小区暗藏万亿金矿 到底是怎么回事？

近年来，由于《国家新型城镇化规划》的推进，以及房地产市场的持续发展，物业管理行业迎来了广阔的发展空间。而随着人工智能、大数据、互联网等高新技术的发展，物业管理企业先后试水互联网，整合“线上”和“线下”两端的资源，一方面为居民创造更加便捷的社区生活环境，另一方面也提升了自身的管理效率。

智慧化物业方便小区住户大数据提升物业管理效率

家住深圳某小区的王女士一早起来，发现厨房的水龙头无法拧紧，一直在不停地滴水，家人都去上班了，她自己也不会维修，于是她拿出手机，对着水龙头拍了几张照片，上传到小区物业的App里面。

王女士的报修订单很快传到小区物业管理处的后台，工作人员立刻通过系统，通知到相应的维修人员，不一会，维修人员就带着工具上了门。除了能够快速报修以外，用户在App上传人脸信息并通过审核之后，可以通过人脸识别技术快速通过小区门禁，解决了出门忘记带门禁卡的问题，同时朋友来家里做客也更加方便。

事实上，智慧物业不仅仅是给住户带来了方便。徐正林是该小区的设备维修人员，他的主要工作就是定期巡查抄表，并检查各种设备的工作状态，自从小区设备应用上物联网传感器技术之后，他的工作就轻松多了。

此外，小区的工作人员告诉记者，除了设备都装上传感器以外，小区所有的电梯、路灯等公共设施，上面都有一个对应的二维码，当某个公共设施出现损坏或者故障，工作人员只要扫描该二维码，就能够看到该设施的所有信息以及故障处理步骤，同时通过这些二维码，可以将物理的小区进行数字化，为大数据分析提供样本。

万科物业CEO 朱保全：从五年前开始，我们每年从营业收入拿出1.5个百分点专门用于科技投入。现在，我们有一支超过300人的科技团队去做科技研发。从实际效果来看，在过去的五年里，我们的管理规模大概增长了500%，但是人员并没有增加这么多，所以，从管理效率来说是带来非常大的帮助。

智慧化物业进医院物业企业承接临床医疗辅助服务

事实上不仅仅是传统住宅小区，作为对物业管理服务有着特殊要求的医疗行业，也正在享受着智慧物业带来的管理效率提升。而物业企业的服务也开始深入到医院的日常工作，承担起部分临床医疗辅助服务的工作，甚至在有的医院，除了医生和护士以外，其余所有人都是物业公司的人，让医务人员能够更加专注服务患者。

吴先生是物业管理公司派驻在深圳一家医院的医疗运送工，每天工作任务主要是带检病人、运送标本等任务，没事的时候他就坐在这里的椅子休息，可每当他手里的这台设备响起，他就知道有任务了。

负责该医院物业管理项目的工作人员告诉记者，她所在的物业公司除了承接医院的安保、设备维保、保洁等传统三保外，还承接了医院的医疗辅助服务，例如导分诊、护工、医疗辅助运送等，为此他们专门开发了一套医疗运送系统，通过信息化软件对运送过程进行把控，对人力资源进行合理优化配置，提高物业管理与服务的效率。

此外，由于医院的设备比较复杂，它的保养维护标准也比较高，以往设备坏了，需要各种填单审批之后才能维修，如今通过这个平台，所有的流程得以简化。

该医院的负责人告诉记者，医院对物业管理服务的需求和其他行业有很多不同点，医院一年365天，每天24小时，都必须及时响应医疗工作中所出现的各种突发事件，因此传统物业很难满足其需求。

深圳大学总医院教授陈向东：对于一个高水平的医院来讲，也必须有现代化的物业来保证，特别是数字化技术、现在的管理技术以及信息化技术，能够融入到物业管理中，可能对于医院的物业运行，它的安全有效、高效运行是很有帮助的。

