上海二手房首付 终于明白：买新房和买二手房，到底有什么不同了！||上海律师

买房的时候，很多人都在纠结买新房还是二手房。其实新房和二手房各有利弊。买新房和买二手房有以下区别:

交易条件不同

开发商向购房者出售新房的前提条件是，开发商需要取得“五证两书”

二手房业主出售二手房的前提条件是取得该房屋的房产证并结清贷款后，该房屋才能上市交易。

买房首付和贷款金额不同

新房和二手房的首付比例是一样的，但是在实际交易过程中，由于贷款金额不同，买房的首付净额也不一样。

比如你买了100万新房和二手房(如果二手房评估价是80万)，首付比例是30%。

新房首付30万。

二手房首付比例44万，即【100-80×1-30%)】。80 × (1-30%)，即二手房贷款金额为评估价的70%。既然总价是100万，那么100万减去贷款金额就是二手房的首付。

贷款期限不同

贷款期限受多种因素影响，共同的因素是贷款人的年龄。因为有些二手房太旧，买房时贷款期限会有限制。

比如一个25岁的年轻人，可以借钱买一套30年的新房；但是如果买的是比较老的二手房，可能只能借20年。

买房不同税

新房主要需要缴纳契税、房屋维修基金、一年物业费、取暖费等税费。

二手房由于获得房产证的时间长短不同，税费也不同

1.房产证2年以内的房屋:主要是契税、增值税、个税、贷款担保费、代理费等税费。

2.房产证2年以上的房屋:主要是契税、个税、贷款担保费、代理费等税种。

3.唯一超过五的房子:主要是契税、贷款担保费、代理费等税费。

相比之下，新房的税费比二手房低很多。

交易主体和流程不同

新房主要和买家开发商打交道，二手房和买家卖家中介打交道。

新房交易流程相对简单，二手房交易流程相对复杂。

不同年龄的房间

房子的年龄是从房子竣工之日算起，所以新房的年龄比较小，而二手房，尤其是一些旧二手房的年龄比较大。

二手房越老，居住舒适度越低。另外，旧二手房的维修费用也比较高。

交货时间不同

如果你买的新房是期房，要等很久才能交房；买现房，就像二手房一样，可以快速发货。

买房的风险是不一样的

如果你买的新房是期房，主要风险是延迟交付、开发商改变规划、未完成的建筑和房屋质量问题。

二手房的主要风险来自于房屋本身、中介和卖家；比如买杀人不眨眼的房子，中介操作不规范，你用欺骗手段买房，或者卖家不是房产产权的真正所有者。

社区和房子本身的区别

1.装饰程度

新房一般是毛坯房或者精装房。

市面上的二手房有毛坯房、简易房、精装房、豪华房。

如果对装修不满意，需要把原来装修的部分敲出来翻新，比较麻烦。

2、户型结构

旧二手房在户型结构上不如新房新颖。

3.各种配套设施

买新房，规划小区，担心开发商难以兑现，而且周边配套设施相对不完善。

买二手房可以看到真实的东西，可以看到小区里的环境。周边设施也很齐全，小区环境也比较成熟。

买新房和买二手房在购买成本、交易流程、购买风险、注意事项等方面都有很大的区别。买新房还是二手房，买家可以根据自己的实际情况和喜好来决定。

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