇明星城西临河南南路、东临侯家路，占地面积2.2万平方米，土地期限50年，投资金额0.45亿美元。

1994年，上海政府批准了这一项目。但随着金融危机的爆发，香港本土的房价下跌70%，英皇集团闲置了十年都没有开发。直到2004年，深圳联合金豪投资发展有限公司介入，这个项目才正式启动，但至今仍未开始建造主体大楼。

不管如何，成龙大哥的代言崩盘史上，除了小霸王、爱多VCD、霸王洗发、汾煌可乐、开迪汽车等公司上，又多了一个英皇明星城。

如何评价一个城市的梦想，这个话题太过于庞大。但是，一个城市如果能真正基于未来，敢于承担一定的风险，做出有前瞻的规划，推动有实质的创新，实现有担当的付出，那么对于只能被历史巨浪卷携前行的民众来说，不失为幸事。比尔盖茨曾说过：“人们总是高估了未来一到两年的变化，低估了未来十年的变革。”

而对于我们普通民众而言，专注主业，不轻易加杠杆，抓紧优质核心资产，既不做那个轻资产被甩下车的短视之徒，也不做加杠杆站车头的狂野之徒，可能还是那条最不容易出错的路。

——写于资管新规公布、降杠杆加速推进的2018年春

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《上海梦》纪录片的所有版权均归日本NHK电视台所有，笔者承诺未做任何商业用途使用；部分内容参考华商韬略的《香港房价崩盘时》。