物业企业积极扩展非住宅业务机构类物业市场竞争激烈

近年来，由于中国房地产市场逐渐转入存量发展，同时传统住宅物业管理服务费偏低，且业主分散，种种因素诱发了大型物业企业向外看的步伐，使其服务的物业类型呈现多元化趋势，不少企业都在积极扩展非住宅业务。

随着住宅物业逐渐走向稳健发展，以商务写字楼、政府机构、企业总部为代表的商企物业，成为大型物业企业的发力点。自2015年开启市场化以来，万科物业在业务规模扩大的同时，同步探索物业管理的多样性与可能性。在住宅物业外，大力发力商企物业。今年万科物业正式将“万物商企”子品牌推向市场。截至2018年10月，万科物业所有服务项目中商企项目占比已超过21%。

数据显示，万物商企现已覆盖52个大中小城市，服务项目个数高达481个，总面积达到3497万平方米，服务对象包括商务写字楼，政府机构、企业总部等。此外，碧桂园服务在今年的年中报中也强调，计划通过加强合作为非住宅物业如商业物业、工业物业、政府及公共设施等提供物业管理服务。无论是基于行业特点还是着眼未来，拓展非住宅物业服务都成为大型物业服务企业的必然选择。

中航物业总经理刘文波：从整个市场来看，大概物业管理行业60%是住宅类的，40%是非住宅类的。从整个利润率来看，优质的机构类的物业的这种利润率，应该还是要比这个住宅类还是要高很多。而且它的抗成本上涨这种风险的能力还是要强一点。

业内人士告诉记者，以深圳为例，中心区写字楼物业管理费每平米达到二三十元，而小区物业管理费也就每平米几元钱，最高的也就十元左右，除了物业管理费高以外，机构类物业业主的单一性，让物业企业管理起来沟通更加轻松。

近年来，政府机构、高校后勤、医院物业等一系列的非住宅物业管理， 成为物业服务企业的服务对象，机构类物业市场规模越来越大，那么随着未来越来越多物业企业的进入，该领域也将迎来激烈的竞争。

中航物业总经理刘文波：很多的竞争对手进入之后，他们可能最容易采取的一个方式就是低价竞争。但是，因为机构类的客户和住宅类的业主不一样，他们的消费会更加理性，所以，我相信在这一块最终pK的应该还是综合实力，一个很强的竞争力，而不仅仅是价格。

人力成本上涨市场化程度低困扰物业行业发展

中国物业管理协会发布的《2018全国物业管理行业发展报告》显示，2017年全国物业服务企业共11.8万家，物业管理从业人员约904.7万人，经营总收入为6007.2亿元，占2017年全国服务业增加值比重达到1.4%。而据前瞻产业研究院相关报告显示，预计到2020年，全国物业服务市场规模将过万亿，物业行业未来发展前景巨大，但是目前行业仍然面临不少的问题。

业内人士表示，作为劳动密集型行业，物业管理行业目前面临最大的问题，就是近年来人力成本的上涨，一个大型物业公司，以2万人员工来计算，一年光人力成本都会上涨几千万，同时基层员工流动性比较大，也给企业经营带来一定的影响。

此外，物业服务收费难一直困扰着物业公司的生存与发展。由于物业管理市场化程度不高，缺乏竞争意识，运作不规范，部分业主拖欠、拒交物业费的现象比较严重。

业内人士告诉记者，物业是为业主这个团体服务，但是这个团体在中国目前遇到不小的困难，业主大会的成立、运作、换届都很困难，甚至成为产生矛盾的根源，以深圳为例，目前只有40%的小区成立了业主委员会，很多小区想换物业都很困难，因为甲方主体不存在。

整体来看，我国物业服务领域呈现大行业小企业，集中度不高，但是随着近年来物业行业一系列的兼并与收购，龙头企业的集中度效应也在慢慢显现，此外物业企业也以前所未有的热情拥抱资本市场，自从2014年6月，花样年控股拆分物业管理公司彩生活登陆联交所以来，除南都物业A股上市外，目前共8家物业管理公司在港股上市，港股成为物业企业选择最多的上市地点。