银行降息 按揭购房，为什么银行降息，老客户利率却没有下调？

经常听到一个词汇，叫做降息降标。这里降息就是降低基准利率，降低标准就是降低央行存款准备金率，因为我们每存100美元，央行就会储备25美元以上作为货币储备，以防范各种风险。然后，商业银行能用的钱，也就是能贷出去的钱，每100美元只能抵押75美元。

那么利率调整，每个银行，每个地区都可能发生，为什么老客户，已经抵押的客户，没有降息？

这是许多抵押贷款所有者非常关心的问题。这些已经抵押的老客户在什么情况下也会改变利率？

第一，什么情况下老客户的利率会有变化，会有调整？

这个很简单。当基准利率发生变化时，对老客户利率进行调整，调整时间从次年1月1日起统一调整。基准利率是多少？

目前，住房抵押贷款的基准利率为5年4.9%。基准利率在过去10年中调整了多少次？

2008年，基准抵押贷款利率从7.74%调整为5.94%；2009年基准抵押贷款利率没有变化；2010年，基准抵押贷款利率从5.94%调整为6.40%；2011年，基准抵押贷款利率从6.40%调整至7.05%；2012年，基准抵押贷款利率由7.05%调整为6.55%；2013年基准抵押贷款利率没有变化；2014年，基准抵押贷款利率从6.55%调整至6.15%；2015年至今，基准房贷利率为4.90%。

也就是说，当基准利率调整时，老客户的利率也会随之调整。例如，如果2015年调整基准利率，那么从2016年1月1日开始，所有银行抵押贷款将按照新的基准利率偿还。只有通过调整基准利率，才会对老客户的利率进行调整；

否则不做调整，签约时会明确约定利率，基准利率不变则执行该利率；

商业银行的利率无论调整多少，都只是针对新用户，而不是针对老用户。老用户的利率调整必须在央行调整基准利率后进行，否则只能按照约定的利率执行。又有老用户问，如果调整基准利率，老用户的利率折扣或者加息部分怎么办？

此参考购房抵押合同，一般基准利率调整，只有基准利率调整的部分，贴现和增加幅度应保持不变，均为终身；

第二:利率的调整，商业银行有多大的权力？

所有商业银行都在基准利率的基础上调整利率。现行基准利率为4.9%，是指超过5年的抵押贷款利率，一般不低于10年。可以说基准利率是4.9%。5年以下的房贷，利率远低于4.9%。这个不多说，一般不用。基准利率暂时为4.9。

加息10%，加息20%就变成5.39%，加息20%就变成5.88%，加息30%就变成6.37%，加息商业银行就没有权威了。向下调整也是如此，可以降得更慢。比如能打9.5折就变成4.66%，打9折就变成4。

进一步向下调整，20%的折扣变成3.92%，7.5%的折扣变成3.675%，30%的折扣变成3.43%的利率。这个利率已经接近公积金的利率了，那么公积金的使用者我会觉得交公积金意义不大，所以我会降低利率，最多打个折，哪怕是到头了；

利率贴现相当于降低利率，相当于降低房价。一定很划算；

可以说一般利率变化，老客户利率不会变化，也就是说商业银行的高利率和低利率都是自己的监管行为，央行也给了他们一定程度的利率调整权限，可以在权限内随时调整。这种随机调整只针对新买家。老客户在已经还完房贷的情况下不会改变，新客户只会执行新的

这也是为什么，去年买房和今年买房，价格一样，但是还款金额不一样，就是随着利率的变化，每个客户的利率会不一样，可能是一批。每一批客户的利率都不一样。关于利率变化，银行将根据客户信用水平进行不同的调整，实施个性化和差异化的利率措施。也就是说，

第三:关于利率调整，很多用户没有结账，这和房价有关；

资金成本也是成本。加息10%相当于房价上涨5%左右。如果按揭30年，相当于房价上涨6%左右。反之，利率贴现，相当于一次房价下调，9.5折20年。房贷的摊子相当于房价下跌2.5%左右，10%的折扣相当于房价下跌5%左右；

利率的调整也和房价高度挂钩，所以利率调整的时候，是买房的好时机。为什么？

利率调整意味着房价变相下跌，利率调整减少，说明有问题。会有更多的房子可供选择，可以购买到优质的房子。至于什么是优质房，后面会详细说明。优质的房子可以拍的很快，涨价的时候可以涨的更多。房地产跌了，跌的少；

本期关键词:“按揭购房”

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